上海、南京、杭州多地土地市场高热！苏州二批次土拍猜想来了！

NO. 1｜壹

房企扎堆核心热点城市

土拍市场回温

2023年以来，随着经济预期边际好转、房地产政策进一步显效，核心城市土拍市场有所回温，但城市、板块间分化现象仍较明显。

近几天，苏州周边多个城市的土地市场热闹非凡，比如说上海、杭州、南京、合肥等，无论是成交地块的溢价率、参拍房企的数量都在大幅上升，传递出一种久违的积极信号。

主要表现为地块频现触顶成交、央国企激烈抢地，民企也在重新回归。民企 重新进场 ，并 不完全是陪跑，不少都有所收获。

上海首轮土拍房企参拍积极性高涨

4月21日，上海2023年首批次集中土拍正式收官，推出19宗地块全部成功出让， 除4块由于仅一家房企报名参拍并底价成交外，15幅地块全部在竞价环节冲破中止价，进入一次性报价，封顶率达79% 。

此次参拍房企的数量达到了60多家，闵行莘庄16A地块报名房企多达33家，青浦席红旗07地块的报名房企约30家，闵行莘庄13A地块的报名房企也有28家，报名房企的数量为近6年以来最多。

从这轮上海土拍的拿地结果来看，央企、国企拿地占到八成以上。当然，民企也有收获，比如龙湖联合体拿下江桥地块，新华地产拿下金山亭林地块等。

房企战略高度趋同，一批次地块质量整体都较高，且存在一定的利润空间，同时大部分地块体量较小，房企资金可以实现快进快出，另外房企年初积极补仓，共同作用下，加上去年上海新房市场较为健康，助力本轮上海土拍热度高企。

本次上海首轮集中土拍和苏州有两个相同之处一是地块素质整体都较高，断供区域放地，深耕企业补仓。

徐汇、静安、普陀等中心城区有3宗，闵行区有3幅纯宅地，青浦大虹桥也有多宗地块。

苏州首轮集中供地的地块条件也十分优质，多宗地块位于苏州头部价值板块，如新区狮山、园区湖西、青剑湖，且在这些核心热点地块的助推之下，土地市场热度有所回升。

二是房地联动价也略有松动，19宗地块中，超半数地块有所上涨。最突出的徐汇田林地块为13.1万元/平方米，为最高成交楼面价，涨幅高达15%。这一价格已经与徐汇滨江项目基本齐平，该地块被中铁置业以8.5万元/㎡摘得。

而苏州则是在保证15%以内的溢价率的前提之下，允许核心板块的成交楼面价有所突破，比如说今年首批次集中土拍的华润湖西地块成交楼面价为35650元/㎡，华润独墅湖地块成交楼面价为34550元/㎡，皆为板块成交楼面价天花板。

杭州：优质地块供应下，土拍热度维持高位

和其他一线城市相比，今年杭州推地节奏为“一月一挂一拍”，土拍热度明显较高，节奏也非常快。在其他城市还在进行第二轮集中供地的时候，杭州已经进行了第四轮集中供地了，预计杭州今年将保持每月一批地的供地节奏。

就在4月20日，杭州市规划和自然资源局发布了杭州市区第四批次挂牌地块和竞拍时间。

第四批出让地块共计9宗，总出让面积46.36万方，起拍总价126.17亿元。此次推地规模是今年已推出批次中最小的一次，地块主要分布在西湖、萧山、临平、上城、滨江、余杭、富阳等区域 ，供地类型以低密为主。

9宗地块将于5月23日集中出让，依旧采取限地价+封顶摇号的出让方式，上限溢价率12%。

今年来，杭州土拍市场一直维持较高热度，封顶地块占比均处于60%及以上，平均溢价率也保持10%左右的高位水平。

继二批次土拍呈现高热之后，4月25日，杭州将进行三批次集中土拍，共有12宗地块将于明天集中出让。

从区域分布看，拱墅区、滨江区、西湖区、萧山区、余杭区和钱塘区都有推地，上城区、富阳区、临安区则缺席。

相比于即将在3月29日第二批次集中供地，三批次地块的整体质量略有下降，具备新限价红利的板块供地数量偏少。

和苏州一样，因为优质地块的推动，杭州于今年2月进行的两次土拍，热度回升趋势显著。

成交结果方面，虽然供地规模处于低位，10宗地块成交总建面仅为74.75万方，但19370元/㎡的平均楼面价却处于高点，跻身集中供地以来的前四。

土拍热度方面，高达6成地块需封顶摇号，平均溢价率为10.2%，无论是地块封顶率还是平均溢价率，均维持高位；

参拍/拿地房企方面，房企拿地积极性颇高，每宗地块平均报名房企数量达14家/宗。不仅有绿城、滨江、华发、中海等深耕房企拿地，亦有方远、杭州椿实等新面孔首入杭州。

首批次集中土拍热度更甚，13宗地块，其中8宗触顶、2宗溢价、3宗底价成交，萧山市北地块还未开拍就封顶，参与摇号房企更多达60家，创下杭州土拍史上单地块参拍房企数量的新高。

这背后不仅是地块素质优异的推动，更有房企、购房者对未来楼市的预期有所上升的原因。

2023年杭州土地市场推地节奏加快，目前已经进入了每月1次的节奏。下半年杭州将举办亚运会，预计三批次土拍热度将延续。

和苏州一样，南京首轮土拍迎开门红

省会南京2023年首场土拍在3月中旬，11幅地块全部成功出让，吸引了近30家房企参与。宅地中7幅溢价成交、4幅触顶摇号，位于西善桥街道的G05地块经过61轮竞价触顶进入摇号环节。

和苏州一样，开年就拿出了最好的地，囊括了河西南、南部新城、江心洲、南站、江核等热点板块。

无论从价，还是从质上面来看，都是奔着“开门红”的目标去的，当然这个目标确实也达成了。

受地块素质影响，无锡首轮土拍平稳未现高热

4月21日，沉寂了5个月的无锡土地市场暗潮涌动，无锡市自规局再度挂出5宗地块，二批次集中土拍将于5月23日竞拍。

4月22日，无锡2023年首批次集中土拍开槌。

从地块整体区位来看，这6宗地块分布于梁溪区（3宗）、新吴区（1宗）、经开区（2宗），供地主力进一步向核心区倾斜。

从单宗地块位置来看，此次出让地块区位优势明显，大多都位于主城热门置业板块，如惠山古镇地块、愉樾天成南地块等都是房企重点关注的地块。

此外，6宗地块中有3宗地块容积率均在1.4以下，最低容积率仅1.05，低密改善属性浓厚。

从无锡首批次土拍结果来看，6宗地块全部底价成交，仁恒、绿城、建发等品牌房企继续深耕，总体来看，在优质地块的助推之下，无锡的首场土拍开局平稳，但是不算高热。

从无锡二批次地块挂牌情况来看，5宗地块分属5大区域，可谓全面开花 。本次挂牌地块相对脱离核心区，惠山区首挂选择阳山镇，滨湖区拿出马山地块，锡山则以东港镇地块试水，5宗地块容积率均在2.0以下，惠山区阳山新太阳地块容积率仅有1.1。

NO. 2｜贰

有利润、有信心、有需求

房企积极拿地

土地市场向来是楼市的晴雨表。纵观今年以来，核心城市的土地市场回暖，也是多重因素作用的共同结果。

1、政府供地诚意足，地块素质高

从近期长三角城市的土拍中，可以看出市场基础较好的长三角城市，在地块条件较为优质的前提下，土地市场正在逐步复苏。

目前来看，土地市场也存在明显分化，基本上优质地块被追捧，而质地一般的地块依然冷清，甚至无人问津。

可见，房企虽然拿地热情高涨，但并非“雨露均沾”，好地块才有市场。

不过，整体而言，今年的首轮甚至第二轮集中供地，政府的诚意还是很足的，分批出让控制了供地数量，还拿出了不少好货。

2.楼市行情修复，房企信心增加

在中央高层对房地产的不断提振之下，一季度各地楼市回暖迹象明显，尤其一些热点城市如深圳、杭州等地，新房二手房成交纷纷创下了去年以来的新高。

与此同时，政策持续发力，在需求端支持刚需及改善购房，在供应端也给予房企实打实的支持。加上上半年为传统拿地高峰期，促进了部分核心城市土地市场的回暖。

NO. 3｜叁

苏州二批次土拍猜想

就在今年3月底，苏州自然资源和规划局官网发布了《苏州市区2023年度首批拟出让住宅用地清单》。

根据清单内容，苏州首批拟出让共计39宗涉宅用地，其中园区7宗、姑苏4宗、新区4宗、相城14宗、吴中4宗、吴江6宗！

具体地块详情如下：

从拟出让地块所处的区域板块来看，相城区是供应主力，其次是园区。大多数地块位于区域主流核心板块，比如园区独墅湖、斜塘、车坊、娄葑；相城高铁新城，元和、黄桥；吴中城南；姑苏平江新城，吴江太湖新城等。

据悉，近期苏州将进行第二批次集中供地，将挂出11宗涉宅地块，位于园区青剑湖、斜塘、独墅湖，姑苏区平江新城、沧浪新城，相城黄桥、渭塘，吴江松陵、太湖新城和运东。

11宗地块中，确实有区位条件不错的地块，比如说姑苏区沧浪新城地块，该板块久未供地，板块内积累了大量的改善需求，园区独墅湖地块，容积率低至1.2。

整体来看，二批次集中供地的地块素质不如首批次，根据一批次土拍的反馈结果，结合苏州的政策环境和市场情况，我们判断，2023年苏州土地市场将呈现几大趋势。

一是加快供地节奏。为了推动市场回稳和完成供地计划，今年的供地节奏会进一步加快，一方面提高供地频率，另一方面增加供地总量。

二是优化供地结构。一则根据市场实际情况和库存情况，不断优化供地结构；

三是保持乐观预期。基于政府的积极托举，叠加房企的积极参与，2023年苏州土地市场有望整体保持乐观预期。

四是房企追逐“确定性”，土拍分化延续。城市头部价值板块的优质地块将受到房企的关注和争抢，外围板块或将底价成交。

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