复盘2022

这是严肃君的第585篇推送

2022年北京新房市场的总成绩单出来了！

据网易房产数据中心统计显示，截止到12月31日，2022年北京全市新建住宅（统计不包含共有产权房、商住房、保障房、经适房、定向安置房等）网上签约44512套，成交面积约为578万平方米，成交总金额约3400亿元，成交均价为58736元/平。

其中有42个项目成交超20亿，总成交金额1685亿，仅占市场7.7%的项目，瓜分了全北京49.6%的销售额。

再次同时出现3个成交额破百亿项目，其中销冠北京城建·天坛府超120亿；朝阳绿城·沁园以805套获得年度成交套数冠军。

成交金额10亿排行榜表单过长，请至文末查看。

文末附2022年楼市成交排行榜；点击页面左下角【阅读原文】可至网易房产数据中心查看最新楼市数据走向。

01

量跌价涨！2017年以来最狠

先说坏消息。

同比去年，2022年北京新房成交三项关键指标，套数/面积/总金额分别跌去28%、25.9%、18.3%。

可以看得见的原因很多---

4-6月和11-12月两轮疫情，导致传统“小阳春”和“年底翘尾”消失；经济下行，随处可见的“消费降级”；相较于其他城市花样百出的“救市”行动，北京却只在限贷/限价两个层面定向宽松……

但2022年北京新房成交均价58736元/平，却是2017年以来最大涨幅。

这是供应端结构改变，带来的连锁反应。

去年在北京买房，人均消费673万，而今年这一平均值已经上升至764万。

北京新房，越来越贵了。

02

结构性下跌！刚需暂停出手

细化来看，2022年北京新房成交下跌，其实是结构性的。

豪宅市场，不管是从绝对值，还是占比来看，甚至是上涨的。

2021年成交均价8万+以上项目成交金额约790亿，占全年成交19%，而2022年这两数据为1193.1亿，35.1%；

10万+以上项目占比更是直接实现了翻番儿。

去年成交总量为416亿，占比10%，今年是663.6亿，占比19.5%。

供应端来看，除了老项目加推，今年豪宅新面孔不少。从年初的中建壹品·学府公馆，到玖合府、端礼著、北京瑞府、北京悦府，甚至屡屡开盘售罄。

消费端来看，有钱人们的抗风险能力确实够强，在遇到好的标的时，也往往出手更豪气，更果断。

所以，2022年真正放弃出手的，是刚需项目瞄准的年轻人们。

2016年起，尤其是限竞房时代，总价500万以下房源成交占比基本在5成以上，最高甚至能达到7成，而今年，只有42%。

买不起是一方面，买得起却不敢买，也很普遍。

03

区域再分化！出走大兴/房山

供应和成交的分化，导致各区域楼市热度不均，观感很直接。

曾经的刚需成交大户区域如大兴/房山，甚至顺义/通州，今年都很沉默，不仅成交量出现断崖式下跌，亦没有出现令人印象深刻的热销项目。

最典型的是大兴。

2021年大兴以11462套连续第二年成交量破万，并与第二名顺义拉开近4000套差距，借着全年成交热势，走上巅峰。

而今年北京新房少卖了16265套，仅大兴一区就有5115套，占去1/3；如果再加上房山和通州，三区共计少成交10532套。

可以说，2022年北京新房的颓势，这三个区负有2/3的责任！

04

明年2季度或回暖？

好在，刚需购房者，就像大海的表层，微风能起浪，抗风险能力差，但太阳升起来的时候，也最先能感知温度的回暖。

就在2022年的最后一个工作日，北京规资委正式上架本年度五批次土拍的6宗宅地，分别位于朝阳、石景山、昌平、通州、亦庄和房山。

备受关注的昌平回龙观信息园二期地块在列。

甚至还提前释放了2023年一批次待出让的17宗宅地，也是北京首次统一给出各区确切的拟供应清单。

虽然地块位置，销售指导价等具体信息尚待释放，但大兴/通州/顺义等多个刚需传统成交大户区域，均有供应。

有机构预测，北京楼市目前尚处于政策消化落地阶段，如果明年两会前后有新的政策端支持，那么2季度将是刚需上车的新窗口期。

关于北京新房楼市，你有什么看法？欢迎在评论区留言交流~

更多干货，详见网易房产出品的数据报告。（数据截至2022年12月31日，以住建委网签为准）

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