北京商圈调查 - 亦庄新城：京南商业“潜力股”

引言：中国潮、国际范、烟火气……总是能循序渐进从胡同走向中央商务区，在多元与包容的基础上烙印只属于北京的商业变迁。由商务部市场运行和消费促进司、北京市商务局指导，北京市商业联合会、北京商报社共同主办的2022年度（第十六届）北京商业高峰论坛暨北京国际消费中心城市论坛上，《2022北京商业发展蓝皮书》正式发布。该报告通过与政府、企业深度沟通，进行一线走访，从多角度、多业态来呈现北京商业发展变化及未来北京商业发展蓝图。

“平房变楼房，农民变市民”是亦庄老人们常常挂在嘴边的一句话。上世纪六七十年代，亦庄处于大兴、朝阳、通州交界的“三不管”地区，是不折不扣的城乡接合部，1991年，随着规划文件的逐步下达，昔日的荒郊僻壤逐渐变身成为现代化国际高端产业新区。

高端产业滋养商业创新

在宽阔的马路上，一辆汽车疾驰而过，而驾驶座上却空无一人。在这里生活的人们或许难以想象，30多年后，这片曾经杂草丛生的土地竟成为了北京乃至全中国无人驾驶技术试验、运用的沃土。

规划面积225平方公里的亦庄新城，处处充满了刷新人们认知的可能性。政策吸引之下，以建设具有“全球影响力的科技成果转化承载区”为规划目标的亦庄新城，已经形成了一批具有全球影响力的创新型产业集群和科技服务中心，京东、小米、泰德、同仁堂科技、奔驰等知名企业汇聚于此。如同围绕恒星旋转般，商业业态也逐渐破土而出、点缀其间，并散发出耀眼的创新性和生命力。

比如，在逛超市的时候，顺便换个新发型怎么样？今年9月中旬，3.0版本的七鲜超市在亦庄新城亮相。相比起主打品质生鲜的1.0版本和倾向于专业美食解决方案的2.0版本，在3.0版本的七鲜超市里，更多的区域被用来与美容、家居、文化等领域进行联动：“七鲜×集美形象”的潮流理发护肤场景、与米莱童书联手打造的图书区域以及和小罐茶、大洋世家、宜卡家居等不同业态进行的联名……

商业业态的创新往往来自客群的需要。七鲜在亦庄新城打造“一站式概念生活场”，自然也根植于亦庄新城客群的需求当中。京东七鲜华北一区总经理陈家福坦言，亦庄新城有着强劲消费潜力的客群，是七鲜3.0版本落子其中的重要原因之一。

特殊的消费客群赋予了亦庄新城独特的商业活力，七鲜3.0版本的“一站式概念生活场”的灵感也来源于此。“对于亦庄新城的消费者来说，他们的生活和工作范围大多都在15公里的半径内，所以在这里的商业形态需要满足人们‘商务+生活’的双重需求。”陈家福透露，在亦庄新城3.0版本的七鲜超市中，除了提供体验式的生活场景，线上业务的表现也十分亮眼。七鲜数据显示，在亦庄区域的七鲜超市全渠道业务中，线上业务占比约达60%，而线下业务则稳定在45%-50%的区间，客单价同比增速在30%左右。

想要激发业态活水，开放的营商环境是必不可少的培育空间。“七鲜亦庄龙湖天街店从进场装修到开业仅用了80天左右。”陈家福说，对比其他区域120天左右的开业周期，亦庄政府所给予的政策利好以及相对宽松的营商环境有效地提高了商业的升级效率。

而这也意味着，亦庄新城的商业流量，很大程度得依靠于周边产业配套的完善程度。在走访中，北京商报记者发现，大部分商圈的工作日客流量来自于周边企业人群，并且主要集中在大族广场和亦庄创意广场这两个周边产业配套较为成熟的商圈，反观处于两者之间的力宝广场，由于周边产业入驻率不足，即使在周末也显得较为冷清。

聚焦家庭做大社区消费

产业之外，居民区也是商业繁茂生长的重要土壤。2012-2018年，7年间，瀛海镇28个村的村民，超过1.7万余人完成了“农转非”的手续。这批居民，是最早一批入住亦庄新城的居民之一。对于由乡村转变而来的亦庄新城来说，社区配套的设施是规划时的重中之重。由此，以瀛海镇为核心，社区商业在亦庄新城中逐渐应运而生。

2022年9月底，聚焦社区人群需求的家庭亲子型购物中心瀛海环宇坊正式开业。“在建设之初，这个项目的雏形其实跟最终亮相时的定位还是有一定差距的。”中海瀛海环宇坊总经理刘东波透露，瀛海环宇坊项目最初的定位是以底商、小型商超和住宅为主的小商业体，“但是随着亦庄新城的开发逐渐完善，周边的限竞房、‘农民上楼’持续推进，以及交通的不断完善，我们发现周围的居住客群有很大的发展潜力，所以决定将这个项目改为大型家庭社区购物中心”。

乘着社区商业的东风，瀛海环宇坊亮相之初，开业率就达到了90%，并吸引了一批京南首店入驻：韩国国民MC自创烤肉类品牌姜虎东白丁、朝鲜族特色菜肴三泉冷面、阿目川小馆、盐帮小厨……不难看出，作为定位社区家庭商业的大型商圈，餐饮是瀛海环宇坊的主力业态。“在疫情影响下，商业最稳妥的部分其实是‘最后一公里’的社区商业，而社区商业中最重要的就是刚需。”刘东波认为，民以食为天，只有吃得多、吃得好了，周边的居民才会提升对社区商业的认可度。

作为地铁8号线南段12站唯一一座TOD商业综合体，瀛海环宇坊项目可以辐射周边5公里范围内的40万入住人口。轨道交通，也是亦庄新城商业开发过程中的利好因素。最新发布的《北京市商业消费空间布局专项规划（2022年-2035年）》明确指出：要“以轨道交通为先导，新增培育亦庄新城通州部分的次渠和亦庄新城大兴部分的瀛海两处地区活力消费圈， 建设高品质地区活力中心和便捷、优质、富有活力的高质量商业消费集聚区”。

“目前来看，环宇坊周末的客流量基本维持在3万+，餐饮的消费大约占到整体的50%左右。”刘东波认为，环宇坊的客流量还有一定的发展空间，“因为当下项目周边的住宅入住率比较低，大概在11.8万人左右，未来在新项目的带动下，预计很快将会突破15万”。

对于未来的发展，刘东波还是比较乐观的。根据北京市发改委发布的相关文件，中日国际产业园、北京首个百万平方米的新型国际人才社区等新项目将会陆续落户亦庄新城，随着更多的人群入住，商业的消费环境将会被进一步支撑起来。

从邻里型向广域型商业扩展

放眼全国，亦庄新城的改造模式并不是个例。在中国商业地产工作委员会主任郭增利看来，亦庄新城的改造与苏州工业园区的改造规划有着惊人的相似之处。“目前，苏州工业园区已经成为全国新城区发展的成功标杆，这也在一定程度上能够给亦庄新城‘打打气’。”郭增利解释道，和苏州工业园区一样，亦庄新城在发展初期更强调产业导入，配套方面基本依赖周边提供，但当亦庄新城从早期的开发区模式进化到如今的新城模式，人口导入的重要性将会逐步提高。

而从原来的产业配套到如今的“城在前、产在后”，亦庄新城现存的商业体也面临着一种苦乐不均的尴尬状态，它们都有各自的亮点，但也都有各自的无奈。

“时机就是一切”，这句话在亦庄新城的商业发展中被体现得淋漓尽致。“亦庄新城商业发展最关键的难点在于，必须解决好商业发展时序与城市发展时序的完全统一，避免要么超前、要么滞后的窘境。”郭增利建议，政府部门可以将商业设施作为城市基础服务设施列入城市基础设施的发展计划，“重要的是不能用完全商业化、市场化的房地产思维进行商业设施的开发”。

和中心城市不同，广域型商业，或许是亦庄新城未来可以尝试的建设方向。郭增利表示，一方面，亦庄新城可以结合产业规划和导入，将商业空间与之进行有机融合；另一方面则可以从产业园区的邻里型商业入手，随着产业和人口的发展情况，逐步扩展到社区级或者片区级商业，最终在整个亦庄新城形成人口集聚规模后，建设面向亦庄新城的广域型商业。“不同于中心城区的设施扩容模式，在新城模式下，只有把商业设施理解为城市基础设施和商业与社会服务功能体，并给予充分的政策支持和引导，才能确保商业发展时序与城市发展时序、产业发展时序的无缝衔接。”

毕竟，商业从来都不是人们生活的唯一主角。但难以否认的是，在生活这出剧目中，作为黄金配角的商业也是必不可少。

北京商报记者 何倩 乔心怡

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