中信证券：新房销售仍处下行通道，而二手房交易已逐渐走稳

文｜张若海 王博隆 汤可欣

2023年5、6、7月商品房及二手房销量持续走弱，引发市场关注。我们从各城市环线、住房户型、小区物业费的维度跟踪了房地产销售数据的走势，当前新房销售仍处下行通道，而二手房交易已逐渐走稳；融资侧，国有房企融资渠道通畅。在后续政策催化下，地产板块优质公司的竞争格局有望优化。

▍地方政策持续发力，提振房地产市场。

7月24日至今，各地纷纷发声表示将优化房地产政策，根据各地方政府官网，20个重点城市中，深圳、广州、北京等11城均表态将要或已经发布提振需求政策。我们认为，地方政策仍有较多发力空间，在首套房贷的首付最低比例上，20个重点城市中仅郑州所有区域的最低首付比例均为20%，6城的非核心区域最低首付比例为20%，另外13城要求所有区域的最低首付比例均在30%及以上。

▍新房交易仍处下行通道。

商品房交易量仍处低位，根据Wind、国家统计局数据，2023年7月，30大中城市商品房成交量同比下降29.5%；8月前15日，30大中城市商品房成交量环比7月前15日下降7.9%。30个大中城市内，2023年7月，一线、二线、三线商品房交易量同比下降14%、40%、23%，一线城市同比降幅较低。同期，一线城市中，北京商品住宅成交量同比增长31%，上海、广州、深圳同比减少19%、33%、7%。

▍二手房销售初步止跌，一线城市环比增幅最高。

从100座样本城市的二手房成交量来看，根据各主要中介平台（含我爱我家、兔博士、中原地产、21世纪不动产、麦田、贝壳平台，下同）的数据，2023年7月，100座样本城市二手房成交量同比下降13%，环比提升6.5%；7月1日至7月31日，滚动7日平均成交量增长11.7%。分环线来看，7月各环线二手房成交量均环比正增长，一线城市同比降幅最高但环比增幅也最高。分户型来看，优质二手住房交易量同比较稳健，一居二居、三居、三居以上房型的交易量同比减少18%、7%、0.9%；各户型环比上月同期均正增长，其中一居二居户型的增速最快。

▍全国土地成交同比量价齐减。

全国土地成交量下降，根据Wind数据，2023年7月，100个大中城市的供应住宅用地规划建筑面积同比下降4%，成交住宅用地规划建筑面积同比下降59%，楼面均价同比下降3%。分环线看，7月各环线土地市场成交面积同比均走弱，根据Wind数据，2023年7月，100大中城市内，一线城市成交住宅类用地的土地规划建筑面积同比减少32%，成交土地楼面均价同比减少22%，而二、三线城市也呈现量价齐减趋势。

▍境内国企融资通畅，非国企净融资额持续下行。

根据Wind数据，2023年7月，境内融资总额持续增长，以上市日期计算，7月境内房地产业债券发行总额达到618.9亿人民币，净融资额91.26亿人民币，其中国企净融资额212亿人民币，非国企净融资金额-158.55亿。2023年以来，国企连续6个月单月净融资额为正，非国企连续7个月单月净融资额为负。

▍投资建议：

2023年5、6、7月商品房销量持续走弱，而7月24日政治局会议后，多地方政府表态将发布有效提振楼市的政策。短期基本面呈现出新房销售持续下行，二手房短期走稳的分化状况。预计在后续政策催化下，潜在购房需求释放，购房意愿回升，新房销售基本面有望软着陆，建议关注高能级城市政策提振、改善型住房需求、城中村改造等因素催化的地产板块结构性行情。

▍风险因素：

我们基于多个中介平台统计的数据进行研究，可能存在数据样本不足、数据误差及数据缺失问题，进而可能影响到相关数据的准确性；地产销售不及预期；地产扶持政策执行进度、效果不及预期。

本文源自券商研报精选

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