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上海城中村改造探索民营资本参与模式
发布时间:2023-01-03 11:24:41淳于乐恒来源:
中新网上海1月1日电 (记者 殷立勤)兔年春节前,徐泾老集镇的居民们要迎来一件喜事:翘首以盼的新家终于要和大家见面了。2023年1月中旬,徐泾老集镇“城中村”改造项目的1700多套安置房即将交付。
说是搬新家,也是回老家。从上海市房管局了解到,徐泾老集镇城中村改造是全市第一个实现100%原址回迁的项目,安置房标准对标商品房。
自2020年被列入民心工程以来,上海城中村改造全面提速,将于2032年彻底改造完成。这无疑是一项浩大工程,资金需求大、资金平衡困难。在地方财力有限的情况下,如何拓宽社会资本渠道,让城中村改造可持续,是一个值得思考的议题。由地方民企主导,总投资118亿元的徐泾老集镇改造,或许是值得参考的蓝本。
临近深冬,在一处距离国家会展中心不远的小区工地,工人们在做最后的准备工作,干得热火朝天。项目经理告诉记者,目前,工地上正在进行绿化铺装,为居民入住提供更好的环境。眼前,15栋淡灰色高层住宅拔地而起,让人很难想象,几年前,这里曾是藏污纳垢的城中村。
徐泾有着1400多年历史底蕴,曾是“十一五”期间新农村建设的“新星”,但在依托大虹桥区域优势快速城镇化的过程中,镇中心区域发展逐渐滞后。和周边相比,老集镇的形象界面不佳,很多是农民自建房和老旧集资房,不少建造于上世纪80年代前后,墙体已经开裂,还有违章搭建,存在安全隐患。一到下雨天,道路会变得泥泞不堪,墙皮因为受潮而掉落;很多地方因为道路太窄,连消防车都开不进来。长此以往,徐泾老集镇变成了名副其实的城中村。
在改造过程中,老集镇引入一家近30年发展历史的本土企业灿辉国际,与徐泾资产合资组建上海新徐泾城实业有限公司,牵头打造建筑面积超55万平方米的俊灿星城项目。虽然盼着动迁,但是很多居民都有故土情结,不想离开住了一辈子的地方。所以,项目采用原址回迁的模式,让老集镇保留原来的烟火气,又增添了国际住区的品质。
在2014年以前,包括徐泾老集镇在内的很多城中村很难找到根治办法,最关键的掣肘就是巨额改造成本。2014年起,上海集体经济组织可以引入合作单位共同改造开发,这一创新机制带来转机。
要让城中村改造可持续,必须要算好“大账”,既保民生,又要让企业在这项“微利”事业中有开发动力。在徐泾老集镇开发中,镇集体经济组织引入灿辉国际联合体,实行一二级联动滚动开发进行整体运作。
由于项目起步早,开发公司起初经历了不少波折。“因为我们根植在当地,对徐泾一片很有感情,所以一致决定在改造中让利给百姓,所以我们的投入很高,导致收益率处于偏低水平。”高红宇坦言,到了2016到2017年,受房地产市场调控影响,原来的资金平衡被打破,面对可能带来的亏损,管理层几经考量,最终决定先做出品质。
作为回迁房的泾悦雅苑自2019年年末启动开发到2023年1月完成交付,过程中几经坎坷,除了克服疫情影响,还配合进博会等重大展会活动和配套工程建设调整进度,与此同时,开发单位倾注资源,终于保证如约交付。除了安置房,项目内还配备了商业办公、配套公路,幼儿园、养老院和公共绿地,带动解决徐泾老集镇以往生活配套服务设施不足的问题。其中,镇属集体企业——徐泾资产公司在改造项目中代表镇集体经济组织持有10%股权,通过股权分成可以获取商品住宅出售、商业租赁收入等多种收益,保障村民的后续权益。目前,项目正在稳步建设中。
从2014年到2020年,在全市49个试点中,有38个项目采用合作改造模式,占比达到80%。回过头来看,在地方财力有限的情况下,通过引入社会资本,让城中村实现彻底改造,成为一条有效路径。从上海市房管局相关部门了解到,针对改造资金需求大且平衡困难等痛点,相关政策体现在“两旧一村”实施意见中。接下来,将全面落实“两旧一村”实施意见,细化深化城中村改造各类支持政策,加快政策落地。(完)
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