蓄能向未来丨集中供地转向“少量多次” 城投仍是拿地主力

【编者按】对于房地产行业来说，2022年注定是不平凡的一年。在经历了行业深度调整周期后，问题房企有序出清，市场交易逻辑发生改变，政策层面不断迭新。时至岁末，央广网房产推出“蓄能向未来”年终专稿，回溯过去一年房地产市场交易、政策、供需、融资等多个面向，以期发现行业发展的更多动能，助力房地产业向新发展模式平稳过渡。

央广网北京12月19日消息（记者门庭婷）近日，成都今年第四批集中供地落下帷幕。16宗涉宅地块中1宗流拍，14宗以底价成交，位于高新区的1宗宅地则以近15%的溢价率被招商蛇口竞得，本批次土地出让金总计约104.27亿元。

进入年末，包括成都、上海、北京、苏州、长沙等在内的多座城市均已完成4至5轮的集中供地。从机构统计数据来看，今年土地市场供应和成交规模均呈现下降趋势，城投企业拿地占比持续提升；另一方面，土拍规则正在持续优化，土地供应制度转向灵活化。

土地供应次数增加 成交规模缩减

12月8日，武汉市发布了2022年度第六批集中供地公告，共推出各类用地17宗，土地总面积约136.83公顷，总建筑规模约270.67万平方米，起始价总额约234.65亿元，将于12月27日至30日进行集中拍卖。

武汉成为实行集中供地的22城中首个发布第六批供地信息的城市。包括武汉在内，22城中已有16城完成今年第4轮集中供地，其中无锡、苏州、南京、武汉已完成5轮集中供地。

“随着经济、行业、企业的背景和发展逻辑发生转变，未来供地会逐步淡化‘集中式’，”克而瑞分析人士认为，“一方面为避免土拍撞期，集中土拍轮次或进一步增加；另一方面，为减少土地流拍，集中‘预供地’名单进一步扩容。”

尽管土地供应批次增多，但今年土地市场整体成交规模呈现缩减趋势。据中指研究院统计，2022年1-11月，集中供地22城累计推出规模较2021年下降超五成，除合肥外，其余城市推出规模明显缩量，青岛、武汉、重庆、沈阳降幅均超七成。全国300城住宅用地推出、成交面积也缩减明显，分别同比下降37.6%、36.4%，绝对规模均处近十年同期最低水平。

土地成交规模下降，导致不少城市未能完成2022年供地计划。根据中指监测，截至11月，22城整体供地完成率不足六成，其中长春、重庆不足两成。杭州、合肥土拍市场表现较稳，供地完成率领先其他城市。

底价成交地块占比提升 城市热度分化明显

成交规模缩减，土地出让金也随之下降。中指研究院数据显示，一线城市成交面积降幅近两成，土地出让金降幅近一成，二线和三四线城市成交面积、土地出让金降幅均在三成以上，普通二线城市及三四线城市市场调整压力更大，土地出让金降幅均在四成以上。楼面价方面，一二线成交楼面价上涨，三四线城市楼面价呈下跌状态。

并且今年集中供地土地市场中底价成交的地块数量逐渐增加，据中指研究院统计，今年22城一批次到3批次底价成交地块占比不断上升，分别为61%、69%、80%。

从城市维度来看，大部分城市土地出让金收入明显下滑，只有上海、合肥、厦门、成都4个城市的土地出让金收入同比增加。

分梯度看，一二线城市仍然吸引了更多房企投资，中指研究院数据显示，本年度一线城市土地出让金收入占比达到了22.6%，创近十年新高，二线城市投资占比达49%，与去年基本持平，三四线城市降幅明显。中指控股土地事业部运营总监张凯表示，这反映出房企认为核心城市是最安全、最值得投资的城市。

以上海为例，作为为数不多完成全年供地计划的城市，上海今年土地出让金再创历史新高，据克而瑞统计，截至12月9日，上海今年涉宅地块成交金额已达2839.5亿元。而住宅市场的韧性是土地市场的重要支撑，今年1-11月上海商品住宅成交面积约917万平方米，同比下降5%；在克而瑞监测的重点30个城市前11月累计成交情况中，上海是唯一一个商品住宅成交面积降幅收窄至5%以内的城市。

城投拿地占比超4成 本地房企“扛大旗”

聚焦到房企上，今年部分房企放缓了拿地节奏。克而瑞数据显示，11月TOP50房企有接近9成没有拿地，而2022年前11个月来看，投资“暂停”的房企依然超过30家；单月销售50强房企拿地金额不足200亿元，同环比分别下降53%和68%，创下近三年新低，对比2021年以来投资金额高点时下降了97%。

而在其他房企减缓投资时，城投公司在土地市场的投资金额和占比逆势走高，2021年的三批次集中供地中，城投公司的拿地金额从1228亿元提升到3021亿元，占集中供地总成交金地的比例也从12%上升到50%；2022年市场整体转冷，前三轮集中供地中，城投公司的拿地金额从1488亿元提升至2037亿元，占比则从30%逐步涨至44%。

例如在成都第4轮集中供地中，15宗成交地块仅两宗被民企摘得，其余大部分被成都高投置业有限公司、成都市锦江区统一建设有限公司这一类的城投公司拿下。

除了城投外，本土房企也扛起了大旗。在成都此次土地出让中，本地企业兴城人居摘地最多。杭州本地房企滨江集团，也在今年杭州4个批次的集中供地中“挑起大梁”，接连拿下28宗宅地，土地出让金总计超过500亿。在中指研究院发布的2022年1-11月中国房地产企业权益拿地金额榜单中，滨江集团以403亿排名第7，而去年同期滨江集团仅排名第15位。

值得一提的是，滨江集团还是今年前11月权益拿地金额榜单前10名中唯一的民企，其他位次都被华润置地、中海地产、保利发展、建发房产、招商蛇口等央国企占据，而去年榜单前10中的碧桂园、万科、龙湖、融创等企业今年拿地规模相对都有所下滑，未能进入前10。

另外整体看房企拿地金额都有所下滑，今年排名第一的华润置地前11月权益拿地金额为819亿元，而这一数额在全年同期只能排名第7名。

资金压力缓解后 投资预期有望恢复

对于多数房企拿地规模下降、土地市场热度不高的原因，张凯分析认为，首先当前销售端还没有明显恢复，百强房企1-11月累计销售额同比下降了45.6%，使得房企在拿地方面更加谨慎。其次，他指出虽然现阶段各个地方政府为了吸引房企参拍都给足了地块利润空间，但很难卖到限价，地块吸引力逐步下降。同时央国企没有更多投资额度填补民企逐步退出的市场空白。

此外，他指出企业内部周转节奏也是原因之一。年初房企拿地可以在本年度形成有效的销售和回款，但三四批次的地块基本上没有办法在今年开盘回款，这也导致了年底土拍市场热度下滑。

对于接下来土地市场的表现，克而瑞分析人士认为随着房企资金压力得到缓解，后续投资预期将有待恢复。

张凯也表示，“金融16条”的颁布、疫情管控逐步放开以及“十四五”新型城镇化战略农村人口的市民化为未来的购房需求提供了更为充足的保障，因此，相信在不远的未来中国房地产市场、土地市场会恢复到正常状态。

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