经营性利润占比首超60%，重新想象“龙湖”

三道红线指标继续绿档，今年提前归还2025年到期的部分债务。

文/每日资本论

龙湖交出了一份颇具想象空间的“成绩单”。

近日，龙湖集团公布其截至2023年12月31日的全年业绩。财报显示，2023年全年实现营业收入1807.4亿元，股东应占溢利128.5亿元；实现毛利305.8亿元，毛利率为16.9%；核心税后利润率为8.7%，核心权益后利润率为6.3%。

龙湖是如何应对当前房地产市场的重大挑战？对于未来，龙湖是否能持续改善，成为地产行业的典范？

动能换挡

在龙湖集团的三大业务中，开发业务是营收占比最大的板块。

财报显示，2023年龙湖的开发业务营业额达到1558.6亿元，稳居机构榜单的第九位，交付的物业总建筑面积为1070.8万平方米。

同时，龙湖集团在2023年的地产开发合同销售额达到1734.9亿元，对应销售总建筑面积为1079.6万平方米，销售回款率超过100%，表现出基本盘稳固的态势。

从区域分布来看，长三角、环渤海、西部、华南及华中区域的销售金额，在全集团中分别占比28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%。其中，一、二线城市销售占比达到95%。

值得关注的是，龙湖在交付方面做出了重大突破。2023年龙湖共计交付14万套房源，创下历史最大交付规模，其中20%做到提前一个月以上交付，并且全年交付满意度超过90%。

除了开发业务，龙湖的经营性业务更是表现不俗。财报显示，2023年龙湖集团的运营及服务业务合计实现经营性收入248.8亿元，同比增长5.7%，在核心权益净利中的贡献占比超过60%。

具体而言，2023年龙湖集团的运营业务收入达129.4亿元，同比增长8.9%，毛利率高达75.9%。截至年底，龙湖商业已覆盖全国20座城市，运营的商场达88座，总建筑面积达797万平方米，合作品牌超过6600家，其中战略合作品牌超过400家。

而服务业务及其他收入达119.4亿元，同比增长2.4%，毛利率为31%。其中，龙湖智创生活，拥有超过20年的物业服务和商业运营经验，通过珑之名、尊享、乐享、惠享四大住宅产品体系为更多业主提供服务，并通过办公、商业、城市服务产品体系不断拓展业务。

龙湖集团管理层表示，这两部分的收入占比已经提升到14%，覆盖股息和利息的倍数达到1.55倍。这显示了公司在经营性业务方面的重要贡献，以及其对龙湖整体业绩的稳定性和增长性的支持。

光大证券在报告中表示，龙湖五大航道（地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造）协同发展趋势良好，其中经营性业务为龙湖业绩和现金流贡献日益突出。这表明龙湖集团在不同业务板块间的协同发展战略取得了积极成效，为龙湖未来的发展奠定了坚实基础。

财务底盘更稳

总体来看，龙湖集团在过去房地产市场深度调整中实现了高质量发展，取得了几个关键的经营成绩，包括实现正向经营性现金流、降低负债规模以及优化债务结构。

财报显示，2023年，龙湖集团实现了正向经营性现金流，全集团合计净流入达35亿元，且各业务航道都实现了正经营性现金流。

对此，龙湖方面解释称，这一成绩的实现得益于龙湖强调有质量回款、资金集中与统筹管理的原则；同时，龙湖通过灵活调整投资与开工计划，提高效率降低成本，使得收入与支出能够动态匹配，从而保证各项业务持续增强造血能力。这种举措不仅有助于维持龙湖资金的稳健流动，还能提升龙湖的经营效率和竞争力。

受益于正向经营性现金流的实现，龙湖的有息负债下降了174亿，有息负债规模从2070亿降至1926亿。龙湖的债务结构清晰，主要为银行开发贷、经营性物业贷、境外银团，不涉及信托、永续债等非标融资。管理层在业绩会上表示，“按时还贷、不展期、不逾期，是我们的财务铁律”。

另一方面，龙湖的平均借贷年限继续拉长，债务结构持续改善。平均合同借贷年期从6.67年延长至7.85年，平均借贷成本为4.24%，保持行业低位。2023年内，龙湖净增174亿元经营性物业贷，平均融资成本低至3.65%。

截至2023年年底，龙湖的外币债务占比进一步下降至17.7%，其中100%的外债已做掉期对冲，全面规避汇率波动风险。同时，截至2023年末，总借贷内的银行融资占比达77%。

在其他财务指标方面，龙湖在手现金为604.2亿元，维持高位。其三道红线指标继续维持在绿档，净负债率为55.9%，剔除预收款后的资产负债率为60.4%，同比下降约5个百分点，现金短债倍数为2.25倍。这些数据反映了龙湖在优化负债结构和降低融资成本方面的积极努力。

综合来看，龙湖在2023年房地产市场调整中表现出色，其稳健的财务状况和积极的负债管理策略为龙湖未来的发展提供了有力支撑。

走出房企新发展模式

龙湖集团在2023年取得了稳健的发展，引发了外界对其可持续增长的关注。

回顾近年来的房地产市场，从2010年到2015年，全国新房住宅成交面积维持在9-10亿平方米，随后市场走热，2016至2021年平均成交面积约为14亿平方米。如今，市场经过调整，回归到9到10亿平方米的体量。

在这种背景下，龙湖集团管理层表现出了战略定力和应对周期性不确定性的能力。他们将安全性置于发展的首位，并采取了余量思维的战略，以确保龙湖的稳健发展。据了解，龙湖集团在2024年的存量供货约为2400亿左右，其中包括期初规模1400亿和新增规模1000亿。

与此同时，积极消化库存也是龙湖集团持续发展的关键。龙湖高管表示，将根据市场情况灵活应对，积极去化库存、稳定售价，并快速清盘变现。此外，龙湖还将持续聚焦签约质量，强调回款率和毛利率的修复，以确保业务的稳健发展。

数据显示，截至2023年年底，龙湖的土地储备总面积达4539万平方米。在2024年初，龙湖在西安、佛山成功以底价斩获两宗宅地，显示了其在土地储备方面的积极行动和发展战略的执行力。

除了在房地产开发领域持续发力外，龙湖也将继续加大对运营板块的投入。2024年，龙湖计划新开设14座商场，使累计开业商场数量超过百座，迈向“百MALL”时代。截至2023年12月底，龙湖商业已在20个城市开业，累计开业运营商场达88座。

另一方面，龙湖将继续压降负债规模。龙湖管理层在业绩会上表示，2024年内行权或刚性到期的境内公开债券存续规模约为60亿元，其中5月、7月、8月和12月到期，目前已全额准备好5月到期境内公司债的兑付资金。同时，龙湖计划提前归还2025年到期的部分债务，以优化债务结构。

最近几年，房地产行业的发展逻辑正在发生根本性变化。原来，地产公司主要采用“高杠杆、高负债、高周转”的模式，在市场快速增长期为企业带来了迅猛发展和高额利润。然而随着市场调整、房地产去金融化等因素，行业开始转向更加注重质量、效率和专业化的发展路径。

在这样的背景下，龙湖集团采取了控制负债的策略，专注于开发、运营和服务三大板块的内生式增长。这一新模式不仅是对行业发展趋势的积极响应，也为行业的未来提供了一种可行的发展方向。

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