中国正在重构房地产市场新模式

易宪容

汇丰银行CEO祈耀年10月30日表示，中国房地产最糟糕的时期已经过去, 中国政府为支持房地产行业所做的努力正在发挥作用。这个对中国房地产形势的积极判断,引发了舆论的较高关注。

今年以来，面对压力逐渐加大的房地产市场，中国政府推出了一系列重大措施，特别是推出降低首付比例、降低按揭贷款利率、“认房不认贷”等政策，起到了显著的效果，但市场所寄予的希望可能更大。对中国房地产市场能不能快速恢复，甚至重新回到快速增长的轨道，市场的心情是迫切的。正如祈耀年所说，我们确实看见了很多值得乐观的变化，当然更重要的是着眼于未来，分析清楚现有的困难，探索如何长期、稳定地推动房地产市场健康发展。

最近陆续公布的全国房地产数据显示，无论是房价还是住房销售方面仍然处于下行趋势，这显示房地产市场的信心恢复还需要时间。需要看到，中国房地产市场出现的重要转变，会产生惯性，短时间内难以逆转。但国家推出的系列政策必将发挥出长期效应，推动中国房地产市场更加成熟。

8月25日，国务院常务会议审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》提出两大目标：一是加大保障性住房建设和供给，大城市加大保障性住房建设和供给，解决工薪收入群众的住房困难，稳定工薪收入群众住房预期。二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

10月30日至31日召开的中央金融工作会议也强调，促进金融与房地产良性循环，健全房地产企业主体监管制度和资金监管，完善房地产金融宏观审慎管理，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持刚性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。

这些政策就是政府根据当前中国房地产市场的新形势做出的，正在重构中国房地产市场发展的新模式。中国房地产市场发展新模式，是让房地产市场回归居住消费的本质，限制房地产的金融属性。所以，未来房地产发展中，保障性住房的建设是重中之重，这可以保障城市弱势居民的基本居住条件，同时，这也不失为拉动经济增长的一条途径。比如香港的保障性住房达50%以上，新加坡的组屋在85%以上，如果中国的保障性住房能够达到20%以上，住房建造量将是巨大的。

针对目前房地产市场上的存量项目，只通过保交楼政策难以解决问题。就目前的情况来看，不少房地产开发商靠自身的能力完成这个任务颇为困难。有一个思路也许可供参考。由国家牵头成立类似于美国“两房”的公司，按公允价值和净资产来收购这些住房。收购后这些住房可列为保障性住房，可发放债券募集资金盘活运营、集中管理、分类运营。这样既稳定房地产市场、防范金融市场风险、又能灵活处置当前房地产商手上的住房，增加保障性住房的供给。

房地产市场如果是一个以消费为主导的市场，那么未来就比较容易实现供求平衡以及健康发展。可以说，政府正在重构房地产发展的新模式，重整房地产利益关系，让中国房地产市场重新走向健康、可持续发展之路。正是在这个意义上，中国房地产市场最糟糕的时刻已经过去。（作者是青岛大学财富管理研究院教授）▲

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