杭州，给全国楼市点亮信号灯！

今天，有媒体统计了杭州3月份新增供应的住宅面积数据。同时，他们还调查了杭州4月新开土动工的“公示住房面积”数据。

得出一个“颠覆大众认知”的结果，那就是杭州目前在售的，以及新动工公示的楼盘，几乎没有90平以下的房产了。

说“几乎没有”就过于绝对了，不过数据显示：3月杭州新增供应商品房8217套，其中90方以下小户型只有844套，占总供应量的10%。

让人惊讶的是，面积180平米以上大平层，居然新推出了1182套，占比14%，是90平以下小户型的两倍。

小户型除了占比只有个位数，另一个特点是区位上，属于核心区的城区，基本没有小户型房产出售，那8%的小户型新房，几乎都在远郊城区。

这对于杭州楼市而言，是一个“很大很鲜明”的变化，因为杭州过去以吸引互联网年轻人才买房落户为主，过去一些面积小于90平，还能做到三房两厅的户型，往往最受欢迎。

这次媒体集中报道“杭州几乎没有90平之下的新房”。多家媒体的主旨都说是给“刚需家庭”发声。

这些媒体认为开发商对“房产刚需市场”的错判，导致刚需群体的购房需求无法满足。

甚至有媒体“倒逼政府”，希望政府再次出台新楼盘“必须，大，中，小户型”配售的新规。

我的观点恰恰与这些媒体相反，杭州未来几乎没有90平米的新房不仅符合市场规律，而且会是全国楼市的信号灯，未来不分一二三四线，几乎都没有“90平之下的新房供应”了。

这次几个媒体替所谓“刚需一族”发声，指责楼盘开发商建造中大户型，不建小户型，是盲目追逐高利润，无视“穷人刚需”。

这样的指责在其他城市还成立，但在杭州与其他一线城市头上，就是“外行”了。

像杭州这样的城市，一块地拍出之后，房产建筑总面积，容积率，绿化率等数据都已经公布了。

同时，杭州楼盘的面积单价也几乎有“限价”，所以原则上，270平米的房子，建成两个135平和三个90平，开发商的售价和利润是差不多的。

而且实际上，小户型的面积单价总会略高于中大户型的单价，所以相同面积，多个小户型的总售价，还要略高于两个中大户型的总和（别墅豪宅除外）。

许多媒体与“单身刚需”对新房只有远郊才有小户型不满，提出希望政府出台“大，中，小户型强制配售比例”的政策实际上是一个老政策。

在2006年的时候，当时全国楼价暴涨，购房需求激增，新房及楼盘土地却供应不足，于是当年国家出台了“7090政策”，当时是要求全国各城市都要执行，只是不同城市推出这一政策的时间不同。

三四线城市退出的更早一些，而北京和杭州这样的一线和新一线城市，都是在2014年退出了这一政策。

所谓“7090政策”，就是国家规定，新建楼盘必须保障“90平米以下的住房，累计面积超过整体楼盘的70%”。

如果我们看一看过去二十年的楼价趋势，就会发现“7090政策”的出台和退出，符合两大规律。

第一个规律是房价的涨跌曲线，政策推出时是2006年房价上涨最厉害，刚需供不应求的年份，而2014年，我们回望会发现是上一轮楼市暴跌的最低谷时期。

第二个规律就是2015年我国推出了全面二孩政策，到如今，国家甚至出台了三胎政策。

今天的“刚需定义”，今天的“改善型需求占比”都和2006年发生了根本性变化。

2006年是大量农民工进城落户，国家城市化工业化增长率都远高于如今的社会。

相反，以一线城市和杭州这样的新一线城市为例，二十多年的高速发展，以及培养出一批“高收入中产阶级”，他们或者二胎，或者追求更宽松的居住环境，因此对“中大户型”的需求，也算改善型刚需。

那么会有一些单身，或者购买力只够“小户型”的新婚夫妻，会提出反对意见：难道他们组建新家庭的刚需就能被忽视么？

如果新婚夫妇只能买到远郊的新房，在房贷和超长通勤时间的压力下，又怎么会会有精力生一胎甚至二胎？

又如何实现新房面积与新生儿的“共振”呢？

这其中，恰恰忽略了我国城市发展的循环效应。

06~14年的“7090”政策，依旧可以称为现在年轻人的政策利好。

因为那十年的小户型政策，为如今的年轻人留下了足够的“小户型二手房”，深知其中很多还是毛坯或者精装修未入住的“准新房”。

所以现在的年轻新婚刚需，会形成“两种选择”，第一种是收入较高的，有一定经济基础依旧决定“小户型过度”的，可以在核心区买“相对较贵的二手房小户型”，这样二手房市场的循环也保障了。

另一批无法接受核心区二手房小户型价格的年轻刚需，基本也买不起核心区的“一手小户型”，他们只能选择先在远郊买小户型，然后未来向核心区奋斗。

那么现在每年推出这么多的中大户型又由谁购买呢？

当然是过去十年，那些在中心城区或者远郊买房的年轻人，经过十年积淀，有的家庭二胎甚至三胎了，如今他们手上的小户型成功卖掉了，也就有了改善大户型的基础。

这才是保障房地产市场回归“房住不炒”但是又不会暴跌崩盘的合理循环结构。

实际上，绝大多数有三四线生活经历或者县城亲戚的朋友，就会发现实际上越是三四线城市，新房早就以中大户型为主了，90平米以下的房子，除了极少数是用来占学区的，其实本身居住价值并不大。

这也体现了我国楼市的另一个规律。

过去，我们看一二三线楼市的涨跌曲线，会发现每一轮楼市的价格涨跌传递，都是一二线先涨，三四线再跟涨，而且一二线的涨跌幅度远超三四线。

如今，我们却要领会另一个规律，那就是“小户型消失”，新建住宅越来越趋近于中大户型，这一趋势，更早出现在三四线户型，如今向一二线城市传导。

曾经，一些楼市专家将新房小户型占比用来作为城市分级的依据，现在我们杭州这样的新一线，在“房屋面积发展趋势”上和三四线城市没有鸿沟，而是沿着三四线的“面积发展路线”在走。

如今杭州楼市“90平米新建住宅公示不到10%”，是不是开发商对刚需的误判？

我认为“市场”最有资格给出答案。

根据杭州专业房产机构的统计，杭州新建住宅3月份共成交10583套。其中最热销的是90-120方户型，成交了4785套，在市场上占据45%，接近一半。90方以下小户型则成交了869套，仅占全部房源的8%。

从真实的销售数据也能看出，现在近半“刚需”要的就是90~120的中户型，第二需求是120~160的中大户型，最后才是90平以下的小户型，和160平以上的大平层与豪宅，这些需求都不到10%。

不说我国楼市如今的价格与泡沫是否合理，只从“户型面积”占比来看，是非常合理的橄榄型，中间需求多，超大超小户型需求都少。

而不是一些媒体借机鼓动，挑起“贫富差距”的金字塔结构，他们所鼓吹的90平以下的需求占绝大多数，显然是不合理也不真实的。

一个小户型需求居高不下的社会，一定是单身率高，结婚率和生育率极低，职场内卷极度严重的社会。

因此杭州作为新一线城市，未来共同富裕示范区，90平米以下户型的逐步消失，将成为全国楼市转型的信号灯！

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