现房销售“落子”扩围：市场信心与房企周转模式面临重塑

文/槐聚

“今年正式开工了。”2023年2月的最后一天，在沈阳恒大文化旅游城“兄弟姐妹群”里，群主发布了一则沈阳市苏家屯区某派出所的通知：3月1日上午9点30分，在B14对面苏中建设项目部，举行四个地块复工开工仪式。

这对于苦苦等待交房的业主们来说，无疑是吃了个“定心丸”。

3月1日上午，在施工现场的场地内，简易搭建起的仪式现场聚集了很多业主，沈阳苏家屯区城建局和房产局负责人以及恒大辽宁方面的负责人都向业主们做出了交房的承诺。

作为其中一个烂尾楼地块复工的业主，李超（化名）回想这两年的等待和煎熬，心中五味杂陈。

“现在回想，当初不应该买期房，索性买个二手房也不至于这么被动，耽误了很多事。”李超说。

当时和邻居家的发小约好一起买房子，朋友左挑右选没有出手，急性子的李超匆匆一个月时间看遍了沈阳的楼盘，最后选择了文旅城，等来的却是漫长的实质性停工。

包括李超在内的很多人，透过这次打击，都从心底里产生了对于期房销售模式的不信任。

这种市场预期的信心不足，使得政策频出之下，大部分城市房地产市场供需两侧依然略显低迷，以至于很多期房被托成了现房来销售。

“保交楼”的客观需要叠加楼市置业情绪回升和市场预期回暖的需求，多重考量之下，商品房重启现房销售试点似乎迎来绝佳契机。

不过在业内人士看来，现房销售在保交楼特定的环境下重启，全面铺开还为时尚早，毕竟现房销售会加剧房企的经营负担，尤其是现房销售对开发商资金实力以及地产金融支持模式提出更高的要求。

从鼓励到试点

2023 年 1 月17日，全国住房和城乡建设工作会议召开，此次会议明确要促进转型，并提出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。

此后，山东省、河南省、安徽省、四川省四省提出支持有条件的城市开展商品房现售试点。

根据媒体报道，进入2月，山东潍坊在住房和城乡建设工作会议上强调，要促进转型，鼓励开展商品房现房销售试点和预售资金分期付款试点。

此外，在2月6日召开的安徽省住房和城乡建设工作会议上，安徽省住建厅相关负责人透露，2023年安徽将因地制宜开展现房销售试点。

同一天，四川省人民政府印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》提出，支持有条件的城市开展商品房现售试点，积极推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2月7日，河南省住房和城乡建设工作会议在郑州召开，会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点积极探索预售制度改革和现房销售。

针对现房销售政策，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉发表评论称，郑州已供应土地和新房都很多，在售和潜在供应量非常大，房价又持续下跌，实施现售不会因供应周期长、建设成本高而使得供应跟不上。

据克而瑞数据，2022年12月郑州新建商品住宅库存量1392万平方米，库存量同比增长17%，消化周期长达55.8个月。

据此看来，开展试点背后是基于商品房住宅的较高库存，让现房销售模式能后顺水推舟开展起来。这一特征印证了住建部提出的“符合条件的城市”说法。

全面推广面临挑战

虽然商品房预售制度已经出现政策层面的调整契机，但是全面推开却并不具体条件。

据中指研究院市场研究总监陈文静分析，在短期内全面实行现房销售将对市场供应能力造成影响，并对开发商资金实力以及地产金融支持模式提出更高的要求，目前并非全方位推行现房销售制度的合适时机。

沈阳市某公司从事金融配资的人士认为，房地产预售制度对于地产开发企业融资贷款来讲周期更短，资金回流速度较快，反之现房销售从贷款使用周期来说，时间会大大延长，而且对于金融机构来说，时间延长就伴随着资金风险的升高和周转的降低，这并非是房企愿意看到的。

在该人士看来，目前房地产市场依然比较低迷，房企的资金面没有实现根本性的好转，这样以来，房企拿地意愿就会进一步降低。此外，一些地方中小房企资金多以来贷款开发楼盘，现房销售模式的资金压力或许部分小型房地产企业会退出市场，不利于行业稳定发展。

不过，在购房者的一方，对于现房销售政策还是持支持认可的态度。

沈阳市某品牌房产中介人员说：“过去一年，市场整体环境相对低迷，沈阳市二手房市场存量也很大，导致沈阳市个别新楼盘预售并不理想，期房拖成现房，实际上今年部分在售楼盘已经把现房销售作为营销的一个亮点拿出来了。”

“沈阳老百姓比较信得过大开发商，也都喜欢买大开发商的房子，但是这几年，尤其是很多品牌企业的楼盘，总是有质量投诉、合同纠纷、配套减少、装修不和标准等一系列问题，最怕就是延期交房，买个房子提心吊胆就怕烂尾。我们中介肯定是希望现房销售的，与其看沙盘，不如看楼盘，购房人看见的房子什么样，买到手里的就是什么样的，潜在的风险没有了，烂尾什么的更不可能”，该中介人员说。

中国银行研究院研究员叶银丹此前在接受媒体采访时分析指出，现房销售既能够保护消费者的权益不受侵害，也能对房企楼盘质量和交付行为等进行约束，有利于“保交楼、稳民生”。特别是对于房地产企业来说，现房销售制度有助于规范其资金运用、项目运营、企业经营等方面，防止产生资金断裂和风险蔓延。总的来说，在当前楼市供需两侧支持鼓励政策频出的基础上进一步试点现房销售制度，将有助于增强市场信心，推动正在观望的购房者加快入市，以促进需求回暖。

制图 数据来源：中指研究院

市场信心和房企资金周转重塑

据中指数据分析，过去20年，期房销售一直是市场主流，且伴随着房企高周转、高杠杆模式的发展，期房销售占比呈现上升趋势，现房销售占比在2020年降至仅有10.2%。

早在2006年至2008年，全国商品住宅现房销售比例曾达到30%以上，2009年降至27.1%，此后，房企周转速度加快，2010年至2016年，现房销售比例稳定在22%~23%，2017年现房销售面积出现回落，导致占比下降，2018年现房占比已降至15.7%，2020年、2021年占比仅为10.2%和10.4%。2022年，在期房交付风险上升后，现房销售占比出现提高，全年商品住宅现房销售1.6亿平方米，同比微降2.3%，而同期住宅期房销售面积大幅下降29.6%，现房销售占比回升至13.9%。

而且，在业内人士看来，从长远角度分析，预售制度改革都是大势所趋。

相比预售制，现房销售要求房地产开发企业在项目竣工备案后进行销售，能够一定程度保护消费者的权益不受侵害，也能对高周转与高杠杆可能引发的行业风险起到一定的预防和约束作用。

也就是说，现房销售制度试点及后续推广，对于市场信心重塑有着积极的作用，不过房地产企业也势必面临销售不及预期的风险，必须要更加谨慎拿地，科学决策。

不过，在前述金融机构人士看来，这个转变还需要很长时间，毕竟房企资金周转模式的重塑，相当于把部分销售风险加在了金融机构的肩上，而且一旦房企谨慎拿地，部分对于土地出让依赖严重的城市会面临财政压力，不过这样一来，会让土地价格有所下降。

据中指研究院分析，现房销售利于保障楼盘项目品质，对项目工程质量提出了更高的要求，有效避免虚假宣传、质量瑕疵、延期交付、烂尾等风险。现房销售更加考验企业的产品力，高产品力、强品牌力的企业未来发展机遇或将更大。

不过，企业回归产品，利好行业优胜劣汰，才能实现房地产行业高质量发展。

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