李超谈REITs扩围：将尽快纳入新能源，研究覆盖商业不动产

“进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。”12月8日，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上，对推动REITs发展释放更多积极信号。

他还表示，要尽快推动首批扩募项目落地，研究推动专门立法，进一步明确REITs税收征管细则等。

我国自2020年4月启动基础设施REITs试点，截至今年11月底，共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元，整体较首发上涨约20%。项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元。

据李超介绍，已上市REITs信息披露总体规范、运营较为稳健、业绩表现符合市场预期，其中首批9只上市REITs发布的2021年年度报告显示，营业收入平均达到基金招募说明书预测值的104%，资产配置价值凸显。截至今年11月底，产权类REITs对应现金流分派率平均为3.67%，特许经营权类REITs对应内部收益率平均为5.51%，估值总体处于合理区间。

李超表示，为更好服务新发展格局和经济高质量发展，下一步证监会将从五方面加快推进REITs市场建设。

首先是保持常态化发行，充分发挥规模效应、示范效应。包括，继续推进基础设施REITs常态化发行十条措施落实落地，推动更多优质项目发行上市；进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域；加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。

二是完善市场体系，推进多层次市场体系建设。贯彻落实国办《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》有关要求，进一步推进REITs各项基础制度改革创新。

“尽快推动首批扩募项目落地。”李超表示，要促进畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITs上市的渠道机制，积极探索建立多层次REITs市场。

三是强化事中事后监管，促进市场平稳运行。坚持发展与规范并重，建立健全符合市场运行规律、具有中国特色的监管制度安排。

“我们已构建起全流程全链条的监管机制，突出以‘管资产’为核心，加强对基础资产的穿透监管。研究制定符合REITs特点的大类资产信息披露指引，强化信息披露监管。”李超表示，要促进各类市场主体归位尽责，健全综合监管体系，逐步培育市场规范有序、主体依法合规、投资者有效保护的良好市场生态。

四是完善法规制度，夯实市场长远发展基础。“总结试点经验，借鉴境外成熟市场实践，在《公司法》《证券法》框架下，研究推动专门立法，系统构建符合REITs特点及中国国情的法规制度安排。加强与相关部门沟通，进一步明确REITs税收征管细则。”李超表示，将推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体。

最后，发挥各方合力，推动市场持续健康发展。“当前，各相关部门、各地方政府、各参与机构对REITs市场逐步形成了广泛共识和工作合力。”李超说，证监会将会同国家发改委等进一步健全REITs综合推动机制，统筹解决REITs发展涉及的项目合规、国资转让、权益确认等共性问题，保障常态化项目供给，促进市场规范发展。

REITs在国际资本市场已有60多年的发展历史，是一个发展迅速、相对成熟的金融产品。目前，已有40多个国家(地区)建立了REITs制度，截至今年3季度末，全球REITs市场总市值超过2万亿美元。

对于REITs扩至商业不动产等领域，业内人士早有预期。目前国内REITs以基础设施类为主，办公、商业、综合体等商业地产类型的REITs还没有开展，不过在海外市场，主流资产其实是以商业不动产。

目前，国内REITs发行由交易所负责上市审核、证监会负责产品注册、国家发改委负责项目合法合规性把关推荐的制度体系和业务流程。二级市场交易环节，建立了涨跌幅制度，引入做市商机制，促进价格发现，增加市场流动性。据李超介绍，上市REITs平均日均换手率2.11%，流动性高于日本、新加坡、中国香港等市场。

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