再亏17亿，贝壳找房转型遇阻？

近日，“中介一哥”贝壳找房发布2022年三季报显示：

三季度营收176亿元，同比下降2.8%；净利润7.23亿元，同比扭亏为盈。这也是2021年三季度以来，贝壳首次实现盈利。

值得注意的是，从今年整体业绩来看，贝壳的处境仍不乐观。

2022年前三季度，贝壳找房实现营收439.22亿元，同比下滑30%；净亏损17.63亿元，同比大幅下滑。

楼市下行周期，贝壳的转型之路仍充满变数。

壹

贝壳三季度总营收下滑，却能扭亏为盈，主要靠大力“节流”。

三季度其总交易额为7371亿元，同比下降11.3%。其中存量房总交易额为4490亿元，同比增加18.7%；新房总交易额为2615亿元，同比下降36.2%；家装家居总交易额为20亿元，2021年同期仅6600万元；新兴业务及其他的总交易额为247亿元，同比下降41.7%。

对于总交易额下滑，贝壳称主要由于部分地区再出现新冠疫情对市场恢复带来扰动，而许多开发商依然面临流动性压力和交房压力，导致新房交易市场持续低迷，降幅部分被存量房交易市场尤其是一线城市的恢复所抵消。

疫情反复、楼市低迷，这是不争事实，贝壳能在此背景下逆势扭亏，核心在于裁员、关店。

财报显示，截至2022年9月30日，贝壳旗下门店数量为41398家，同比减少23.3%；活跃门店数量为39713家，同比减少19.7%。

同期，贝壳旗下经纪人数量为402630名，同比减少21.9%；活跃经纪人数量为372718名，同比减少20.4%。

此外，三季度贝壳研发费用为5亿元，同比下滑51.2%，主要由于研发人数减少，人力成本及股份支付薪酬费用减少。

经纪人和门店数量普遍缩减20%、研发缩减50%，最终让贝壳缓了口气。

三季度，其营业成本从去年的153亿元下滑16.3%至128亿元，运营费用从去年的52亿元下滑29.9%至35亿元。

相比之下，毛利率达到27.0%，去年同期仅有15.2%。

值得注意的是，对于毛利率上升，贝壳认为主要由于贡献利润率较高的存量房业务收入占比提升，而存量房业务贡献利润率提高又因为链家经纪人的固定薪酬成本减少。

总结来看，贝壳三季度扭亏为盈，是建立在裁员、关店、缩减研发、降低或取消经纪人底薪等基础上。

至于贝壳裁员，在过去一年已上演多次。

2021年10月，贝壳被传将上海分布的研发、金融、品牌等部门进行优化。

2022年3月，贝壳被传针对二手和新房交易服务事业群员工优化10%；

2022年5月，贝壳再传出“启动新一轮裁员”消息，此次裁员涉及产研、运营、中后台等，大部分员工拿到的赔偿金额为N＋1。

接连数次裁员传闻，与其业绩恶化有直接关系。

贰

从2018年成立到美股上市，贝壳一直顺风顺水。

转型互联网开放平台，全力打击假房源，2020年总交易额突破3.5万亿元，名副其实的中介一哥。

2020年8月，贝壳赴美上市，顶着中国房产中介龙头的光环，股价一路飙涨，市值最高时曾突破900亿美元，笑傲行业。

回归到业绩上，却显得骨感。

2017—2021年，在国家“房住不炒”基调下，楼市调控政策不断趋严，限购、收紧信贷、二手房指导价等措施轮番上阵，力压房价虚火。

政策压顶，贝壳作为中介平台业绩自然不好。

数据显示，2017年—2019年贝壳分别净亏损5.38亿元、4.28亿元、21.80亿元，2020年短暂实现全年盈利后，2021年继续回归亏损。

2021年，贝壳还遭受多次重创：创始人左晖离世，股价暴跌70%，市值蒸发4000多亿元。

比股价暴跌更危险的是，今年4月贝壳被美国证券交易委员会（SEC）列入“预摘牌名单”，若无法在今年5月12日前向SEC提交证据，证明不具备被摘牌条件，那贝壳可能被列入“确定摘牌名单”。

正因美股有被退市风险，贝壳才选择回港双重上市。

左晖离世的第一年，贝壳经历着重重危机。正如CFO徐涛所称“2021年的感受是前所未有的难”。

2021年中国楼市持续遇冷，上半年广州、深圳等地二手房指导价政策发布，下半年信贷收紧，全国市场步入冷清。

全国百强房企2021年销售额，则出现10年来首次下滑，排名前五房企中，碧桂园、万科、中国恒大全年销售额分别下滑4%、11%、36%。

2021年三季度—2022年二季度，贝壳陷入长达4个季度的持续亏损，分别亏损17.65亿元、9.3亿元、6.18亿元、18.68亿元。

2022年，全国楼市继续恶化，即使全年享受各项政策呵护，比如“调整限购、缩短限售年限、调整公积金贷款额度、发放购房补贴、降低首付比例、降低房贷利率”等一系列救市政策，表现还是很拉跨。

数据显示，1—10月份，全国房地产商品房销售额为10.88万亿元，同比下降26.1%。

行业下行期，贝壳作为头部房产中介平台，也无法开源，只能从节流上做文章。

稳增长之年，楼市再度被寄予厚望，结果差强人意，基本是被政策从ICU救出，想要重回高歌猛进的势头已无可能。

所以对2022年四季度业绩展望，贝壳也很保守，预计净收入为145亿元—150亿元，同比下滑15.7—18.5%。

在更远的未来，房企和中介行业都需转型升级。 以贝壳为代表的中介行业，终将走向拼服务与口碑的成熟期。

贝壳去年提出“一体两翼”战略，即二手房和新房交易服务为“一体”，整装大家居事业群与普惠居住事业群为“两翼”。

遗憾的是，目前两翼新业务并未成型。

2022年前三季度，贝壳新房业务、存量房业务分别实现营收203.69亿元，188.43亿元，在总营收占比分别为46.38%，42.9%。

相比之下，家装家居业务仅实现营收29.53亿元，在总营收占比6.72%。

主业见顶，新业务进展缓慢，贝壳短期内难言走出困境。

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