​去年我国建了1000多万套房，而净增人口只有48万，你敢抄底？

前几天恒大老板跳楼的消息在网上刷屏，只不过在当天晚上许家印准时出现在恒大内部的会议上，这才打破了这个谣言。

尽管许家印没有出事，但可以肯定的是恒大目前日子确实不太好过，背负将近20,000亿的债务，如何度过这个难关，确实是非常头痛的一件事情。

因为目前整个房地产行业确实都不太好过，我们来看几项数据就知道。

1、10月份70个大中城市新建商品房以及二手房价格指数。

从最近一段时间各地房价的实际表现来看，很多地方的房价都出现了不同程度的下降。

比如在70个大中城市新建商品住宅销售价格指数当中，同比下降的达到51个，同比上涨只有19个。

在二手住宅销售价格指数当中，同比上涨的更是只有6个，同比下降的达到64个。

2、商品房销售和待销售数据。

1—10月份，商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，其中住宅销售面积下降25.5%。商品房销售额108832亿元，下降26.1%，其中住宅销售额下降28.2%。

与商品房销售出现明显下降相对应的是，商品房待售面积却不断增长，截至10月末，商品房待售面积54734万平方米，同比增长9.0%。其中，住宅待售面积增长16.6%。

3、房地产投资情况。

1—10月份，全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；其中，住宅投资86520亿元，下降8.3%。

而且房地产开发投资增速已经连续12个月以上出现下降。

在整体房地产表现不太乐观的背景下，很多开发商就算降价促销业绩表现也并不太理想。

从各大上市房企公布的1~10月份销售数据来看，除了个别开发商仍然取得正增长之外，绝大多数开发商销售额都出现了明显的下降，有很多开发商销售额下降幅度都达到50%以上。

不过尽管目前房地产行业整体不好过，但很多人仍然对房地产充满一些期待，甚至有些人开始抄底房地产。

尤其是最近一段时间，我国很多地方放宽对房地产的调控，甚至推出很多金融政策支持房地产行业有序发展之后，更让很多人看到了未来的发展空间。

比如前几天国有六大行就分别向几个大型开发商授信了1.2万亿以上的信贷，这些资金不仅可以用于这些头部开发商自身的项目开发，还有一部分资金很有可能用来并购目前一些陷入困境当中的开发商。

在大量资金入市之后，我相信未来整个楼市会逐渐稳定，销量也会慢慢恢复。

但是就算房地产行业恢复元气了，也不可能恢复到以前那种盛世状态，未来房地产表现平稳，局部地区出现价格下降将是不可避免的一种趋势。

因为真正决定房价的终极因素是人口，在人口增速放缓，甚至有可能出现负增长的大背景之下，各大开发商所建的房却明显比人口增速快很多，当房子饱和了，甚至供不应求了，楼市有价无市将会成为常态化。

我们先来看看人口对楼市的影响。

要说在2020年之前混得最好的行业是哪一个？我相信很多人都会想到房地产。

但要说最近两年日子最难过的行业是哪一个，房地产肯定是其中的一个行业。

房地产就像坐过山车一样，从十几年前的高峰一直跌落到最近两年的低谷，对于房地产的这个表现，不仅大家有点意外，甚至连开发商都觉得不可思议。

曾几何时，房地产行业可是非常香饽饽的一个行业，很多人都通过大力投资房地产赚得盆满钵满，在十几年前，富豪榜上有很多都是房地产行业出身，房地产俨然成为了一个造富的机器。

而过去10年我国房地产行业之所以迅猛发展，这里面有各种各样的原因，但最根本的原因还是在于我国人口众多，城镇化速度非常快，所以带来了市场需求的集中爆发。

如下图是从2002年到2021年，我国总人口以及城镇人口的变化情况。

过去20年，我国总人口从128453万人增长到141260万人，20年时间增加了1.28亿人，大约增长10%。

而同期城镇人口从50212万人增长到91425万元，20年时间增长了41213万人，增幅达到82%左右。

相当于过去20年时间，我国城镇人口的增幅是总人口增幅的8倍左右。

这也是支撑房地产行业快速发展，房价出现快速增长的根本动力。

但是最近几年时间，我国人口增速开始逐渐放缓，每年的净增人口逐渐下降。

从2016年到2021年，我国新出生人口分别为1786万人，1723万人，1523万人，1465万人，1200万人，1062万人。

扣除死亡人口之后，从2016年到2021年，我国每年净增人口分别为809万、737万、530万，467万，202.4万，48万。

而且这个数据还是从全国范围来统计的，具体到不同的省份上面，有不少省份的人口已经开始出现负增长。

从各省公布的2021年人口数据来看，2021年全国有15个省份人口出现负增长，其中人口下降最多的是河南省，2021年人口减少58万；另外包括湖南，云南，辽宁，黑龙江，吉林人口减少数量都达到20万以上。

而且从2022年各地登记的新生儿人口数据来看，各地人口增速仍然继续放缓，不排除2022年全国人口有可能处于负增长的状态。

在人口增速持续放缓甚至出现下降的背景下，未来我国的城镇人口增速也会放缓，潜在的购房人群也会放缓，很快会出现饱和甚至出现下降。

我们再来看一下每年新增的商品房数量。

我国商品房经过几十年的发展之后，存量已经非常大，至于目前我国的商品房存量是多少？没有一个准确的统计数据，但根据任泽平团队所发布的一项研究报告，他们估算截至2020年中国城镇住房存量大约是3.63亿套，如果把2021年和2022年新增的商品房计算在内，目前我国的商品房存量应该得到3.8亿套左右。

而目前我国的城镇人口大约是9.2亿人，如果按照每套商品房可供三人居住计算，目前我国的商品房存量供应城镇人口绝对没有任何问题，而且还出现一定的过剩。

当然目前我国的城镇化还在继续推进当中，但是未来城镇化放缓是无法避免的，当我国的城镇化达到75%左右将会逐渐放缓，然后慢慢增长，当达到80%的时候，基本上就不再有明显的增长了。

我们按照80%的城镇化率来计算，届时我国的城镇人口大约11.3亿人左右，如果按照平均三口一家计算，城镇所需的城镇住房数量大约是3.8亿套左右。

就算把那些单身人士或者有单独住房需求的人士考虑在内，全国4亿套住房基本上已经能够应付城镇人口住房需求。

最关键的是，目前很多地方还有大量的小产权房，这些小产权房也可以解决很大一部分城镇人口的住房需求，所以从整体来说，4亿套城镇住房已经达到一个饱和的状态，如果再继续建下去，商品房就过剩了。

不过尽管目前整体楼市表现并不太好，但是每年新增的商品房数量并不少。

比如2021年我国房地产开发企业住宅新开工房屋面积达到146378.56万平方米，如果按照每套房平均面积110平米计算，去年新建的住宅至少达到1,300万套以上。

而去年我国净增的人口只不过是48万人，由此可以看出目前每年新增的商品房数量远远要超过人口增速。

看完这个数据之后，你还敢抄底吗？还相信未来房地产还会有美好的发展前景吗？反正我个人是不信的，当然具体到不同城市上面，表现会有很大的差异。

对于那些人口净流入比较多的大城市而言，未来房地产或许还会有一定的投资空间，但如果把潜在的机会成本计算在内，投资房地产其实并不划算，所以要不要抄底大家要三思而后行。

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