构建地产新发展模式的三个原则

文/徐高

2022年11月，支持地产融资的政策“三支箭”密集发射。

11月1日，银行间市场交易商协会、房地产业协会和中债信用增进投资公司联合召开座谈会，邀请21家民营房地产企业参会发言，释放了支持民营地产企业发债的信号。11月23日，人民银行和银行保险监督管理委员会共同下发了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，拿出了支持地产融资的16条政策。11月28日，证监会向媒体公布了支持地产企业股权融资的5条政策。

解决地产融资困境的政策“三支箭”可算是找准了当前地产市场的主要矛盾。在2022年7月26日发表的《中国房地产业的困境和对策》一文中，笔者曾论述过：“对于地产过于严厉的融资紧缩政策触发了行业的下行，并将行业推入了恶性循环中。”地产融资紧缩是当前地产市场反常疲弱的症结所在。随着政策向主要矛盾聚焦，“三支箭”政策落地，地产开发商的融资有望恢复，其信用风险有望走低，地产行业有望向常态回归。

但仅凭这“三支箭”，恐怕难以保证地产行业的长期稳定发展。经过了最近这一年多严厉的调控之后，地产市场内包括购房者、开发商和调控者在内的各方，对地产市场的长远发展都不再有清晰预期。预期不稳反过来又会抑制当前地产市场的活动。目前，各方都认为地产行业过去的发展状况不能令人满意，要构建地产行业发展的新模式已成为共识。但这个新模式究竟该是怎样，新在哪里，又怎样解决过去发展中出现的问题，还缺乏清晰的图景。这种模糊让行业未来充满变数，业内各方参与者对未来有很强不安全感。地产市场的更长期稳定发展有赖于各方预期的稳定，其中的关键在于明晰地产行业发展的新模式。

总结过去几年国内地产行业发展和地产调控的经验教训，在构建地产新发展模式的过程中，有必要遵循以下三个原则。

原则之一，地产行业新发展模式要以增强居民的获得感为目标。经济增长的目标是满足人民群众对美好生活的向往，地产行业发展也不能偏离这个目标。房价是衡量住房可获得性的指标。从房价的跨国比较来看，我国居民在住房上的获得感比较低。Numbeo是一个收集了世界各个国家和地区生活成本的网络数据库。由于其中的原始数据均来自于世界各地网民上传的各自生活成本数据，所以更能反映出各地居民的真实感受。Numbeo的数据显示，我国大陆一线城市的房价收入比在世界各个国家和地区中遥遥领先，我国大陆整体的房价收入比也明显偏高。

尽管高房价意味着低获得感，但单纯调控房价却未必能提升居民的获得感。过去5年，我国许多城市都出台了严厉的限购政策以抑制地产需求。现在回头来看，城市限购政策的严厉程度与过去5年房价涨幅之间明显负相关。看上去，限购政策确实抑制了房价的上涨。

不过，过去几年的限购政策更多把显性房价转化成了隐性的购房门槛。房价看上去涨得慢了，但购房者却需要在户口、社保、乃至婚姻等多方面付出更高成本来获取购房资格。这种控房价并不会有效提升居民在住房上的获得感。因此，要构建地产行业新发展模式，不能只盯着房价这个数字，而应该以提升居民的获得感为目标。不从造成高房价的供需矛盾入手，而只盯着房价做文章，很难提升居民的获得感，也容易在地产市场中造成新的扭曲，降低市场运转效率，甚至反而降低居民的获得感。

原则之二，地产行业新发展模式要更注重供给侧改革。我国高房价的主要成因是土地供给不足。在2018年8月6日发表的《房价的虚实二象性》一文中，笔者已经论述过高房价背后的土地供给问题。对比一线城市和二三四线城市，可以更容易看出土地供给不足对房价的推升作用。在过去10年，我国一线城市年人均土地供给面积不足0.2平方米，大概只有二三四线城市年人均土地供给面积的1/3。一线城市明显较低的人均土地供给面积，让一线城市房价明显偏高。

因此，要构建让居民满意、有足够获得感的地产行业新发展模式，需要更多在供给侧做文章，而不能像过去的地产调控一样只注重对需求的限制。我国的地产行业需要做供给侧改革，通过增加土地供给来增加房产供给，从而缓解市场上的供需矛盾，进而平抑房价，并最终增强居民的获得感。人民群众对美好生活的向往，不可能通过对向往加以限制来实现，而只能通过增加供给来支持。相应地，地产行业的新发展模式不能再走需求方设限的老路，而应该通过供给侧改革来增加土地和房产的供给，把人民群众对美好居住环境的向往落在实处。

原则之三，地产行业新发展模式要发挥价格指挥棒的作用。十八届三中全会要求，要让市场在资源配置中起决定性作用。越来越多发挥市场作用，是我国改革开放四十多年取得辉煌成就的主要原因。而市场的有效运转，关键在于发挥价格在资源配置中的指挥棒作用。价格是是供需力量对比的表征指标，更高的价格意味着供不应求的矛盾更突出，会吸引更多供给流入行业，从而缓解供需矛盾，进而平抑价格。过去十年，我国地产行业发展中未能充分发挥价格指挥棒的作用，未能让市场在土地这一地产市场最原初资源的配置中发挥决定性作用。其结果是，在时间上，土地供给的快慢与房价增速的高度相关性不强，因而难以通过土地供给的增加来及时平抑房价，而只能更多依赖需求侧的限制政策来压低房价。而在空间上，土地供给与地产需求错配，地产需求大的一线城市，土地供给却明显偏低。这既使得一线城市房价明显过高，也让部分地产需求弱的三四线城市的土地利用效率偏低。要构筑地产行业新发展模式，需要纠偏过去不注重发挥市场作用的地产调控思路，要在时间和空间上把房价和土地供给联系起来，构建有价格弹性的土地供给制度。如此，方能让土地和房产的供给更好与需求结合，让地产行业发展更有效地满足人民对美好生活的向往。

在未来很多年，地产行业仍将是中国经济的支柱行业。地产行业的支柱的地位来自人民群众的需求，来自人民群众对美好生活的向往，不是任何人能否定的。什么时候中国人民不再关注自己的居住条件，不再有改善居住环境的需求，房地产业才会失去其支柱地位。人民群众理应对高房价不满——高房价所反映的低获得感绝对不符合人民群众对美好生活的向往。面对高房价，需要仔细研究其成因，找准对策，而不能想当然，更不能让情绪宣泄代替冷静思考。只有以提升居民获得感为目标，更加注重在供给侧做改革，通过构建有价格弹性的土地供给制度来发挥市场的作用，才能克服过去地产调控中存在的诸多问题，构建让各方都满意的地产发展新模式。

（作者为中银国际证券总裁助理、首席经济学家）

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