“第三支箭”引爆地产股上涨，房企再融资时隔12年破冰，地产高管：谁来买？

本文来源：时代财经 作者：钟黛

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证监会优化房企股权融资，A股地产股开盘掀涨停潮。

11月29日早盘，A股中国武夷（000797.sz）、中交地产（000736.sz）、天房发展（600322.sh）、光大嘉宝（600622.sh）等超10股竞价涨停。昨日晚间，证监会新闻发言人表示，决定在股权融资方面调整优化5项措施，并自即日起施行。

其中，证监会提及，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于“保交楼、保民生”相关的房地产项目，以及补充流动资金、偿还债务等。

证监会明确，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，允许公司发行股份或支付现金购买涉房资产，募集资金用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于拿地拍地、开发新楼盘等。

“政策意图旨在盘活存量，防范风险。”中金公司认为，优质企业能够在经营性现金流恢复、债务融资性现金流充裕、权益融资现金流补充的条件下，实现资产负债表改善，并持续推进份额提升的良性循环；部分资产质量高、债务复杂程度低的财务受困企业，可能存在潜在的被收并购机会。

数名房企人士认为，融资利好政策层层加码，但从落地层面，还有诸多细节值得推敲。“核心问题是，（地产行业不景气，再融资发行的股份，）谁来买？谁愿意买？买哪类公司？”一名房企高管称。

房企再融资破冰

A股上市房企再融资，已“冰封”十二年。

2010年4月，国务院发布了被称为“新国十条”的通知，明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

同年10月，证监会发布通知称，为坚决贯彻执行“新国十条”精神，已暂缓受理房地产开发企业重组申请。

2015年前后，招商蛇口吸收合并招商地产、绿地控股借壳上市A股，使得业界对监管松动抱有期待。不过，2016年8月，证监会回应“收紧房地产上市公司再融资政策”一事时再次重申，“自2010年以来就一直实施，并非新政”，明确了房企再融资政策并未全面恢复。

彼时，房地产市场利润率高、稳定性强，资金向房地产市场倾斜，对其他实体产业的融资能力形成挤压。而且，融资端助力房企拿地扩张，间接推高房价。在此背景下，监管收紧涉房融资，防止楼市过热。

今时不同往日。随着不少房企出险，监管层对房企融资端的驰援力度不断加码。

“房企股权融资政策优化调整是里程碑式进展。”中金公司认为，当前行业供需两侧政策已全面转向支持与呵护，供给侧从“第一支箭”银行信贷支持、“第二支箭”债券融资帮扶到“第三支箭”股权融资松绑，层层突破，工具全面、力度积极，有助于行业信用端困难纾解和流动性整体优化，对于短期提振市场信心和中长期促进基本面企稳均有助益。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“第二支箭”在债券发行方面，需要开发商提供合格抵押物、担保和反担保。金融机构对地产风险的担心，市场预期的谨慎，加上合格抵押物、担保和反担保不足，均影响着政策落地。

而“第三支箭”则可以依据资本市场风险分散、价格发现的优势，最大程度扩张房企的融资能力。其称，资本市场上投资者分散、不同投资者对风险的判断不同，对特点项目和企业运营能力的判断不同。对有的投资者来说，或许认为市场已经见底，或许认为资产价格很低廉，可以入市了。

此外，李宇嘉认为，资本市场融资启动，联同第一、第二支箭一起，能够形成资金利好的叠加效应，从而提振贷款金融机构、债券承购人的积极性，提高这两支箭发出的效果落地。比如，资本市场并购重组启动了，预计银行信托等配套融资启动的难度就小了，毕竟股权资金进来了，未来清债时是劣后的。

落地效果几何？

一个关键问题是，当下，房地产行业深度调整，资金趋于避险。纵使监管打开了股权融资闸门，有多少资金倾向投向房地产？

有部分机构投资者趋于理性。一名私募合伙人认为，再融资审批时间长，对房企流动性没有立竿见影的改善，“现在A股再融资从董事会提案到证监会审核通过，最顺利都要半年多到一年”。

其次，于地产股低位进行再融资，获得的资金量较小。“蓝光发展（600466.sh）市值41亿，华夏幸福（600340.sh）102亿，ST泰禾（000732.sz）35亿，就目前市值规模，再融资能融到多少钱？”

最后，再融资或也面临难找投资者的局面。“别人为啥要买你，你把钱都拿去还债，对股东能有啥明确的回报？能做出业绩承诺么？”

“除非地产市场未来预期能大幅改善，不然买这个股票的意义较小。”该名私募合伙人称，新政的意义或为打通了债转股的路径。

亦有研究人士期待，房企再融资能有“国家队”托底。

“谁可以再融资？估计很多是国企、央企地产企业。谁买投资再融资的股份？很可能是政策性银行、央企、国企资产管理公司，以及国有大银行的资管。”一名地产政策研究人士推测道。

德邦证券地产首席分析师金文曦认为，除了国央企以外，部分民企也可能获得再融资的机会，“比如此前中债增给予增信发债的企业”。

此外，证监会此次明确，允许公司发行股份或支付现金购买涉房资产。“涉房资产应该是指存量资产，包括商业和开发类的项目。”一名Top 30房企区域融资负责人表示。

此前，已有诸多政策推动风险资产处置。国央企以及优质民企已经获得超千亿并购贷额度去兼并出险项目，但落地者寥寥。

“之前民营房企存在过度融资。有一些项目的资金已经周转到其他项目上去了。部分项目存在资不抵债的现象，也就是说，销售回款不足以覆盖工程款和债务。对于这种项目，大型国有房企是没有动力去收并购的，因为无法实现盈利。”该名融资负责人称。

“现在的融资政策，全是利好。不管是股、债，还是REITs、私募基金，以前限制流向房地产的，现在都打开了一扇窗。但从实操层面，还有很多细节值得推敲。资金投出去了，要回本，而且要有收益，才能实现商业逻辑的闭环。”上述融资负责人称。

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