“以旧换新”能否释放改善性需求？

今年以来，随着房地产市场供求关系变化，包括山东淄博、济南、青岛，江苏南通、徐州，浙江宁波、丽水等地在内的多个城市开启房产“以旧换新”活动。

“以旧换新”，在家电行是经常采用的一种方式。商家或生产企业将旧的家电收过去，折合成一定价格，用于抵冲购买新的家电的款项。原因就在于，旧的家电放在家里也没啥用，还要寻找存放的地方。如果能够折合成一定价格抵冲新家电款项，何乐而不为。而商家、厂家等将旧家电加收之后，有的经过零件更换，销售给其他消费者。有的则直接拆除，将有用的零件重新使用。

但是，住房可不同于家电等小物件，开发商也好，政府也罢，其他企业也行，如果没有下家，是不大敢用“回收”的方式来处理的。否则，就会大量积压在收购者手中。更重要的，家电等的回收价格都相当低，购买时的数千元、上万元，回收时至多也就几十元、上百元，几百元的都很少。而住房则是旧房与新房价格十分接近，没有强大的经济实力，谁也承受不起。于是，所谓的“以旧换新”，只是针对房子的新旧来说，而不是价格的新旧。旧的住房与新的住房在价格上没有明显的差距，而只有区域、面积、环境的差距。于是，一些看起来比较旧的住房，可能价格比新的还贵。“以旧换新”，就需要很强的政策做支撑。

有的地方为了鼓励居民“以旧换新”，采用由国资公司收购的方式。如江苏太仓出台的政策明确，居民将本人名下符合条件的普通商品住房按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新房。同时规定，一套存量商品房只能置换一套新建商品房，且存量商品房置换总价不得高于所购新房总价的60%。也就是说，所谓的由国资公司负责“以旧换新”，是有条件的。一方面，只能继续购买国资公司建造的商品房；另一方面，折价不能超过新房的60%。问题来了，国资公司建造的商品房位置、配套、环境、房屋质量、结构等如何，广大居民是否喜欢，能否接受。同时，居民的住房在什么位置，有什么样好的区位优势等。很显然，区位条件好、位置优的居民，说啥也不会去“以旧换新”。因为，60%的限价，决定了愿意置换房屋的，一定是房屋区位不是很好，小区环境、配套等也不是很好的。其他的居民是不大可能“以旧换新”的，也是不能接受这样的价格置换的。

有的地方采用预订的方式，先与开发商签订意向置换协议书，待旧房卖出去了，协议有效，卖不出去，协议无效。显然，这也是闹着玩。因为，这样的操作方式，与正常的商品房销售没有两样。所不同的是，居民与开发商签订了一份没有约束力的协议而言。如果居民看好了其他开发企业的住房，随时可以改变。同时，如果居民不想执行意向协议了，也可以把房价抬高，让手中的住房卖不出去。

虽然也有地方表示，“以旧换新”有一定效果，已有成功案例。但是，显然没有什么可乐观而言。因为，这些成交，纵然没有“以旧换新”政策，也可能仍然会发生。只是“以旧换新”政策出台后，可能给他们带来一些好处，让他们换房的速度加快了。其他的，可能没有什么明显效果。

当然了，为了刺激改善性住房消费需求，探索“以旧换新”方式，也是可以接受的，如果有比较好的政策措施，也是可能产生一些效果的。但是，指望“以旧换新”方式产生明显效果，也是不现实的。“以旧换新”的前提，就是要有“换”的条件。除非政府有实力去收购旧房，并将旧房用于保障性住房，才有可能产生比较好的效果。而政府收购，显然也是缺乏条件的，是不够现实的。而且，收购价格等，也对“以旧换新”影响很大，操作很难。

“以旧换新”政策，说到底，就是刺激二手房市场。而按照广大居民、特别是年轻居民的心态来看，潜力很大，挖掘很难。如果经济状况得到改善，就业条件逐步好转，二手房市场就能活跃。因此，关键还是，要把重心放在发展实体经济、振兴制造业上，让广大居民就业充足、收入稳定、预期良好，那么，房地产市场也就能稳定发展，房地产业对经济的贡献也就会恢复。完全靠营销方式、政策等刺激住房需求，效果不佳，还不如让开发商降价售房。

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