都是8.5万/平，买朝阳奶西还是平房？

这是严肃君的第593篇推送

北京新房开年内卷，先从朝阳开始了！

最近一周，朝阳三个项目都有了决定性进展，分别是平房乡两项目、朝阳奶西金隅项目---

平房乡保利+建工PF-44地块，拟定案名为「保利·和光煦境」，共8栋住宅楼，楼高6层-18层，规划406户，主力产品或为99平三居、115平三居、170平四居；

平房乡三元嘉业PF-45地块，拟定案名为「玺悦朝阳」，共9栋住宅楼，7层-18层，预计可提供382套房源，户型面积段约95平三居、118平和143平四居；

朝阳金隅奶西地块，虽然尚未完全确定案名，但高清户型图已曝光，105平大两居，135平三居、146平四居以及162平三居四居。

1.

三个项目的可比性在于以下三点。

一是总价区间重合度较高，销售指导价都是8.5万/㎡，主力户型也都在100㎡-150㎡左右；

二是入市节奏差不多。三地块都是于去年11月29日出让，也都竞到了现房销售阶段；

也就是说，不光现在卖期房要争，以后卖现房还得争。

三是目标客群有重叠。从物理距离来看，平房乡两项目主要吸引的是国贸商圈客户，朝阳奶西项目更多面向的是望京外溢客群。

但作为千万级改善项目，近几年全城置业的逻辑越来越明显，即将前后脚入市的三项目，可以说吸引的是全朝阳，乃至全北京购房者的目光。

2.

既然要比，先上一波硬性数据指标~

总结来说，平房乡板块更成熟，最大的优势是紧邻地铁6号线，东至副中心、西达首钢园，横穿核心城区多个产业园区和商圈，通达性更好；

当然与此同时，区域内各类配套趋于完善，空白待开发地块较少，想象空间略小。

奶西板块作为纯新开发片区，从北京市规委公示文件来看，区域内配套规划完善，除了已经入市的望京樾、中建宸园，待入市的金隅地块，仍有大量待出让的宅地。

新开发区域，发展确实需要等，但未来建成后，内部配套也相对更完善，城市界面更友好。

期待值可以拉满一些。

细化到地块本身来看，奶西金隅地块2.22容积率低，最小的户型也要105㎡起，而且做的是大两居，三居四居产品面积都在135㎡以上，整个项目明显是高品质纯改善。

而平房乡两项目容积率2.5，建筑密度会高一些，主力户型起步面积下探到95㎡，也是三居，定位更偏刚性改善。

3.

对于板块和项目定位有了基本认知，那么在后续置业选择上，就可以对号入座了。
就已流出的产品信息而言，两居只能选奶西金隅项目，也是整个泛望京片区仅有的两居产品。

相较于望京樾，以及之前的晓风印月100多平做三居，金隅此次主打纯改善的决心很坚定。

从户型设计来看，南北通透全明，亮点在其5米大宽厅，L型采光设计，餐厅也有独立开窗，空间感和采光度MAX。

厨房目测可做成开放式，同时设计了独立玄关，主卧套带飘窗，北向次卧与客卫也相当于一个小套房。非常对年轻有钱人的胃口~

预算宽裕，目标是超过160平大平层的豪宅玩家，选项有两个。
一是奶西金隅项目，162平面积段设计了三居和四居两种户型。

三居户型两梯两户，南向三面宽，双南向套间，北向次卧与次卫相连，超大LDK一体化空间，同样设有独立玄关、独立家政间。其中超大厨房是目前不太常见的新玩儿法。

四居产品，空间分布格局与三居类似，区别在于厨房一半做了卧房。

二是平房乡保利+建工项目170平四居。

双套间朝南，客厅超大落地窗，电梯厅挨着厨房，不会对卧室产生噪音影响，电梯前空间看起来可做私享空间。

4.

至于150平以下的三居四居，选择就更多一些。

希望改善纯度更高的，选择奶西金隅项目。135平三居两种户型，都是南北通透、全明，南向三面宽+双卧朝南带飘窗，餐客厨一体；146平四居典型眼镜户型，面积上来后，家政间目测面积堪比厨房。

预算稍微低一些的，可以多看看平房乡两项目。
三元嘉业项目三居面积下探到95平，亮点是客厅设计为270°大转角飘窗，但南向只有客厅和主卧，没有做到三面宽。

118平四居全明通透，南向三面宽尺度近10米，双卧朝南带飘窗，主卧套设计，餐客厨一体。设有独立玄关、家政空间，卫生间干湿分离。

143平四居，典型眼镜户型，通透全明，南向三面宽尺度超11米，客厅落地窗+双卧飘窗，其中主卧套带270°转角飘窗。餐客厨一体，同样设计有家政间。

保利+建工项目有99平和115平三居。

都是全明通透南向三面宽，均有飘窗设计，区别在于99平三居主卧可270°观景，115平三居则客厅改为落地窗，餐厅处还设有独立洗手池。

其实建面达到一定面积后，施展空间足够，户型空间布局上不会出错，影响购房者做出最终决定的往往是细节亮点。

由于目前三个项目的产品户型尺寸尚未官宣，无法精细比对，严肃君也将持续关注中~

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对于朝阳新一轮“内卷”，你会怎么选？欢迎在评论区留言讨论~

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