万物云做了一个极端压力测试，关于万科

经济观察网 记者 陈月芹3月22日，在万物云2023年度业绩会问答环节，万物云管理层一一回应投资人关于市场拓展计划、应收账款、AI技术融合等问题，延续了过往业绩会轻松的氛围，直到听到最后一个问题，万物云董事长朱保全稍显不悦。

这个问题直指母公司万科集团近期的舆情事件是否会对万物云的发展产生影响，万物云将如何应对。

朱保全也直接表明态度：这是万物云的业绩发布会，多问万物云的问题。“关于万科的问题，在万科的业绩发布会上问，我没法为万科做回答”。

这确实是万物云不容易回答但又是投资人和公众最关心的问题之一。

一方面，朱保全的另一重身份是万科集团联席总裁，分管经营服务业务，他是一个连接着万科集团和万物云的关键人物；另一方面，近3年来，在行业内，由于地产母公司出险导致下游物业公司新增物管面积没有保障、关联方欠款要不回来、大幅计提减值、违规资金输送等情况频频出现，投资人如履薄冰，这种担忧如今投射到了万科和万物云身上。

如果说，万科是房地产行业最后的“堡垒”，那最早做多元化拓展、降低关联方依赖的万物云也是物业行业的“堡垒”。因此，万物云至少必须回答“万科危机”对公司的潜在影响这一问题。

从近3年的行业调整来看，包括万物云在内的所有物业公司，乃至贝壳，都不免困于房地产开发业务下行的“魔咒”，尤其是在资本市场表现上，目前都还没有走出独立行情，受房地产市场影响陡增陡降。

对万物云，外界关心的问题主要是业务独立性、资金独立性，即母公司业务下滑的影响、母子公司之间能否明算账。

对这些疑问，万物云的2023年年报用数据做了部分回应。

从业务来看，万物云与万科集团的持续关联交易收入主要来自四个方面，分别是物业管理费、开发商增值服务、代理销售服务、智能化工程。

具体来看，住宅物业服务贡献了万物云总营收的半壁江山，2023年这部分收入为170亿元，占总收入的51%。其中，来自万科集团关联方的住宅物管项目数量有1546个，产生了90.3亿元的收入。据此计算，万物云来自关联方和第三方开发商的住宅物管收入比例约为53%、47%，逐渐接近“五五开”。

物业及设施管理服务中，来自万科集团关联方的在管项目数量有325个，产生了12.73亿元的收入，而来自第三方的1916个项目收入70.27亿元，关联方和第三方在这一业务上的收入比例约为15%、85%。

而开发商增值服务2023年收入26.84亿元，同比下降8.6%，是万物云收入同比下滑的两个业务之一，另一个是除房产经纪以外的社区增值服务，同比下降10.8%。

开发商增值服务业绩不佳主要源于新开盘萎缩带来的前介业务与案场业务、代销开发商车位资产等大幅下滑。开发商增值服务的毛利率也降至11.6%，已经低于住宅物业服务的毛利水平（13.3%），后者主要提供传统的“四保一服”服务，此前常常被物业公司诟病毛利率极低、难以覆盖成本。

在上述业务逐步降低与万科集团的关联度后，据万物云副总经理叶菲介绍，万物云与万科间持续关连交易继续下降，比例已从2021年的19.2%降至13.5%。

叶菲还提到，万物云做了一个极端压力测试，即使把来自万科集团的持续关连交易和所有开发商当年新交付的相关业务全砍掉，对2023年营收绝对值的影响是下降17.5%。

但从增速来看，剔除上述两方面业务后，2023年收入同比增幅为14.5%，毛利同比增幅为23.6%。不剔除情况下，万物云2023年实际收入增幅是10.2%，毛利增幅13.7%，均低于压力测试条件下的数据。

从2022年开始，物业公司的财报数据突然有了大转变，都在力图证明一点：来自母公司甚至所有开发商的钱，不好挣了。

过去，部分物业公司的开发商增值服务毛利率高达30%—50%，如今已低于10%，而这种低毛利又收不回来钱的合作，反而成为物业公司不小的负担。因此，过去一年，物业公司向地产母公司从集团、区域公司等层面发起的追讨应收账款的诉讼接二连三，即使很难通过诉讼直接从母公司要回来钱，但对物业公司来说，发起诉讼本身已是尽职免责的动作。

实际上，这10年来，万物云一直在做凿墙的事。

第一步，凿开万科集团的围墙。2015年，从万科分拆独立开启市场化运营后，万科物业一边扩大物业在管面积，一边通过与不同背景的对象进行股权及业务等层面的合作，去接第三方项目。

第二步，凿开住宅小区的墙，比如通过收购戴德梁行一举进入非住宅市场。2023年万物梁行所做的商企服务收入83亿元，占总收入约1/4。

第三步，凿开社区的墙：从服务小区和写字楼单一业态转向做生态，具体是在3公里半径内的街道空间里做“蝶城+”，在园区和企业之间做“企服+”，在政企空间和万物云城做“公共服务+”。

第四步，凿开行业壁垒。在小区、楼宇等空间内做垂直服务，例如房产租售、楼宇修缮、家装美居，去做特定空间里的贝壳等。此外，万物云还给企业客户和空间客户提供AIoT及BPaaS解決方案，寻找AI时代新的增长点。

业绩会上，朱保全也反问，物业行业还是不是一个好行业？

他的答案是肯定的。如果只看一点，不跟开发商之间关联，靠正常的业务付费维持经营，物业行业是一个续约率超过85%的行业，比SaaS（软件运营服务）还高。房地产开发总归有（增速）变慢、（规模）变小的那一天，但开发不在了，不动产还在，物业行业本质上是为不动产持有者提供刚需消费服务。

换而言之，万物云管理层在业绩会上对战略方向的回答，以及正在践行的业务重点转变，都有一个共同的目的：未来，让投资人和业界不再问开篇的那个问题——母公司万科集团的风吹草动，对万物云有什么影响。

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陈月芹经济观察报记者

资深记者
城市与不动产新闻中心华南组负责人
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