苏州楼市，争抢降价了！

作者：余飞

01

苏州楼市尴尬了

苏州楼市正上演尴尬一幕。

1月31日，苏州出招：不再对购房资格进行审查，也不再限面积和套数。

这意味着，苏州直接梭哈，全面解除了限购。

最近2年来，苏州先是缩小了限购范围（缩减到市内六区），然后缩短了社保年限（降低为6个月），去年9月又在全域取消了120平方米以上住宅的限购。

然而，彻底脱光之后，引发了一场降价套现离场狂欢。

据财联社披露：

1月31日上午11时，诸葛找房网站显示，苏州市24小时内有1245套房源降价，107套房源涨价。同一时间，姑苏区有48798套有效二手房源，24小时内158套房源降价，24套房源涨价，降价金额多为数万元、十余万元，有三套高总价房源大幅度降价，分别降价170万元、92万元和70万元。

一天之内千套二手房下调挂牌价，意图非常明显，说明大家已经活明白了。

无论是炒房客，还是置换客，都在抓住每一次救市的最佳契机，降价解套离场。此时不降价，更待何时。毕竟这一轮楼市调整周期，征途漫漫。

于是，我们看到，过去两年来，各城市的二手房挂牌量不断创新高。

比如苏州，诸葛找房数据显示，截至2024年1月30日，当地二手房挂牌量突破22万套。

深圳的二手房挂牌量，同样创历史新高。

武汉、杭州、重庆的二手房挂牌量都在20万套以上。

至于上海，上海中原说有41万套二手房挂牌量，易居研究院的数据是20多万套。

02

市场信心缺失

这种现状背后，是市场信心严重不足，其实，这种信心走势，
股市已经表现得一览无遗。

大家的预期都是跌，此时不落袋为安或者割肉离场，往后可能损失得更大。

2022年，中国的商品房销售面积和销售已经从“双18”调整至“双13”，即销售面积18亿平方米、销售额18万亿元分别调整至13亿平方米、13万亿元左右。

2023年继续跌至“双11”，即商品房销售面积跌至11.17亿平方米，销售额跌至11.66万亿元，跌至“双11”。

这并不是底。

2024开年的数据，机构已经披露。

克而瑞披露：

第一，2024年1月，TOP100房企仅实现销售操盘金额2350.6亿元，同比降低34.2%，环比降低47.9%，单月业绩规模创近年新低。

第二，1月一线城市新房总成交面积为152万平方米，同比、环比分别下降22%和38%。

第三，二三线城市新房共成交737万平方米，环比下降44%，同比降18%。

房价方面，纬房研究院披露：

第一，一线城市房价全线下跌。

过去一年，上海房价跌幅最大，下跌了10.34%，其次是广州、北京、深圳。

从一线城市各区域来看，
同样也是全线下跌。

过去一年的数据来看，广州的增城、黄埔、南沙，上海的闵行、静安、黄浦、普陀、杨浦、宝山，跌幅都在两位数。

第二，二线城市，全线下跌。

过去一年，曾经领涨全国的东莞，如今领跌，累计跌幅16.98%
。此外，南通、宁波、南京、郑州、南昌、武汉、杭州
、沈阳、昆明、大连，跌幅都在两位数。

第三，三线城市全线下跌。

第四，四线城市全线下跌。

还是我之前那句话，跌势根本停不下来，
没有最低，只有更低。这轮调整周期，不知何时会结束，不过参考日本来看，
征途的确漫漫。

所以，本号在文章中多次强调过，对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，往后房价回调是必然选项。

深圳的房价已经从8万+跌至6万+，南京的房价已经跌至3字头，太原的房价已经跌破万元。

各城市回调方向一致，区别只在于，下调速度快和慢。经济、产业、工业实力强，下调慢一些，其余下调快一些。

原因在于：

第一，供大于求的基本面，仍在持续。

全国房地产供大于求，管理层已经通过“中国房地产供需关系发生重大变化”的表态中已经定调。

当下除了少数城市的住房供小于求外，大多数城市包括大多数二线城市的住房均供大于求。

第二，全国人口负增长加速。

1月17日，国家统计局披露了最新人口数据。

2023年年末全国人口（包括31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口，不包括居住在31个省、自治区、直辖市的港澳台居民和外籍人员）140967万人，比上年末减少208万人。

人口已经二连跌，反映在各城市身上，必定是人口下跌的城市数量不断扩大。

人口减少，意味着需求减少。目前，公布2023年常住人口数据的重庆、广西、甘肃，均在减少，重庆减少了21.91万人，广西减少了20万人，甘肃减少了27万人。

第三，保障房、商品房双轨制时代已经到来，意味着房屋供应会进入新一轮井喷周期，而商品房的需求量则会继续下行。

未来保障房会分流掉商品房市场一半以上的需求。

这也是本号多次强调，往后的商品房市场需求会进一步减弱。

而且，保障房是政府主导，供应量在未来几年会呈井喷状。你觉得房子还会少吗？

03

买房卖房建议

漫漫回调路中，对于大多数人来说，如果不着急购房，或者资金压力偏大，完全可以等待
。

至于炒房投资，
完全不要再想这回事。

总的来说，本号的买房卖房建议有三条
：

第一，人口通缩加速，城市化速度放缓，楼市的黄金时代已经结束。高位站岗的炒房客，能现在卖掉的，不要拖，越拖亏损越大。

已经赚到甜头的炒房客，应该见好就收，否则当初凭运气、搭乘时代红利赚到的钱，未来会凭本事全都吐出来。

第二，至于只有一套房的中产家庭，未来要做的，是尽一切可能降低刚性债务，收缩家庭的债务表。毕竟，不确定性是
如今最大的确定性。

第三，对于有自住、小孩上学、结婚需求的硬刚需来说，挑到好的房子，如果收入能够负担得起，可以买。没有硬需求的人，不用急。

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