京沪楼市加杠杆

北京和上海作为中国房地产市场的风向标城市，于 12 月 14 日先后局部放宽楼市政策，包括提升 “豪宅” 的认定标准和降低了购买第二套房的首付比例，一定程度减轻刚需购房家庭的现金流压力。

先是北京的政策：

- 贷款政策：首套房首付比例均为 30%（此前普通住宅 35%，非普通住宅 40%）；二套房，城六区（东城区、西城区，海淀区、朝阳区、丰台区、石景山区）首付比例分别为 50%，城六区以外的为 40%；首付款比例不再区分普通住房及非普通住房；贷款年限最长由 25 年调整为 30 年；

- 普通住宅认定标准：住宅小区建筑容积率在 1.0（含）以上；单套住房建筑面积在 144 平方米（含）以下；5 环内住房成交价格在 85000 元 / 平方米（含）以下、5-6 环住房成交价格在 65000 元 / 平方米（含）以下、6 环外住房成交价格在 45000 元 / 平方米（含）以下。

再是上海的政策：

- 贷款政策：首套房首付比例最低 30%，二套房首付比例一般为 50%，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山 6 个远郊行政区降为 40%；

- 普通住宅认定标准（需同时满足）：一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积从 144 平方米以下（含 144 平方米）。单套的建筑面积的上限从 140 平方米增加到 144 平方米，取消了成交价格的限制。

两地的政策影响体现在提高对非普通住宅的认定标准，从而降低刚需家庭（比如老房子买了一段时间的添丁家庭）的交易税费，以及客观上增加他们获得贷款的可能性。以上海为例，普通住宅相比非普通住宅，若房产证持有满五年的，免征增值税及附加、个人所得税减半。一套 300 万元买入、500 万元卖出的房子，政策调整前后税费可能节省 15 万元。

据《晚点财经》了解，这些政策同时适用于新房和二手房，这样更适合刚需家庭根据实际情况是否卖一套、买一套。

京沪继续微调而不是更广泛放开限购，或者全市一个首付标准，除了开篇提到的风向标因素，还因为客观上今年两地的新房销售情况好于绝大多数城市，以及两地作为最有能力吸纳周边甚至全国有购买力人群的城市，可能会对其他地区造成虹吸效应。

根据统计局数据，一直到 2023 年 9 月，京沪商品住宅累计销售面积仍增长。克而瑞地产研究的数据显示，楼市降温后，两地二季度新房推盘平均去化率基本在 80% 左右，10 月虽有回落，仍在 50% 左右。而广州、济南、重庆等去化率长期维持在 20% 左右。

与此同时，作为购房资金链条上的重要一环，二手房（存量房）的持续降温必然会对新房市场产生影响。这也是此次政策松绑的影响因素之一。方正证券的一篇研报提到，今年 3 月以来上海二手房成交套数持续走低，10 月成交量同比降 19%，与此同时，二手房挂牌存量在 10 月末创下 21.16 万套的历史新高。（龚方毅）

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