存量房贷下调？多家银行回应：已制定预案 难实行“一刀切”

本月初，央行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。其中提到指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”。这是央行近期第二次提及调整存量个人住房贷款利率，且措辞由由“支持鼓励”变“指导”，这就意味着政策改革进入到实操层面。8月20日五年期LPR未如期下调，市场分析人士也普遍认为是在为下调存量房贷利率创造条件。

然而，商业银行方面却鲜有落地案例。随着近期银行业集中披露上半年业绩，市场也普遍关注存量房贷下调的信号。对此，多家银行回应称，对业务调整已有预案，仍在等待有关部门正式确认。

此外，近期还有传闻称，刺激楼市销售的“认房又认贷”政策或将在广州和深圳两大一线城市落地。若最终落地，有望进一步稳定房地产市场，提振外资做多情绪。

多家银行表态：正密切关注存量房贷调整 目前已有预案

市场普遍聚焦存量房贷利率调整之际，多家银行在半年度业绩会上，对该问题作出了回应。

8月28日，华夏银行行长关文杰在2023年半年度业绩说明会上表示，今年华夏银行个人按揭贷款提前还款与市场总体情况基本一致，提前还款量同比有所增长，从七、八月情况来看，提前还款有所缓解。同时，存量房贷利率调整确实会对各家银行产生一定的影响，华夏银行将在监管部门的指导下，密切关注市场动向，有序推进后续相关工作的开展。

招商银行行长助理彭家文在近日举行的2023年中期业绩交流会上表示，从央行的发声来看，从“鼓励和支持”直接变成了“指导 ”。存量房贷利率下调势在必行，也是大概率事件。招行已制定相应预案，但还没有最终的方案。

他解释称：

“主要考虑是现在还有很多因素需要兼顾好。比如如何兼顾好'因城施策'的问题，在'因城施策'的同时又怎么考虑好公平性的问题，还有银行系统能不能支持的问题。这些都特别复杂，各个城市、各个分行不一样，很多客户的情况不一样，所有的情况都要考虑到。”

8月24日，建设银行副行长生柳荣在2023年中期业绩发布会上表示，LPR利率多次下行、银行重新定价的影响主要体现在今年上半年，尤其是今年1月份。今年下半年LPR利率的下行影响相对较小，大致与存款利率下行相互抵消。下半年LPR利率下降将主要对明年利率情况产生影响。

生柳荣还指出，考虑到各家银行都有存款定期化的趋势，总体上实际的存款付息率下降跟挂牌利率下降的幅度不完全一致，可能会小于这个挂牌利率的下降幅度。建行近年来已加强了存款付息率的管理，今年已出现向好变化，上半年人民币的对公对私的存款付息率同比都出现了下降。

中信银行副行长谢志斌在该行半年度业绩发布会上表示，密切关注监管导向和市场的动向，也对该行行内业务情况进行及时梳理和分析，对可能发生的业务调整，已经做好了预案。后续，中信银行将结合同业执行尺度以及市场变化情况，积极落实监管要求，履行社会责任，兼顾好业务发展与客户经营的平衡。

他表示，实际操作需要考虑对客政策的一致性，也要考虑各区域的差异性以及利率调整力度等诸多因素。比如说，从客户角度看，各银行按照相当的标准执行，更有利于提高公平性，也有利于降低客户舆情，但是从区域情况来看，历史上地产政策是“因城施策”的，各地区按揭贷款利率差异比较大，存量利率调整确实比较难实行“一刀切”的管理政策。

谢志斌指出：

“再比如，从调整力度来看，也需要兼顾银行实际承受能力，按照一些主流券商研究机构估算，按揭利率每调降10BPs，对全行业净息差影响大概是0.9-1个BP。中信银行目前按揭贷款规模大概是9500亿元，其中存量利率高于新发生利率的占到6000亿，这部分按揭每降低10BPs，将会影响到贷款收益大概是6个亿，影响净息差0.8BPs，和行业整体的0.9-1BPs 相比还是相对有一点优势，保持谨慎乐观。”

随着官方稳地产稳经济政策频发，“认房不认贷”将在广深两大一线城市落实的消息流传甚广。

广州和深圳是广州省内唯二执行“认房又认贷”的城市。以广州为例，无房无贷款记录者，购买商品住宅首付为最低三成；无房有贷款记录者，购买商品住宅首付最低为四成；有房无贷款记录或首套房贷已还清者，购买商品住宅首付最低为五成；而有房且贷款未还清则需要七成首付。

此前，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局联合印发了《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（下称《通知》），推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。

根据《通知》，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。此项政策作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。

所谓“认房不认贷”，指的是无论购房者有无贷款记录，只要能够证明其名下无房，就可以按照首套房认定。

自8月25日三部门喊话落实“认房不用认贷”政策之后，有传闻称，广州无房且房贷记录不超过两套，就可以三成首付；即便外地有一套房正在供楼，也可以享受。针对上述传闻。还有传闻称，广州市南沙区已有楼盘接到银行通知，南沙开始执行“认房不认贷”政策。

但据广州市住房和城乡建设局回应，认房不认贷目前尚未在广州落地，相关政策正在研究中，具体以官网公布为准。

而在深圳，同样有传闻称“认房不认贷”即将落实。

不过，据多家媒体报道，四大行、浦发银行、招商银行均表示，目前未收到相关的政策文件，也未执行“认房不认贷”。

然而，尽管银行方面尚未公开执行“认房不认贷”、官方部门也未发文落实“认房不认贷”，但地产销售终端却已有动作。

近日，深圳多个楼盘传出收回折扣的消息，对此，有售楼处承认，也有开发商官宣辟谣。此外，还有房产中介表示，民生银行、浦发银行已经执行。

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