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买房负首付 馅饼还是陷阱?
发布时间:2023-05-26 16:36:39路雨清来源:
没想到,房产界还有“负首付”这个词儿。近期,有房产中介声称买房可以做到“负首付”。例如,房产价格520万元,但可以向银行贷款570万元,这样购房人不仅无需付首付,还能拿到50万元作为装修款。
但记者了解到,通过开发商返首付、做高合同价等方法,一些房产看似可以做到“零首付”“低首付”乃至“负首付”,但也面临财务和法律风险。如果楼盘不“满五唯一”,则购房人还要承担较高的税费。
针对“低首付”“零首付”“返首付”等营销乱象,监管部门出手了——对违规售房行为进行严查。
暗藏玄机
“负首付50万元买学区房”,“不需要首付还能再拿1万元”……近日,在多个社交平台上,出现了类似的营销话术。
“这套房子评估价是570万元,但是业主低价卖,卖520万元。你可以在银行贷570万元全款买这套房子,还剩下50万元装修。”房产中介王女士表示,其代理的一套深圳市罗湖区的房产可以做到“负首付”。
同为房产中介的钟先生也声称,自己代理的某楼盘也可以做到“负首付”。而房产中介赵先生则声称,自己已售出一套“负首付”的房产。
据业内人士介绍,“负首付”与“零首付”“低首付”的操作方法类似,一是开发商通过首付分期、返首付等形式减轻购房人首付压力,二是开发商通过做高合同价格,帮助购房人获取更高额度的银行贷款。若开发商返还的资金超过首付款,或银行贷款金额超过房产原价,“负首付”便“实现”了。
钟先生向记者透露,实现“负首付”有时还需要借助经营贷的力量。“经营贷比房贷便宜,深圳房贷首套利率是4.6%,经营贷利率是3.5%到3.8%。购房人需要提前准备征信报告和银行流水、收入证明等材料。名下如果没公司的话,需要配合注册个公司。”
存在违规
谈及“负首付”现象的出现,北京金诉律师事务所主任王玉臣认为,这与一些开发商为了尽快销售楼盘,实现资金回笼有关,但是这些促销宣传有不少套路,很多属于虚假宣传。
“看起来似乎是帮购房人缓解了压力,但实际上,往往会伴随着开发商垫资、融资等违法违规行为,同时还可能会规避银行按揭贷款对首付款的要求,违反按揭贷款相关规定。”王玉臣说。
钟先生称,“负首付”出现,和部分区域一二手房价格出现倒挂有关,使得购房人可以以低价买一手房,但以较高的市场价作为评估价,从而做高了贷款合同金额。“‘负首付’其实是打擦边球,银行可以做高贷款金额。正常情况下,购房人是要三成首付款的。”
对此,工行深圳分行一名房贷经理回应称,“首付款如果不是自有资金,我们是不会批贷款的。购房人自己要小心。”
后期压力大
需要注意的是,“负首付”不仅违规,而且后期资金压力将加大。
“有的房子是回迁房,房本还没有下来,不满足‘满五唯一’,需要缴纳个人所得税和增值税,算下来购房人需要负担二三十万元税费。”房产中介冯女士说。
“首付和贷款最终还是自己出,早和晚的区别而已。”王玉臣提示,所谓零首付、首付分期看起来似乎没有手续费,但是为了及时支付剩余的首付款,有些人通过消费贷、金融机构、小额贷款公司、贷款中介等筹措资金,既会产生新的成本,又会产生更多的融资风险。
针对近期出现的零首付、低首付、送首付、首付贷、返首付,上海易居房地产研究院研究总监严跃进说,这是营销领域的乱象,各地应关注此类新情况,要从合规的角度解决首付的问题。
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全国超过40个城市
首套房利率低于4%
5月22日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,5月22日贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.65%,5年期以上LPR为4.3%,均与上月持平。
据中指研究院数据显示,今年以来,全国已有超过40个城市调整首套房贷利率4%以下。其中,肇庆、湛江、云浮、惠州等城市取消了首套房贷利率下限,珠海、南宁、柳州、中山等城市首套房贷最低利率已降至3.7%。
综合中国证券报、中国之声等
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