重庆润物公司通过“预重整”模式复活停工楼盘：535户成功收房

重庆润物・星月林语项目终于迎来了转机。贾俊杰/摄

贾俊杰 中房报记者 刘洪材 重庆报道

重庆润物・星月林语项目终于迎来了转机。

通过破产预重整方案，在重庆破产法庭审结重庆市涪陵区润物房地产开发有限公司预重整转重整案后，不仅使得优先债权获得全额清偿，535户购房户权益得到了保障，还将项目有效盘活。

1月6日，记者来到了润物・星月林语项目所在地重庆市涪陵区武陵山乡，冬季的寒冷给小区带来了冷清和寂静，拾级而上通过宽敞的大门进入，映出眼帘的是空荡荡的小区。曾经红火的楼盘已物是人非。

据知情人士介绍，润物・星月林语项目预计春节后将会开工建设，具体时间没有确定。

康养项目破产

润物•星月林语总规划用地面积40430平方米，建筑面积54255平方米，容积率仅为1.19。据知情人士介绍，润物•星月林语是一个总共有17栋的多层建筑的项目，户型面积从39平方米至53平方米不等，适合康养休闲度假。

目前，润物•星月林语一期12栋已建成，大部分房屋已出售交付，均价每平方米5800元左右，由于项目后期烂尾而停工停产，尚有数十套房屋待售中。

润物・星月林语项目的开发建设单位是重庆市涪陵区润物房地产开发有限公司（以下简称“润物地产公司”），于2011年5月5日成立，公司法定代表人为夏文碧，经营范围为房地产开发。

润物•星月林语项目是重庆市涪陵区首家拥有产权的旅游休闲地产，项目四周山恋起伏、森林茂盛，大门口正对的是在建的300亩湿地景观公园；又因紧邻武陵山游客接待中心、武陵山大裂谷、武陵山森林公园、大木花谷等景区，小区环境优美。再加上所处地区山高林密，海拔高度1050米，使夏季平均气温低至22摄氏度，负氧离子含量每立方厘米高达10万个以上，具备休闲避暑、养生度假的自然生态优势，也成为润物•星月林语开发养老项目的不二选择，更是业主追求和选择主要因素。

然而，由于沉重债务拖累无法偿付到期债务，润物地产公司并没有如期开发下去，债权人涪陵区金石小额贷款股份有限公司向法院申请破产预重整。

重庆市第五中级人民法院于2021年1月29日作出（2020）渝05破申416号《民事裁定书》，裁定受理重庆市涪陵区金石小额贷款股份有限公司对重庆市涪陵区润物房地产开发有限公司重整一案，并于2021年2月3日作出（2021）渝05破92号《决定书》，指定重庆百事得律师事务所、重庆法泰企业清算有限公司联合担任润物地产公司管理人。

2021年4月12日，重庆市第五中级人民法院（2021）渝05破92号民事裁定书，确认重庆华都信息技术有限公司等84户88笔债权，债权总金额为161239691.29元。

法律人士王宏景认为，预重整模式不管对优先受偿权、担保债权、普通债权等，相对债权人、债务人和其他各方利害关系人的合法权益，基本上得到了完整保护。

经过破产预重整，确保债权人合法利益前提下，管理人拟就润物地产公司开发的润物·星月林语项目完整承继并引导投资融资，达成共识予以复工续建。

复盘交房

停工中的润物・星月林语项目。贾俊杰/摄

2020年7月29日，申请人重庆市涪陵区金石小额贷款股份有限公司（以下简称“金石小贷公司”）以润物地产公司经营活动困难，不能清偿到期债务，但润物地产公司仍具备重整条件为由，向重庆市第五中级人民法院申请对润物公司进行破产重整。

此时，润物地产公司在重庆市涪陵区人民法院尚有11件未执行完毕案件。润物地产公司提交的财产状况报告显示，当期可用于偿债资产合计约45229477.64元;润物地产公司的财务记载载明，负债总计136216174.1元，资产不足以清偿全部债务。

审查过程中，金石小贷公司及润物地产公司均向第五中级人民法院提交其各自制作的《破产重整可行性报告》及《具有重整价值的分析报告》，润物地产公司向法院提交润物地产公司与意向投资人签订的《战略投资协议书》，载明意向投资人愿在2000万元范围内投资。期间，润物地产公司同债权人进行了庭外重组谈判，经谈判达成并表决通过了重组协议。

另外，润物地产公司提供的资产负债表显示，润物地产公司已经资不抵债，润物地产公司涉及多起执行案件经人民法院强制执行，无法清偿到期债务，明显缺乏清偿能力，具备破产原因。

但润物地产公司尚有房地产项目具备开发潜力，润物地产公司同债权人进行了庭外重组谈判，达成并表决通过了重组协议，金石小贷公司申请润物公司重整具有必要性与可行性。

经了解，润物·星月林语基本建设情况是，一期项目占地总面积约54.9亩，其中40亩已取得不动产权证书，剩余约15亩地尚未取得不动产权证书。该项目整体规划18栋楼，建筑总面积53361.18平方米，主体工程由重庆市涪陵荔枝建筑公司承建。

其中，8号~17号楼已取得预售许可证并正式销售；6号、7号楼主体工程已完成，待办理预售许可证；1号楼原计划在2020年上半年动工；2号~5号楼已完成规划，待正式取得用地批复后动工修建；18号楼为管理房（大门）。

经法院查证确认，润物地产公司欠重庆华都信息技术有限公司等84户88笔债权，债权总金额为161239691.29元。

相关负责人接受采访时表示，根据招募投资方案，投资人提供融资借款为2000万元依约全部到位后该项目复工。期间，由于疫情、气候等原因，原项目重整所需营运资金及投资进度协议，因开发建设项目均未达到预期，这也影响了融资借款陆续偿付计划。

据上述知情人士介绍，目前，由于寒冬和春节将至，项目处于停工状态，所有工作人员相继撤离，现场没有安排物管和销售人员。预计春节后将会开工建设，具体时间没有确定。

购房者受益

王宏景表示，其实破产预重整没有明确的法律规定，结合多数专家意见将预重整概括为是指债权人、债务人、出资人等利害关系人在破产重整程序之前就重整事项进行谈判并达成重整计划草案；在进入破产重整程序后，由法院依法审查、裁定确认重整计划草案的一种困境企业拯救机制。目前各类破产预重整案例均在试点探索完善中，无论是程序或法律适用，多属参照“司法解释”等相关规定。

早在2019年7月，国家发改委和最高人民法院等13家单位联合发布《加快完善市场主体退出制度改革方案》，提出研究建立预重整制度。2019年12月31日，由重庆市第五中级人民法院管理，我国西部首家破产法庭正式挂牌成立。

2021年1月，重庆五中院正式出台《预重整工作指引》（以下简称“工作指引”），提出重庆预重整模式：强调“庭外重组”本质属性；坚持市场主体意思自治；由债务人主导，法院不过度干预。工作指引出台以来，运用预重整程序提升重整效率，发挥重整制度困境拯救功能的良好效果逐步显现。

在传统司法实践中，预重整主要针对大型企业。重庆的预重整模式创新性地将中小企业一并纳入预重整的适用范围。同时，鉴于预重整制度的灵活性，根据预重整申请时相关工作开展情况，重庆五中院出台的工作指引规定了“破产申请前的预重整”和“破产申请审查阶段的预重整”两种方式，分别对应法院“不介入”和“弱介入”两种模式。

据统计，2021年重庆破产法庭共受理各类案件2306件，审结2104件，收、结案同比分别上升45.49％、68.32％，清理债务464.3亿元，盘活企业资产284.7亿元。由于业绩突出，重庆破产法庭被最高法授予“全国法院先进集体”称号。

在重庆市破产法庭审结的重庆涪陵润物房地产公司预重整案也是受理其中之一，其采用的是破产申请前的预重整，预重整阶段法院未介入，债权人与债务人自行达成重组协议，法院受理后根据重组协议制订的重整计划草案获得法院批准，优先债权获得全额清偿，535户购房户权益得到保障，普通债权清偿率从0提升至20％。

此前，重庆五中院副院长唐文曾表示，“未来，重庆市破产法庭将配合重庆市高院进一步优化破产协同易审平台功能设置完善升级，探索推动区块链等现代技术与破产审判工作的深度融合，实现破产协同易审平台2.0版如期上线。继续强化信息化手段的综合运用，通过科技赋能，提升工作效率、降低办理破产成本，切实增强人民群众的司法获得感。”

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