融资转暖销售回升 房地产行业企稳势头显现

“建立首套住房贷款利率政策动态调整机制”“对于购买第一套住房的要大力支持，首付比、首套利率该降的都要降下来”“有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划”……

有关部门一连串表态一系列动作，在新年伊始便进一步彰显促进房地产平稳健康发展的政策取向。供给侧更加聚焦支持优质房企修复资产负债表，需求侧更加聚焦促进刚性和改善性住房需求的释放，新老政策做大合力，为房地产行业注入强劲动力。

房企适时进行融资

银行信贷、债券融资、股权融资“三支箭”皆出，房地产融资有了起色。

克而瑞研究中心数据显示，2022年12月，100家典型房企的融资总量达1018亿元，环比增加84.7%，同比增加33.4%，也是2022年年内首次单月融资规模突破千亿元。同时，发行主体从头部优质民企进一步扩展到中小型民企，市场信心逐步恢复，政策破冰效应继续显现。

中国证券报记者从接近交易商协会人士处获悉，2022年，银行间债券市场共发行民营房企债券487.2亿元，同比增长24.4%；支持民营房企注册发债额度1415亿元，同比增长249.7%。

人民银行、银保监会近日联合召开主要银行信贷工作座谈会指出，要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企。

“紧抓窗口期，适时开展融资”成了不少房企2023年共同的心声。

城建发展董秘日前在回复投资者提问时表示，公司将充分研究政策并将抓住难得的政策窗口期，结合公司实际情况，积极推动相关事项。保利发展董秘也于日前表示，公司将结合市场机会及经营需要，合理铺排融资计划。1月10日晚间，中交地产披露，计划2023年融资额度不超过451.43亿元，计划融资成本不超过10%。

“行业融资端利好频出，房企流动性紧张问题将得以明显改善。企业要抓住当前融资窗口期，在优化债务规模和结构的同时推动经营端回暖，从根本上解决流动性问题。”中指研究院企业研究总监刘水表示，展望2023年，各项金融支持政策将会持续推进，房地产行业主要融资渠道有望维持宽松状态。

仅仅靠输血是不够的，一直靠输血也是不行的。改善房企特别是优质房企经营性现金流同样是政策关注点和着力点，需求侧政策正持续优化，着力疏通需求堵点，去除政策障碍。有关部门明确，将综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。

收并购开始活跃

在房企融资逐步实现破冰的同时，房地产行业的收并购动作也开始活跃起来。

据克而瑞研究中心监测，2022年12月，重点监测房企共涉及48笔并购交易，其中披露交易金额的有32笔，总交易对价约528亿元，环比大幅增加72.4%，表明2022年底行业收并购热度回升显著，部分房企正加快资产处置和资金回笼。

1月4日，华发股份发布公告称，全资子公司珠海华发拟收购深圳融创文旅持有的深圳融华置地51%股权。同日，信达地产发布公告称，全资子公司信达星城与公司关联方中国信达共同参与认购芜湖沁畅份额。1月5日，绿地控股发布公告称，公司控股子公司绿地数科拟以6.24亿元转让绿地酒管52%股权。1月9日，建发股份宣布拟现金收购美凯龙不超过30%股份。收购完成后，公司可能成为其控股股东。近日，行业收并购大单便接连不断。

专家预判，2023年房地产行业将迎来并购重组大年。自2022年11月以来，支持房企融资的政策频繁出台且快速落地，部分稳健型房企不再持观望态度，加快启动并购重组方案。部分出险房企抓住机会加快资产处置、提升资金回笼速度。

前述信贷工作座谈会明确，将聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。

“随着并购重组的推进，行业集中度会进一步提升。优质企业可补充符合自己战略规划的资产，加大深耕力度；出险企业可通过并购重组获得新发展机会，或者考虑向轻资产转型。”刘水说。

合理住房需求将进一步释放

随着政策态度更加明确，举措更加具体有力，房地产市场信心正逐渐回升，岁末年初成交回暖成为最有力的证明。

“家里人觉得现在政策好，可以开始看看房，遇到合适的就入手。”在北京工作五年，刚满足购房资格的金融从业者韩珊珊一边约着房产中介一边对记者说道，“我本来计划周末去看下房子，但中介说他周末的时间已经排满了。我让他按照我的要求先发给我几个楼盘信息，下周一或下周二，下了班可以去看一下。”

克而瑞研究中心监测数据显示，2023年首周（1月2日-8日），10个重点城市典型项目到访环比上涨42%。京沪广杭等新年首周客户到访出现积极回暖势头，并带动市场成交小幅回稳。其中，北京在售楼盘第一客户到访环比提升218%，客户认购环比提升196%。

比新房反应更快的是二手房。“前段时间是闲得没事干，最近是每天‘走断腿’。”位于北京朝阳区双井的一家房产中介门店经理告诉记者，“今天已经带看五套了。现在政策变化比较快也比较大，买方卖方都在关注着。之前大多在观望，现在觉得时机合适，该出手时就出手。”

中指研究院数据显示，2023年1月第一周，北京二手房成交量约为1700套，较2022年12月第一周提升近30%。

从购房意愿看，中指研究院近日发布的百城居民置业意愿调查报告显示，2022年前三季度购房需求逐步下滑至55%，2022年第四季度购房需求已自底部回升至63%。

“2023年居民信贷政策将是地方因城施策、支持刚需和改善需求的发力点，居民按揭贷款政策力度有望继续加码。贷款市场报价利率（LPR）仍有较大下调可能性，并将进一步带动房贷利率下行。首付比例方面，各地首套房首付比例有望迎来全面下调，京沪深杭蓉等重点城市二套房首付比例也有下调可能。”易居企业集团CEO丁祖昱说。

业内人士认为，随着供需两端利好政策渐次落地，各地因地制宜、因城施策，合理住房需求料进一步释放，房地产市场信心得以提振，房地产融资、销售、购地也将逐步恢复常态，并将对经济运行整体好转起到推动作用。

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