地产新周期下，房企如何高质量发展？

文 / 八真

进入2024年，政策对房地产的关注度空前高涨。

特别是在3月22日的国常会上，顶层把房地产议题放在非常重要的地位，会议明确，“房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益”，同时强调，“进一步优化房地产政策……系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给。”

从以上描述不难看出，国家对房地产高度重视，而这种重视又绝非一味纵容，而是科学指导，长线规划，为新周期、新常态的不动产业提纲挈领、把脉定调。

01 政策快速升温，房地产回暖征兆显现

1月肇始，房地产便频接利好“大招”，继众多强二线城市放松调控后，北上广深“四大门户”也陆续出台“松绑”楼市新政，且“松绑”力度逐月加大。

简单回顾，广州宣布全市120平米以上住房随意买，北京废止“离婚限购”（夫妻离异3年内不得在京购房）文件，深圳终结“70/90”（住宅项目中90平方米以下住房面积占比须达70%以上）政令，上海青浦、奉贤两区率先取消单身限购，社保3年即可买房……

尽管这些政策的发力点有所差异，但无一例外都向外界释放了积极信号：进一步减少购房限制，以满足消费者向上漂移的置业需求，促进房地产市场平稳过渡、求新求变。

而在融资端，延续去年的宽松基调，“开闸放水”节奏变快，万科、龙湖、新城、金地等更多房企的项目入选“白名单”，叠加央行5年期LPR创纪录降幅，1年期LPR为3.45%，5年期以上LPR为3.95%，都有助于缓解域内企业的资金压力，推动保交付、资产盘活。

公开资料显示，3月房企发债规模回升至504.95亿元，相较于2月上涨161.77%，突破了2023年发债规模前高411.67亿元。

浓浓的”呵护之情“自上而下传导至C端，楼市复苏、回暖征兆逐渐显现。

据克而瑞研究中心统计，近期，南京、成都、武汉、天津、青岛等地迎来“小阳春”。其中，南京新房市场3月上旬开盘去化率反弹至2022年以来新高；成都新盘整体去化率保持在60%+的高位水平；武汉、天津、青岛的二手房市场同样反响热烈，前者创出近1年高点，后两者也攀升至自2023年二季度的顶峰。

图源：克尔瑞研究中心

尤其要提及的是，一些主打定制化的高端产品，不断收获热销“捷报”。例如，重庆城北的高端项目龙湖蓝湖云河颂，按照藏品级艺术标准打造，拥有照母山稀缺地段和完善配套，标准户型以超200㎡的大平层为主，地下会所、酒店式入户大堂，大面积石材使用，彰显格调和气质，在开展VIP客户内购会时就大卖3亿。

02 缩表新周期下，回归本质是核心

2022年2月，万科年会上，危机意识一贯强烈的郁亮预判房地产已经步入“黑铁时代”，称行业的缩表出清将是一场生死战，要么死、要么活，没有中间状态。

郁亮一语中的。过去三年，楼市深度调整，以往高负债、高杠杆、高周转的“三高”模式彻底走下神坛，取而代之的是“去金融化”成为主旋律，即缩表出清。

时至今日，这场缩表出清“生死战”已行至尾牙，也可以说行至最险隘的关口，房企该如何应对？

其实，参考个别“好学生”的经验，答案俨然很明白，那就是立足房地产本质，聚焦内生增长：缩表出清+坚守“住”初心。

一方面，秉持底线思维，主动控负债、降杠杆、引活水，优化资本结构。

以龙湖为例，早于2022年便开始有序压降债务规模，强化财务指标的安全系数。

截至2023年末，集团有息负债1926.5亿元，同比减少154亿元，银行资金占比77%；剔除预收款资产负债率60.4%，净负债率55.9%，现金短债倍数2.25，三道红线指标连续8年绿档；平均合同借贷年期从6.67年拉长到7.85年，平均借贷年利率低至4.24%。

居安思危地，龙湖已提前9个月兑付两单CMBS证券“20天祥优”、“20天祥次”，总额46.1亿元，并通过新增经营性物业贷款置换将于2024年底行权到期的CMBS。据悉，龙湖2024年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到103.1亿元。

换言之，龙湖正最大限度、尽可能早地消弭风险，确保了2024年轻装上阵、有的放矢。

此外，多源头引活水，增厚自身资金“安全垫”。2023年年内，集团净增174亿元经营性物业贷，获得5年期31亿港元银团贷，共发行23亿中期票据。

得益于“两手抓”策略，我们看到，龙湖的资产负债表一如既往地强健、清爽。

另一方面，当行业行进到正本清源的新阶段，房子也在加速回归“住”属性、“家”属性，只有为大众设计和建造高品质、高品位、高舒适度的好房、优房，才能赢得市场。内在地，则极度考验房企的产品力和服务力，以及由此得出的品牌美誉度、认知度和信任度。

龙湖洞察新一轮消费变化，自2022年12月以来先后发布御湖境、云河颂、青云阙、砚熙台等4条全新高定系列，以差异化的风格契合更广泛的改善需求。

据节点财经了解，在西安，大唐云河颂以每6人抢1套的狂热人气，首开即封盘燃罄8亿，2023年战绩31亿，一举拿下该市同类型房屋销额冠军；在苏州，东吴云河颂3个月全部清盘，霸榜吴中区TOP1；在宁波，有“豪宅顶流”之称的东部新城云河颂屡屡刷屏，可谓实至名归的“现象级”红盘……青云阙和砚熙台也有不错表现，去化率可观。

当然，有好成绩的并非只此龙湖一家：万科观承别墅12天卖了1.8亿，更有一日成交4套的记录；华润置地在成都的玺宸上院，仅在2023年1-4月就劲销6.4亿，一跃为城东销售套数最多、销售总价最高的改善项目；绿城西山云庐墅卖出了普通住宅的速度，单盘半年20多亿……

热卖背后，除了上述选手切中房子从“住有所居”向“住有优居”迭代的大势，归根结底还得根植于产品力和服务力。

遵循经济规律，好的产品力和服务力总与好的现金流相辅相成，共同保证企业存活的氧气和血液。

2023年，龙湖首次实现正现金流，而且是五个航道均正向的经营性现金流，这意味着集团完成了自我“造血”的蜕变。

03 房地产新趋势，调整、升级与机遇

站位长视角，基于人类对美好生活的永恒追求这一主题，我们认为房地产蕴含着连绵不绝的生命力，也是支撑我们长维度乐观预期的础石。

另据国家统计局数据，2023年末，我国城镇常住人口达93267万人，比2022年增加1196万人；常住人口城镇化率为66.16%，比2022年拔高0.94个百分点。

按照75%的城镇化率保守估计，我国仍至少有9个百分点、1.3亿人的上升空间，这必然会带来新的增量住房需求。

但不可否认的是，当下房地产处在历史转折的路口。经历剧烈波动后，新趋势、新格局、新环境，既对房企提出严峻挑战，又孕育着新希望、新生机。

新形势下，房企究竟该如何把握机遇？又有哪些新逻辑？

在节点财经看来，一来要布局多元业态，发掘第二、第三增长曲线，扩容后备“蓄水池”，延长“花期”。

我们透过下面几个案例管中窥豹。

华润置地着力构筑“3+1” 生意模式，"3"包括住宅、公建为主的开发销售业务，购物中心、写字楼和酒店为主的经营性不动产业务，万象生活为中枢的轻资产管理业务；"1"围绕城市建设与运营、长租公寓、康养、和影业等板块，形成要素型生态圈。

龙湖本着可持续发展的理念，多年前就发起转型，从“开发”向“开发+运营+服务”的组合型业务矩阵迈进，以此延展创收创利的半径，锤炼抗风险的韧性、弹性。

2023年，该业务矩阵已展现出清晰的轮廓，各条线分布愈发均衡：经营性收入248.8亿元，占集团营收比例约为14%，占归母核心净利润的比例超过60%。

招商蛇口则在开发业务基本盘之上，加持了资产运营和城市服务。2023年，资产运营和城市服务虽然占总营收的比重仅为3.39%、8.64%，但却录得40.58%、14.37%的高增速，腾起的势头很猛。

二来，跟随科技革新的脚步，进化专属房地产的新质生产力，激活成长新动能。

比如龙湖龙智造，凭借超百亿的长期研发投入和高强度的技术聚合，落地了行业领先的GIS、BIM、AIoT、大数据、图形算法引擎、XR（VR+AR+MR）等数智集群，为相关客群提供高效解决方案，创造超额价值。

截至目前，龙湖已申请13件国际专利、超1000件中国专利，拥有高新技术企业13家、专精特新企业4家，这为赋能数字化、在线化、智能化实时作业，加强部门、团队协同与管理能力的精进奠定了坚实的基础，亦为同业树立样本。

由其服务的住宅项目，初版模图出图时间从行业均值的65-80天，压缩到22天，效率提升64%-72%。

值得注意的是，在多轮淘汰赛后，万科、龙湖、保利等前十房企的销售金额在百强房企中的占比已从2021年的36.0%扩大至2023年的43.9%，“马太效应”主导的强者恒强局面日益凸显。

潮涌潮落，商业的内核从来就没有变过。当大潮退去，曾经被潮水送上潮头的鱼，终将随着潮水沉入深海，留下的只能是少数晴天补屋顶，恪守产品初心，根基扎实又勇于进取的“健儿”，并将得到市场的大力犒赏，诚如文章提到的些许企业。

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