“认房不认贷”政策优化，城中村改造加速推进下地产链的投资机会

// 地产政策发力重点过渡到需求端 //

梳理去年到今年地产政策端，首先是2022年四季度“三支箭”化解优质房企信用风险，到今年7月24日提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，以及上周8月25日，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策措施。中泰证券指出政策端发力重点已由供给端正式过渡到需求端。对于激活销售交易、释放改善需求具有更直接作用，期待改善需求释放引领“金九银十”市场销售交易改善，从而带动新建住宅产业链重回良性运转阶段。

信达证券认为，目前全国包括一线城市在内的部分重点城市仍执行“认房又认贷”的严格标准，住房套数认定标准放松，更多群体将适用首套房的低首付比例和利率优惠，有助于降低居民购房成本。换房退税政策期限延长，也有利于减少换房交易环节成本。近期政策加速落地，临近9-10月地产销售传统旺季，预计后续因城施策政策力度或将进一步加大，有望降低购房者负担，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

（图片来自海洛创意）

国信证券指出中央层面积极政策密集发布快速落地，地方因城施策积极响应，有助于进一步稳定市场预期，促进信心修复，未来产业链需求有望逐步修复。

// “城中村”改造加速推进下地产链的投资机会 //

7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》后，城中村改造相关政策意见陆续发布。8月17日，中国人民银行发布《2023年第二季度中国货币政策执行报告》，其中提出，落实好“金融 16 条”，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。8月18日，中国人民银行、金融监管总局、证监会联合召开电视会议，强调积极推动城中村改造、“平急两用”公共基础设施建设，调整优化房地产信贷政策。

2023 年，全国计划新开工改造城镇老旧小区 5.3 万个、涉及居民 865 万户。根据各地统计上报数据，1-7月，全国新开工改造城镇老旧小区 4.66 万个、惠及居民 795 万户，按小区数计开工率 87.9%。分省看，江苏、浙江、贵州、湖南、河北、内蒙古、上海、江西、湖北等 9 个省份全部开工。东吴证券认为，1-7月份全国新开工改造城镇老旧小区 4.66 万个，开工率 87.9%，领先时序进度，反映旧改工作加速推进。

（图片来自海洛创意）

我国目前超大特大城市合计21个，根据安信证券前期测算，保守估计城中村总投资额4.75万亿元，按照5-10年建设周期测算，预计城中村每年平均投资额为4500-9500亿元左右。该机构表示，城中村改造周期相对较长，有望为建材领域创造一定需求，同时有望驱动地产链估值修复，建议关注地产链建材投资机会。

华西证券指出在城中村改造的背景下，对建筑材料和装饰装修等需求提升明显，建材上尤其是涂料、防水、砂浆、辅材等。叠加保交楼预期，认为竣工端链条会成为中周期的投资机会，配置价值凸显。

银河证券表示，城中村改造利好建筑相关产业链。在城中村改造项目持续推进的过程中，与城市更新相关的规划设计咨询、园林工程、基建、房建、装修装饰等板块或将迎来投资机会。尤其是改造的重点区域的地方国企和当地的优质龙头建筑企业更有望受益，建议关注聚焦超大特大型城市开发的相关产业链标的。

安信证券认为，自3月商品房销售增速持续回落，消费建材板块继上一轮“三支箭”发布行情后，市场表现整体下行，当前估值优势显著。地产销售及融资政策持续宽松下行业有望迎来估值修复，叠加城中村改造带来一定建材需求，消费建材龙头企业整体迎来政策驱动以及自身经营韧性带来的估值和业绩提升，建议关注各细分领域未来经营改善预期强劲，具备α属性的优质一线龙头企业，市场份额有望扩大，盈利能力和现金流改善可期。

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