2023年该不该买房？看这三个信号就知道

春节假期，房价依然是亲朋聚会讨论的话题。有的认为国家政策方向是“房子是用来住的”，未来房价肯定会跌，现在投资买房不值得。也有说目前股市不景气，房产依然是投资首选项目。那未来房价是涨还是跌？现在投资买房是否还能获得高资本增值？供需端的三个信号给出答案。

信号一：政府土地出让收入下降，显示房产资本呈现疲软态势。2022年国有土地使用权出让收入66,854亿元，较21年下降23.3%。实际上2022年初政府土地出让便呈现下降趋势。土地出让收入减少，各地为缓解财政压力，便出现城投举债拿地现象。这一行为虽然暂时为财政托底，但增加了债务风险。因此2022年10月，财政部发布有关通知，严禁地方政府通过举债储备土地。土地是房地产必须的资源，土地出让困难，表明资本流入房地产行业的意愿不强烈，房产价格再没有条件如以前一般突飞猛进。

信号二：房价限跌令出台，维持房产短期价格稳定。受疫情影响，购房需求大幅下降。在去库存和回流资金的双重压力下，房企选择降价出售。但是从建设到出售，与房子相关的金融产品体量已成规模，因此房价的变动对社会经济来说可谓“牵一发而动全身”。房产萎缩势必给金融和财政都带来较大影响。因此，为稳住经济，保住市场信心，各地纷纷出台限跌令。然而，限跌令虽稳住了房价，但是购房需求并没有被拉动，容易造成“有价无市”的现象。对于把房子作为投资项目的家庭来说，房产变现则成了较大难题。

以上两个信号反映的都是供给端的下降，房价未来的走向还需依赖需求端的分析。若需求上涨，资本必将重新进入房地产行业，房价上涨也只是时间问题。那需求端状况到底如何？

信号三：提前还贷潮来袭，房地产行业寻求新发展方向。以借款本金200万，借款利率4.65%（LPR+35个基点），借款期限240个月为例，每年还款金额如下表（excel表格自带公式，领取请在后台私信）。200万本金衍生出93万利息，比例高达46.69%。如此高的借款利息加重年轻人的生活焦虑。今年年初，市场中提前还房贷人数激增，部分银行还款预约已排至四月份。“报复性”还房贷反映出当下年轻人买房意愿正在削弱。实际这也是需求端向市场发出的“多样化需求”信号。房贷、车贷占据了家庭大部分资源，无形中剥夺了年轻人在其他领域消费的资格。所以，削减家庭房贷负担，也是我国市场多样性发展的前提。

表中数据以月利率为单位计算，每年还款金额为当年12月还款金额之和

然而社会在继续发展，房地产行业就不可能处于衰退期，只不过要寻求新发展方向。经济适用房、廉租房、养老社区等政策都表明国家在慢慢引导房地产发展的新方向——增加功能性和社会性。国家想实现房地产蓬勃发展而房价维稳的美好局面，光靠房地产行业内部革新是不够的，还需要结合社会其他方面组合出击。

综上，资本流入的减少削弱了房价持续上涨的动力，但政策的兜底也支撑了短期房价的稳定。那回到我们最开始的问题上，房子是否还能作为投资项目？主要考虑两个因素：一是当地的购房需求。这点可以从所处城市人口流动方向判断，若城市人口表现为净流入，且多为无住房的年轻人，则当地市场购房刚需较高，房价上涨动力强劲；二是自身经济条件。以往房价的高速增长主要得益于城镇化和危房改造计划拉动了市场需求，而近几年伴随乡村振兴，城镇化带走的人口慢慢回流至乡村，奠定了乡镇房价缓慢上涨的基调。如果自身资金充足，可以将房产作为保值项目。但若是贷款买房来投资，却是要三思而行。贷款买房承担的不仅是还本付息的显性成本，同时也丧失了资源带来的其他盈利机会（即机会成本）。后续我将专门出篇文章，和大家一起量化分析所处城市是否值得贷款买房，敬请期待。

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