一线调研丨北京二手房市场回暖明显：成交上涌 议价空间缩小

21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

张青近两个月以来一直在看房，北京西四环外丰台附近符合条件的房子几乎都看过。近两周，与张青同样在关注北京二手房市场的买家，都感觉到了北京二手房市场的热度在快速复苏。

“目标房源陆续都成交了，原本觉得卖家还有余地可以谈的房子也签了合同，昨天去看房，碰到合适房源，赶紧就约了卖家谈价。”她2月9日对记者说。

北京二手房市场正在回暖。21世纪经济报道记者调研发现，刚刚过去的这个周末，北京一家大型房产经纪机构的二手房日均成交量达到了近两年的最高水平，几乎是周日均值的3倍，置业群体绝大多数是刚需，首套房的客源不再观望，出手的急迫性有所增加。

另一家知名房产经纪机构的资深业务经理也反馈，周末时候（1月8日）团队的伙伴从早忙到晚，“喝水都奢侈”。

北京市朝阳、丰台、海淀等区域多位经纪人则告诉21世纪经济报道记者，北京整体二手房市场近两周带看量、成交量都明显上升，议价空间普遍缩小，业主的预期转好，市场的主动权重新回到了卖方手中。

据麦田房产披露，该机构2022年12月下旬的二手房带看量比12月中旬增加了两倍，随着疫情影响的减弱，预计市场有望进一步向好。

北京作为典型的一线城市，二手房市场的成交情况往往是整体楼市的晴雨表。业界人士分析，北京二手房市场这波回温，一方面是疫情期间被压抑的购房需求充分释放，另一方面也与整体预期转好相关，买卖双方的预期调整，正是楼市走势的动态折射。

不过，当前北京二手房的价格尚未出现明显波动，市场整体可以概括为“量涨价稳”，农历新年后市场如何，尚有待观察。

刚需加急出手

2022年11月之后的北京二手房市场，是明显的低谷。

彼时由于卫生防控要求，带看、成交都处在平淡状态。尤其是12月上旬，消费者对楼市的悲观预期加剧，叠加居家隔离等因素，二手房成交受限，买家基本处于观望状态。

张青正是这批买家之一。买家们普遍不着急签订合同，有合适的房源会一并关注，和业主谈价也会报出比心理预期更低一点的价格，尝试能否达成“更高性价比”。

成交的放缓，使得一些急于出售的业主价格让步更加明显。根据麦田房产数据统计，12月二手房议价空间和上月相比扩大0.19个百分点，议价空间达到年内最大。

“12月北京二手房成交下滑，原因在于房屋交易活动因疫情影响受限，并不是市场本身需求的下降。”麦田房产分析师表示，成交下滑，一定程度上影响了供求双方的心理预期。

12月上旬，即便是不着急出售的业主，心里也正在经历拉锯战。望京一位将二手房挂牌的业主曾告诉21世纪经济报道记者：“一个月只有2个带看，对方也没啥想买的意愿，最近中介都停工了，更没人看了。”他还追问到：“北京楼市后面真的会往下走吗？”

市场情况在12月下旬迎来了改观。中指研究院数据显示，2023年1月第一周，北京二手房成交量约为1700套，较2022年12月第一周提升了近30%。

张青也发现，她中意的房源陆续实现了成交，2023年1月之后，成交速度又有明显提升。

1月7日和1月8日，张青趁周末去看房发现，同期看房的人也在增加，这也促使她在1月8日迅速签订了意向房源，总价约为400万元。

北京丰台一位房产经纪人告诉21世纪经济报道记者，最近该机构成交的二手房客户，很多都是看房已经有一段时间的刚需买家，之前大多在观望。“最近看到市场热起来了，他们可能认为到了一个合适的契机，毕竟首套房购买需求早晚都要达成，所以也都尽快加入了成交的队伍。”

朝阳区东四环附近一位资深经纪人也证实了这种说法，他透露，近期刚需买家出手变得急迫了起来，成交量拉高了以后，议价空间也出现了缩小。

“比如原来业主能够接受比心理预期再低一些的价格，最近可能心理预期本身就更趋近于报价，不太愿意让步。”他说，尤其是那些不着急卖房的业主，很多都想看看春节后的市场能否迎来“小阳春”，对价格的预期水涨船高。

成交量上升和议价空间降低，与疫情高峰结束、社会活动恢复有关，也受到整体社会环境对房地产预期有所恢复影响。高层定调“房地产是国民经济的支柱产业”及对“居住消费需求”的重视，一定程度上提振了消费者对楼市的信心。

主动权转换

前述望京业主，在2023年1月第二周撤销了挂牌，改为再出租一年，他说看到了市场成交的恢复，近期价格也还比较低迷，干脆一年之后再卖，“长期还是看好北京市场的。”

近期，北京二手房业主转变预期的情况并非个案，议价空间缩小、挂牌价上扬的情况比较普遍。

朝阳一位经纪人表示，他近几天经手的小户型二手房交易，议价空间缩小到了5万元以内，买家抱着2022年12月“先砍个10万块”的心理去谈价，已经无法谈拢了。

也有一部分业主将挂牌价定为超出市场价一部分，以试试市场水温。据记者了解，朝青板块一套市场售价约为560万元的小三居户型，业主给出的挂牌价为590万元，该业主即属于不着急售房的类型，希望在与买家的谈判中，逐步摸清市场的走向。

在二手房市场，供求双方的心理博弈是永恒的，围绕市场均价上下浮动，胜负各半。市场供大于求时，相对来讲房价即较低；市场供小于求时，房价即相对较高。

一位深耕海淀区多年的中介机构中层管理者告诉21世纪经济报道记者，本轮主动权的转换，正是供小于求的体现。

2022年12月市场成交低迷时，沉淀了一批相对优质的房源，1月初，优质房源陆续成交，买家可以选择的余地变小，主动权开始让渡给卖方。

该人士表示，前期压抑的购房需求重新回归市场，大量客源尚未匹配到合适的房源。据他介绍，往常他所在机构的二手房月均成交量约在8000套左右，2022年12月份二手房成交量下降了一半多，这部分客户群体在疫情高峰过去之后，重新回归市场。

“而且我们传统观念里，往往都希望年前落定买房大事，好好过个春节。”他说，其他年份里，年末也是个成交高峰，2022年则因为前期的低基数影响，热度回升尤其明显。

值得注意的是，北京二手房市场的成交价依然处于平稳状态。从业人士表示，北京楼市一直以来都比较稳定，价格出现大幅度起伏的可能性不高，刚需群体购房需求的释放大概率不会推升房价。

麦田分析师也认为：“当前，北京正从疫情的影响中迅速恢复，预计去年11月和12月积压的购房需求将会逐步释放，抛开春节假期因素的影响，1月北京二手房成交量会迎来明显反弹。现在北京二手房挂牌量依旧维持在高位，价格预计会以稳定为主，不会出现明显的大起大落。”

链家官网数据显示，北京1月9日的二手房挂牌量约为10万套，虽然较2022年12月上旬的12万套有所降低，但也属正常。

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