中山“工改”攻坚战：今年已拆除整理低效用地近1.1万亩

数台挖掘机联动作业，连片旧厂房化作废墟……11月15日上午，中山市2022年度第五批村镇低效工业园改造项目集中动工拆除。从今年1月4日中山正式吹响“工改”号角至今，已拆除整理低效用地近1.1万亩，完成年度目标近85%。

要坚定不移走好低效工业园改造“华山一条路”！中山市委书记郭文海在不同场合反复强调。

这条路，是向上攀登的必经之路：中山土地开发强度接近40％，是全省唯一一个实施减量规划的地级市。更为严峻的是，全市国有出让工业用地面积30亩以下地块占比接近50％，且80%以上已出让给私人（企）所有，土地利用碎片化、低效化问题突出。

这条路，是充满荆棘的险峻之路：土地历史问题如何突破？连片改造如何推进？企业腾挪如何安置？经过大胆尝试，主动探索，中山已经形成腾挪园建设东凤做法，连片现代主题产业园区黄圃做法，“多宗归一”神湾做法，金融支撑服务小榄做法。

“工改”攻坚三年行动方案已经出炉，千亩万亩现代主题产业园的蓝图已经绘就，完成今年目标任务后，“未来的任务将更加艰巨”，中山市人大常委会副主任、市工改指挥部副总指挥陈晖东表示。“踏平坎坷成大道，斗罢艰险又出发。”在推动高质量发展新阶段，一场由“工改”破题的攻坚战，将为中山这座城市带来新机遇、新希望。

拆除整理

今年已完成年度目标近85%

“是中山‘工改’的决心，给了企业自改的信心”。11月15日上午，中山南区街道，伴随着老旧厂房轰然倒塌，面向新材料、新能源、新一代信息技术的“中山聚和科创园”将在这里诞生。未来，这片土地将建成一批高标准工业厂房：容积率从0.4提升至2.5，年产值从2000万元跃升至4.25亿元，税收从100万元增长到2000万元。

当天上午，中山市2022年度第五批村镇低效工业园改造项目集中动工拆除，19个镇街、28个项目参与此次活动，拆除整理用地总面积1462亩。从1月4日全市吹响“工改”号角至今，中山上下一心，在低效工业园改造升级这个战场中，打出攻坚气势。

中山属于“市辖镇”发展模式，各镇街都面临不同的用地困境，没有一套现成的经验可以照搬照抄。在“工改”进程中，不少镇街都闯出一条符合自身发展需要的路径，形成沙场赛马的局面。

位于中山南部的神湾镇，国有工业用地碎片化严重：私人产权用地面积占比90%以上、集体用地不足4%。政府收储压力较大，“单一主体归宗”成为土地“化零为整”的有效方法。所谓“单一主体归宗”，就是“原权利人注销原土地使用权证，土地合并归宗后以协议出让方式供地给一家公司实施全面改造”，神湾镇副镇长张宁溥介绍，经过多番考察，去年12月，该镇引入中山市诚艺工业投资有限公司（下称诚艺公司）作为外沙科创园“工改”项目改造主体。“让企业与企业直接对接，比政府收储的谈判形式更灵活，也降低了改造成本”，张宁溥解释。

对于诚艺公司来说，“一开始也是摸着石头过河”，公司执行董事韩文辉回忆，整个项目涉及24个权利人。土地如何定价补偿？新土地证如何加快办理？“这些都是要重点协商的问题”。韩文辉还记得，为协调一家具企业的补偿事宜，镇里的工作专班与诚艺公司先后10次走访该企业，召开3场专题协调会，最终做通权属人的工作。现在，在外沙科创园首期完成整备的78.90亩土地上，高标准建设的新厂房已经拔地而起。

与神湾不同，中山西北经济重镇小榄，低效产业用地中权属为集体用地的占比超70%。

适合村级工业园连片开发。永宁工业大道片区是小榄镇四个千亩产业园区之一，由村集体土地、私人长租土地和私人国有土地组成。由于小榄工业用地一级出让价格与市场交易价格存在较大的价差，因此收储存在压力。在这样的背景下，“小榄镇确定以‘工改住’反哺‘工改工’的路径推动项目落地”，小榄镇相关负责人介绍。具体来说，“工改工”板块由政府收储后公开出让，满足本土龙头企业增资扩产需求；“工改住”板块由政府收储后作商住用途出让，土地价款用作弥补收储“工改工”板块的价差；社区自改板块，利用“工改住”和“工改工”板块出让收益推动改造。

“这个路径的亮点是‘利益平衡、兼顾各方、闭环管理’”，上述负责人指出，以合理比例的“工改住”出让收益，能够弥补“工改工”收储差价，解决土地整备成本，保障村集体长远稳定收入。

低效工业厂房的拆除整理，是中山“工改”三年行动的关键一步。当前，清拆的版图正一步步扩大，多个镇街传出捷报：

古镇镇，拆除整理土地487亩，已完成全年“工改”任务的97.5%；

南区街道，“中山聚和科创园”第一期改造完成后，今年的“工改”任务将全部完成；

小榄镇，整理拆除低效工业园约1300亩，占全市年度任务的1/10……

在中山市工改指挥部统筹下，2022年，中山锚定拆除整理低效工业用地1.3万亩的目标。经过先后五批集中动工拆除活动，目前已拆除整理低效用地近1.1万亩，完成年度目标近85%。

南区街道工改现场

搬迁安置

保住产业根基 企业能留尽留

在“工改”过程中，如何合理安置搬迁企业，是各方都颇为关注的问题，也直接关系到各镇街“工改”工作能否有序、高效推进。

“市级层面对规上企业有搬迁补助，南区针对规下企业也出台了补偿政策”，南区街道党工委副书记朱勇日前向南都记者表示，今年，中山市出台《村镇低效工业园改造升级优质企业搬迁腾挪补助实施细则》，明确了搬迁腾挪补助标准：租金补助按租赁面积据实核算，补助标准为每月每平方米6元，补助面积不超过企业搬迁腾挪前原厂房面积，每年补助金额不超过企业上一年度在中山市的地方经济贡献。

作为传统制造业强市，除了规上企业，大量小微企业也是这座城市经济的“毛细血管”。南区街道的补助政策在全市“规定动作”的基础上，增加了“自选动作”：对符合条件的中小企业根据承租面积和剩余租期（不超过2年），按照每月每平方米5元的标准给予一次性搬迁补助。“有了这样的政策支撑，只要愿意留在南区的企业，我们都能想办法让它留下”，朱勇表示。南区街道也因此实现了搬迁过程平稳顺利，没有投诉。

在“工改先锋”小榄镇，已动工建设13个腾挪园项目，总用地面积480亩，建成后可提供超100万平方米高标准厂房。南都记者了解到，截至11月初，该镇共建成约75万平方米的腾挪园区。到年底，这个数据有望变成100万平方米，为一大批企业解决“工改”期间的去留问题。

此外，小榄镇还出台一批扶持政策，加快腾挪园扶持、优质企业安置、“村改贷”等政策制定，与市级政策形成协调互补联动效应，每年投入不少于1000万元支持村级工业园企业腾挪。“确保小榄镇规上企业、高新技术企业等‘能留尽留’，留住小榄产业根基”，小榄镇相关负责人表示。

神湾镇的外沙科创园“工改”项目，与土地权利人的谈判仍在紧密进行。“根据各个企业的发展需求，我们也提供了不同的解决方案”，韩文辉介绍。在企业搬迁过程中，神湾镇的扶持政策很有力度：筹措1000万元专项扶持资金，为“工改”区主动配合搬迁的企业提供一系列奖补优惠。在腾挪园建设方面，神湾镇利用外沙村、神溪村空置的村级集体用地，规划建设两个总面积共79亩的“工改”腾挪园。

招商引资

构建全市“一盘棋”招商体系

拆除整理工作有声有势，“工改”项目的招商也开始蓄力。

小榄镇产业特色明晰，“工改”目标明确：落地一批优质项目，坚持榄商升级、榄商回归、新商招引“三商”并举政策，主动服务本土龙头企业、总部企业增资扩产、转型升级，瞄准深港“专精特新”企业等进行大招商、招大商。

“要瞄准深圳外溢企业精准招商，相较于其他城市，要突出中山优势，更快、更准，才能在竞争中胜出”，中山榄菊集团董事长骆建华表示。他认为，中山必须“一盘棋”考虑，优先在条件比较成熟、具有产业配套、招商竞争优势的镇街投放资源，快速打造智能化、数字化高新科技产业园。

随着越来越多优质厂房加快建设，不少镇街都把目光投向珠江东岸。“中山聚和科创园”还没正式拆除时，招商负责人就已经与十几家深圳新能源等高科技企业进行洽谈，项目建成后有望能尽快达产。

但值得注意的是，缺少牵动性强的“锚项目”，企业自主招商为主、层次偏低，是中山接下来需要积极应对的挑战。中山市人大常委会调研报告认为，目前镇街招商规模小，缺少投资规模大、技术含量高、产业链条长、牵动性强的“锚项目”。各镇街以村居、企业自改为主，项目规模普遍较小。

“由村集体或者私人主导完成的改造项目，虽然地块利用率有所上升、园区及周边环境有所改善，但进驻其中的企业对产业提质的拉动作用，未能充分彰显”，某镇街跟进“工改”的负责人认为。此外，据熟悉招商工作的人大代表反映，部分园区规划忽略了招商部分：有的相邻园区同质化现象，造成产能过剩；有的园区没有提前谋划产业布局，引入企业意向不明确，缺乏产业与城镇化统一的规划。

为扭转这样的局面，今年8月，中山市投促局正式挂牌成立，同时构建起全市“一盘棋”的招商体系：高规格成立招商引资工作指挥部，由市委书记、市长担任总指挥，聚合发改、工信、自然资源、商务等相关职能部门作为骨干力量，统筹各镇街资源，形成了市镇一体、统一作战的“集团军”，构建了最高效决策、最高效协调的体制机制，服务投资项目的洽谈、决策、落地全流程。

“工改”的最终目的，是推进城市高质量发展。坚定走好“华山一条路”，中山的决心坚如磐石。回望脚下，已经越过几重山；仰望前方，仍要攀悬崖翻峭壁。无限风光在险峰，当成功登顶时，我们一定会感念来时路，历史也会记录下这一段奋进的征程。

聚焦

A

中山“工改”是否已取得阶段性胜利？

成效显著，但目前还没有跨镇街的千亩万亩产业园

拆除整理目标越来越近，是否意味着中山“工改”取得阶段性胜利？“未来的任务将会更加艰巨”，中山市人大常委会副主任、市工改指挥部副总指挥陈晖东表示，中山“工改”正处于爬坡过坎、攻坚克难的关键时期，工作重心也将由拆除整理为主，变成“拆、建、招”并举。

一个需要正视的问题是，在目前推进的“工改”项目中，多数地块的面积较小。在今年上半年，中山市人大常委会一份调研报告中指出，村镇低效工业园改造升级还存在“缺高位谋划，连片改造少”的问题。报告指出，中山“工改”项目小于30亩的约占4成，500亩到1000亩、1000亩以上的项目不到10%。从数据分析，目前各镇街推进的连片“工改”项目较少，规模普遍较小，过于分散。中山人大代表在视察中发现，有很多“工改”项目连片改造总地块超2000亩，但没有上升到镇街层面进行谋划，仅对容易推进的小范围进行改造，眼光还不够长远。

实际上，在今年年初中山市召开的村镇低效工业园升级改造工作动员大会上，就明确了几个方面：坚持规划先行，跨镇街做好百亩千亩万亩产业园的规划；坚持连片改造，打造若干个万亩千亩现代主题产业园……毋庸置疑，一年来中山“工改”成效显著，但目前还没有跨镇街的千亩万亩产业园，与中山市委、市政府提出的要求还有差距，这也是中山“工改”迈入下一阶段的攻坚任务。

B

推进“工改”过程中，各镇街如何把握企业的去留？

镇街要做好相关前置工作，提前准备

放眼全市，在推进“工改”过程中，各镇街如何把握企业的去留，始终是对政府治理经验和智慧的一场考验。

中山市人大常委会调研报告指出，首先，要对区域的低效工业园和低效工业企业全面摸排，做到清底数、明情况。哪些企业需要淘汰？哪些企业需要腾挪？腾挪到哪里去？镇街只有做好相关前置工作，提前准备，才能从容应对。

不过南都记者走访了解到，中山有镇街尚未建设腾挪园。腾挪园建设不足，则可能造成企业流失。事实上，中山也出现个别规上企业流失到周边城市的现象。

也有镇街提出，根据中山的政策，基本是聚焦位于产业链头部的部分规上企业，不利于产业链条中其他有技术、有潜力、有前景的企业留下发展，可能对区域产业发展带来一定程度上的影响；建议制定工改政策时充分考虑规下企业实际情况，适当放低政策门槛，扩大腾挪奖补范围。

为了留住潜力企业，中山不少镇街各处妙招。比如南区街道针对中小企业出台的补助政策，神湾镇把搬迁奖补优惠扩大至具有发展潜力的非规上工业企业……

与此相对应的是，有镇街对坚决果断淘汰落后产能的决心不够。中山市人大常委会调研报告指出，部分“小散乱污”企业只是换了个地方，简单的“新瓶装旧酒”，产业园区再次低效。

采写：南都记者吕婧

摄影：南都记者吴进

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