今年预计180+楼盘入市 9个项目备受关注

　　深圳楼市周期筑底迹象正在逐步显现。 孙阳 摄

　　2023年，深圳共入市了178个新盘，新增供应面积579.2万㎡，同比上升27.6%；供应56909套，同比上升21.9%。供应量为近八年第二高，仅次于2021年。去年年内，新房住宅存量突破517.88万㎡，共计51697套。

　　去化层面，深圳全年共计网签31621套一手住宅，同比下跌8.2%。机构按过去一年平均成交量计算，深圳新房住宅去化时间已达到19.3个月，库存与去化时间均创十年来新高。

　　在深圳楼市持续面临去库存压力、购房者观望情绪浓厚的背景下，2023年虽有178个新盘入市，但全年仅4个“日光盘”，预示着市场调整的深化。

　　展望2024年，楼市是否迎来转机？这个答案只能交由市场回答。机构统计，深圳超180个新盘已蓄势待发。南都湾财社记者留意到，其中9个备受瞩目的楼盘已凭借独特优势提前吸引市场目光，或有望“日光”。

　　中海深湾胤府（深超总T207-0060）：

　　最贵宅地产品名称已定　　

　　片区内二十二年后首个宅地、深圳最贵宅地、突破限价最高纪录、解除“70/90”政策限制，这些标签加持注定了中海深超总T207-0060地块的开发将受到万众瞩目。

　　2023年6月30日，在6家房企角逐、39轮竞价、112轮竞面积之后，深超总T207-0060地块被中海地产以125.32亿元+竞配58500㎡斩获，溢价率15%。

　　该地块是2023年4月才调整宗地性质的深圳湾超级总部基地的宅地，位于南山区沙河街道深湾二路与白石二道交会处西南侧，用地面积3.63公顷，容积率6.0，建筑面积20.77万㎡。

　　距离中海拿地已近半年，更多有关项目的信息于日前流出。市场消息显示，该地块产品名称已定，为“深湾胤府”，共推出512套住宅，户型从190平方米到500平方米不等，包括3至4+1房。其中190平方米3房3厅2卫有128户，250平方米4房3厅2卫有237套，330平方米4房3厅4卫有142套，500平方米的顶复为4+1房3厅4卫，仅有5套。

　　有消息称，深湾胤府预计在2024年5-6月份开盘入市，但该消息暂未得到官方确认。　

　　中信城开东角头项目：

　　深圳湾最后一块海景宅地　　

　　在深圳湾靠近蛇口区域，原佳兆业东角头项目荒废多年，终于在去年5月传来喜讯。中信城开和达力集团将东角头项目土地置换与分配，各自为营开发，项目得以继续推进。

　　其中达利所获地块可开发建筑面积约17.9万㎡，其中住宅14.3万㎡；中信所获地块可开发面积约为21.7万㎡，其中住宅12.6万㎡。

　　稀缺性是东角头的一个突出属性。作为深圳湾最后一块海景宅地，其价值被业内评价不亚于深湾胤府。目前，东角头周边二手房成交单价大多高于20万元/㎡，而深湾胤府作为当前深圳最高限价为13.3万元/㎡，可供参考。

　　2023年5月20日，东角头项目再迎新进展，项目规划及建筑概念方案设计国际竞赛正式启动报名，不仅获奖设计机构将获得150万元至400万元奖金，若优胜设计机构获得后续设计阶段的设计实施权、直接与主办单位签署设计合同，设计费上限将高达6800万元。

　　但关于该项目的入市时间，坊间普遍认为2025年更值得期待。

　　半岛城邦五期：

　　最资深“网红盘”一线看海　　

　　全深年龄最大的“网红盘”半岛城邦五期产品久未推出，吊足了市场胃口。随着招商蛇口介入，五期建设或将逐步得到推进。

　　深圳半岛城邦项目位于深圳市南山区蛇口片区，是一线海景豪宅项目。该项目总建筑面积逾100万㎡，分五期开发，前四期入市屡次创下销售纪录。据规划，半岛城邦五期将建设4栋超高层住宅。

　　然而，由于开发建设手续阻滞不前，半岛城邦房地产遭遇经营困难，这个“最赚钱的项目”施工进度暂缓。

　　2022年8月，招商蛇口全资子公司深圳招商房地产与深圳半岛城邦房地产签署了《关于半岛城邦五期项目之战略合作协议》，双方有意向通过债务重组、股权重组、管理重组、代建代销售等方式，分步骤解决半岛城邦房地产面临的问题，推动深圳半岛城邦第五期项目的顺利进行。截至目前，双方合作尚未有更新消息传出。　　

　　前海时代三期尊府：

　　首批已“日光”，二批最小89㎡　　

　　2023年12月底，前海时代三期尊府入市，首批产品推出189-249㎡环幕大宅，备案均价9.9万/㎡，单价8.4万/㎡起，最低总价1600万。最终，270套大户型产品喜获“日光”，销售额突破57亿元，为全年较显冷清的楼市添了一把火。

　　据悉，该项目或将于2024年推出三期第二批产品，户型包括89㎡三房和210-280㎡大平层。其中，89㎡户型将以低总价刷新前海桂湾的买入门槛。

　　卓越九珑：

　　南山中心区，样板间已开放　　

　　卓越九珑位于配套醇熟的南山中心区大新社区，将推出83-118㎡产品，共计1100套住宅。值得注意的是，其中商品住宅仅有257套左右，其余均为回迁房。

　　据悉，卓越已经补齐地价，项目从去年9月开始算70年产权。目前，卓越九珑的实体样板间已经开放。　　

　　海德园：

　　高倒挂、新货入市次次“日光”　　

　　高倒挂、顶级学区、豪宅属性，位于福田安托山的海德园在无售楼处的情况下每每入市，次次日光。据悉，海德园还有约125套住宅待售，面积段89㎡-249㎡，将于2024年推出。

　　据了解，目前海德园东侧的豪宅项目万科臻山府指导价为13.1万元/㎡，但目前市场价已超过20万元/㎡。而周边其他项目如安峦公馆、天健公馆、锦庐花园等在二手市场也都存在倒挂。　　

　　都市茗荟二期：

　　宝中“拖延症”楼盘已封顶　　

　　宝安中心区的都市茗荟二期又双叒叕传入市消息。资料显示，都市茗荟位于宝安中心区新湖路与甲岸路交会处，在多年鲜有住宅入市的宝中，占据宝中核心区位的都市茗荟二期备受市场期待。

　　据了解，都市茗荟分为两期开发，但两个项目中间隔着一条新湖路。一期于2019年8月入市，备案413套房源，备案均价10.9万/㎡，总价区间448万-5071万/套；2020年6月，一期再推售69套尾盘房源，分为199㎡、240㎡两种大户型，备案均价10.9万/㎡。

　　而都市茗荟二期由6栋建筑主体组成，分为1栋ABCDE座、幼儿园，容积率3.89，规划停车位900个。据房天下消息，都市茗荟二期首推300多套，价格参考一期10.9万/㎡。

　　目前都市茗荟二期已封顶，外立面已经陆续挂上了铝板，正在装修展厅。　

　　鸿荣源胤璇：

　　毛坯限价仅8.55万元/㎡　　

　　在周边参考价高达10万元/㎡+的宝中片区，毛坯限价仅8.55万元/㎡的鸿荣源胤璇存在巨大倒挂优势。这使得鸿荣源胤璇成为了宝中片区备受期待的楼盘，不仅满足了那些希望以较低价格迁入宝中的购房者的需求，同时也引起了市场投机者的关注。

　　项目规划显示，鸿荣源胤璇总建筑面积约12.4万㎡，其中约5.2万㎡的办公，约4.7万㎡酒店和约0.5万㎡的商业，住宅只有约2万㎡，其中还包含2000㎡只租不售的人才房，坊间传言推货只有160套左右，货量有限。　　

　　深业上城学府：

　　名校旁、限价8.05万元/㎡　

　　2023年6月30日，深业置地以底价14.41亿元斩获A811-0347宗地，该项目后命名为深业上城学府，限价8.05万/㎡。项目占地10118㎡，规定容积率≤7.2，计容建面72850㎡，住宅建面约33550㎡，另外还会建设37130㎡的四星级酒店。

　　项目位于龙华区民塘路与白松三路交会处西南侧，项目西侧即为在建的深高北新校区。

　　据介绍，深高北是龙华名校，为九年一贯制学校，2022年该校中考升学率达到88.4%，最高分594分，580分以上占比5.9%，570分以占比17.9%，稳居龙华前列。名校学区傍身为深业上城学府加分不少。

　　趋势观察

　　大分化格局持续演进 市民购买力缓慢修复

　　刚过去的一年，是中国房地产市场有史以来政策最频繁出台和调整的一年。住建部在部署2024年房地产相关工作时又明确指出，2024年重点做好两件事：稳定房地产市场，构建房地产新发展模式。

　　2024年的房地产市场会否迎来更深度的政策松绑？刚需和改善买家，又当何时出手？业界相关人士对深圳楼市走向做出分析和预判。

　　国家高端智库研究员宋丁：低潮徘徊3年，周期筑底迹象正逐步显现

　　回顾2023年，深圳楼市供需双方都存在严重的承压。不少楼盘销售不畅，市场冷清；由于房价下跌，导致多数有房一族资产规模缩水。供需两端的这种低潮情况目前仍然存在。

　　但是，政策面已经积极介入。前不久，深圳推出二套房首付大幅下调和豪宅税标准取消的利好政策，加上国家层面多次推出的一系列扶持政策，使得深圳楼市盘面上出现上面所说的适度回温的格局。

　　基础观察结论是，2023年深圳楼市政策效应初显，楼市波动筑底，成交有所上升，指标靠拢常态，市场探寻信心，分化现象持续，深圳楼市在艰难且坚韧前行。

　　而进入2024年，深圳楼市的一个最突出现象就是大分化，其格局有多种表现，包括核心与非核心片区，科技重心区与非科技重心区，城建重点区与非城建重点区，地铁密集区与无地铁或地铁弱区，西部组团区与东部组团区，高端服务业强区与高端服务业弱区等。大分化的存在，使得不同楼盘表现将呈现显著的差异化，有些可能将适度重回上升通道，大量楼盘将保持量价的稳定，而有些则仍然在下降的通道里。

　　综上对2024年深圳楼市推进概率作出如下研判：低潮徘徊3年，周期筑底迹象正在逐步显现；全市楼市大分化格局持续深化，甚至会有更多表现形态；锋线刚需实际入市意愿趋升；实质性重大松绑扶持政策再投放概率较大；继二手成交量上升后，新房今年也有望回升；卖方话语权微升，买方市场刚性格局有所回调；市场趋稳，心态趋松，交易趋活，成交趋升。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉：内需动力的增长是楼市可持续发展的机会

　　2023年深圳楼市的增幅是在历史最低位上的一个略微反弹，但这种需求的复苏是“以价换量”的结果。我预测2024年深圳楼市依旧在底部徘徊，但不会再像过去两年，特别是2021年和2022年那种跌幅，而是逐步稳定下来。产生这样判断的原因之一，是目前深圳供应量相对于需求量来讲，仍是明显增长的，无论是新房、二手房还是人才住房的供应量都非常大，但反观短期内购房需求不会爆棚式增长。

　　因此深圳还是要“休养生息、放水养鱼”，让市场在低位稳住，缓慢修复购买力。

　　原因有二：一方面，目前深圳的刚需住房自有率是全国最低的，不到30%，但深圳年轻人的占比是最大的，换房需求潜力比较足，过去由于高房价的原因购买力并不强，所以深圳需要大规模的增加租赁型住房，配置保障型住房，让市民在“有所住”的基础上慢慢地向商品房去过渡；另一方面，深圳产业结构支撑着深圳的购买力，培养内需的动力才能让购买力弥补上来，如果科技创新等产业领域能够循序渐进地推进，并且产业链进一步完善的话，上下游得到健康的发展，那么购买力和就业环境预期稳定以后，楼市就有可持续发展的机会。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹：把握上车时机需多关注房屋的区位及品质

　　回顾2023年，深圳楼市筑底、成交量回升的态势在二季度已经显示出来。要知道深圳重磅的楼市政策其实都在三季度后期及四季度才出台，因此前三个季度，二手房的成交量靠的是市场自身的调整而换来的，而每个月均超过2000套的备案量，明显高于2022年，这就是市场复苏、筑底的表现。

　　再者，2023年人才房认购量应该超过1.2万套，如果将这1.2万个客户加到商品住宅市场上，整体的交易量则变得更为可观，这些都是深圳楼市购买力的印证。

　　由此可见，经济暂时的不景气，只是让很多的深圳市民放缓了买房的步伐，但并未真正打消他们的购房念头。因此进入2024年之后，我相信一方面随着经济的稳步发展，市民的财富会重新积聚，买房会再次提上日程；另一方面，为了促进房地产市场的良性循环，政策面仍然会给予楼市松绑。

　　而对于想要购房的市民朋友，我还是那句老话：只要负担得起，任何时候都是购房的好时间，因为任何人都不能完完全全掌握未来。根据美联物业深圳的研究数据显示，2023年底，深圳二手住宅家庭负担比已经下降到47.6%，市民的购房压力大大减轻。在已经调整了3年的情况下，深圳的房价回落到近几年的低位水平，再加上国家、地方政府给予的优惠政策，正是上车的好时机。

　　最后，仍然提醒一句，未来并非所有房屋都能显著升值，因此在购房时需多关注房屋的区位及品质，良好的区域发展规划、完善的商业生活配套、优良的建筑品质，这些都会让日后的居住生活更加舒适，而且在换房时也能卖出一个好价钱。

　　采写：南都·湾财社记者 陈镜安 孙阳　

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