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李嘉诚,该出手时就出手

发布时间:2023-08-24 17:47周菡荣来源:

导读李嘉诚的专属办公室在香港长江集团中心大厦70层,从地面望上去,楼尖高耸入云。从商半个多世纪,他长期坐镇于此,执掌着庞大的商业帝国,坐...

李嘉诚的专属办公室在香港长江集团中心大厦70层,从地面望上去,楼尖高耸入云。从商半个多世纪,他长期坐镇于此,执掌着庞大的商业帝国,坐了20年香港首富的宝座。

这个在香港中环心脏地段落成的楼宇,恰如其分地诠释着“李超人”的形象。在他经商70余年里,长实集团长久屹立不倒,几度穿越周期,还成了碧桂园老板杨国强的学习偶像。

“超人”很早就宣告了他的投资秘诀:“不赚最后一个铜板。”别人贪婪,李嘉诚恐惧,主打一个出其不意。恒大、融创等房企在内地买买买时,李嘉诚转头开始处理内地资产。

如今,许家印、孙宏斌个个被债务压身,但已经95岁的李嘉诚,却胜似闲庭信步。让人不得不对“超人”眼花缭乱的投资术叹服。

最近一段时间,李嘉诚把北京的一个高端住宅项目推入市场。项目还没真正开卖,但大家已经提前帮超人算好了账本:捂地22年,增值50倍。

不仅如此,在香港大本营,李嘉诚两周前更是掀起了一轮降价风暴,以7折销售的价格把海景房项目卖了,引起万人抢购。

从商70余年,95岁的李嘉诚的一举一动,备受市场关注。卖楼的同时,他近期在香港土地市场上也是动作频仍。

豪宅“折价”入市

从2001年拿地至今,北京朝阳御翠园的开发周期超过22年,如此长的开发周期,在业内实属罕见。但对于以捂地为盈利法则的长实集团而言,这已经不是稀罕操作了。

2023年8月13日,北京市住建委官网信息显示,位于北京市朝阳区东四环旁边的御翠园,备案名“逸翠园”,于今年7月18日获得预售证,被推向市场。


▲(北京御翠园。图源/项目方)

对于其他地产老板来说,散售的尾盘项目,很可能是一个烫手山芋,但是李嘉诚靠着囤地艺术,却能将“尾盘”生意发挥到极致。

御翠园项目,是李嘉诚早在2001年就以协议受让的方式,捂在手里的一块宝贝。当时的拿地价只有1750元/平米,和现在动辄六七万一平米的土地价一比,妥妥的“白菜价”。

擅长“斗智斗勇”的朝阳群众们,很早就不愿再忍了。2014年,在政府反馈意见栏上,他们一针见血地指出,“建议收回和记黄埔的土地开发权,重新进行招拍挂,维护土地市场公平,保证政府收益。”

变相囤地的指控,让“超人”很苦恼。李嘉诚曾对公司在内地“囤地”的指责做出回应,表示集团并无在内地囤地,“没有一个项目不是希望能加快开工。”

话音刚落,次年,李嘉诚就拉开了转让内地资产的序幕,挥一挥衣袖,清空了百亿资产。御翠园项目的买家们,一等又是近十年。期间,项目偶有公示信息之外,再无其他动态。

然而,京城豪宅市场的价格红线,早在2017年“317新政”出台后就被严格限制在了“8万”,到了2020年,这条红线上升至“12万”,但能突破红线的项目少之又少。

而这条看不见的红线,让李嘉诚在京城的捂地大法失灵了。一位豪宅中介透露,“2021年这个项目的备案价是12万/平米,但是政府没给批,一直等到了去年,据传项目方把备案价降到了10万,后来也没给下证”。

进入2023年,素来坚挺的北京豪宅市场,开始出现令人不安的信号。丽兹行豪宅研究院数据显示,7月整体新房豪宅网签量为290套,环比下降7.64%,同比下降58.98%,连续4个月成交量下滑。

豪宅低迷的形势,终于让长实决定不再等了,开始采取更为谨慎保守的定价策略。目前,该楼盘备案售价在9万到9.97万/平米之间,并未突破10万元大关。

即将开售的产品中,既有平层住宅,也有联排别墅。上述中介表示,“最终的销售价格均价会在9.5万左右,目前还在意向登记阶段。”

根据不同的面积,御翠园平层总价预计在1300-1900万元之间,联排总价则预计在3500万元-4800万元。其中,平层共有1024套,联排产品则有228套。

而一旦销售完毕,也意味着长实集团在北京囤着的最后一块地被出清。据上述中介透露,“目前平层的楼栋已经盖到外立面了,马上快要封顶,预计到明年底就可以收房,开发商也是想要快点卖掉。”

目前,长实集团官网显示的“内地发展中项目”共有13个,都是住宅项目。但据公开信息,其中绝大多数都在2015年前已开盘,仅有零星房源陆续散售。

不过,受销售市场大环境影响,长实集团的业绩也同样出现了波动。8月3日,长实集团披露了2023年中期业绩报告,财报显示,集团已确认物业销售收入为82.46亿港元,同比减少59.6%。

面对销售、利润都在下滑的局面,不管是内地楼市,还是香港楼市,很少企业会坐以待毙。更何况是擅于“低买高卖”的李嘉诚。

在推出御翠园项目之前,李嘉诚在香港楼市刮起了更为猛烈的降价风暴。

七折降价回笼现金

香港,曾经书写过无数个楼市神话。但如今,长达20年的超级大牛市悄然褪去,香港楼市正在度过漫长的冬天。长实集团,率先发出了寒冬已至的警示信号。

8 月 3 日,长实集团旗下香港油塘“亲海駅 II”项目开售,平均每平方英尺价格为1.5万港元,对比周边二手房便宜了三成。

这则七折楼盘出售的消息,迅速引发香港万人抢购潮。“相当于7年前的楼价,被新闻形容为‘炸弹’般震憾。”长实集团主席李泽钜如此描述。

由于极具竞争力的价格,“亲海駅II”首批楼盘开售十分钟即获超额认购,最终首日收获超2000宗认购,超售14倍。

据香港中原地产数据,截至8月10日,“亲海駅II”收逾3.8万票(即买家递交“购楼意向书”,同时支付订金),超购约60倍,成为香港历史上收票最多的新盘。

实际上,近两年,李嘉诚旗下公司打折卖房也不是第一次了。由于土地成本优势,长实集团一向奉行以市场价或低于市场价进行销售。但这一次的降价动静却是最大,引发行业震动。

长江实业的低价抛售,引发了业界的众多猜想。对于项目低价出售的原因,市场众说纷纭。

有观点认为,项目旁边有鱼市场和水泥厂,鱼市场已经确定会拆除并改建成住宅,可能会挡住“亲海駅II”项目海景。另有市场分析人士表示,李嘉诚此举可能是想减仓,把资金尽快收回投到比房地产回报率更高的产业和项目上去。


▲(图源/视觉中国 )

深圳中原地产董事总经理郑叔伦对「市界」表示,香港楼市转冷的背景下,长实上述项目之所以能卖的比较好,与其价格优惠力度大有关。

“长实一惯采取货如轮转的销售策略,所以在制定开盘的价格的时候,一般来说都会比周边项目便宜的卖楼策略,形造性价比高的态势。市场好,定价比市场价略低,市场不好,定价则比市价更低,以此确保销售业绩不滑坡。”郑叔伦说道。

据媒体报道称,“亲海駅II”项目的一名经理回应,“打折买房是为收回资金更多拿地,如果行业都能低价,重唤消费热情,循环重启,行业就能景气起来。”

如今,香港楼市正迎来近十几年来最大的调整期。自2022年第三季度以来,香港新盘频频出现折让出售的情况,一直持续至今。

而李嘉诚七折抛售海景房的消息,犹如一颗“深水炸弹”,让整个香港市场都感受到了震感。

据香港媒体报道,受“亲海駅II”低价抛盘影响,香港近期一些二手房交易中,卖家报价下调了7%~11%。

早在今年年初召开的业绩会上,长实集团管理层便表示:房地产是周期性行业,也是长远重点发展的产业。2023年,长实集团会加快卖楼速度,希望多一些项目尽快建成入账。

也因此,基于灵活的销售策略,虽然市场环境不同以往火热,但李嘉诚的财务仍保持一定“韧性”。截至今年6月底,长实拥有438亿港元现金,而一年内到期借款仅约92亿港元。

2023年福布斯香港富豪排行榜上,李嘉诚以2800亿港元(折合390亿美元)位居第一,其他富豪身家缩水,而他的身价涨了200亿。

重回香港土地市场

一边在加速出货的同时,李嘉诚也在着手调整资产布局。而在这方面,“超人”曾经战绩非凡。

就在恒大老板许家印买下香港总部的2015年,李嘉诚已经在内地卖掉了千亿资产。他盆满钵满地奔往伦敦,把业务重心转移到了欧洲,到2018年末,其欧洲资产占比已超过五成。

2021年,李嘉诚又开始卖伦敦资产,并重新回到内地和香港投资,重新显示出回归迹象。

尽管地产局势出现震荡,但李氏家族仍展示出了投资信心,他说,“如果有机会以平价买地,便宜一点卖楼,买家开心,我们也开心。”

而从实际情况来看,李嘉诚最近在地产上多次发力,主要目标变成了购买香港地产,重新回到了牌桌。

不久前的6月19日,已经95岁高龄的李嘉诚现身广州,位于广州的合景泰富与龙光集团在香港的一宗地产,是李嘉诚看中的优质项目——位于香港岛南区鸭脷洲的凯玥。

早在2017年,长实集团就曾在参与竞标凯玥项目中失败,最终被龙光集团与合景泰富买下。六年后,随着两家企业先后爆雷,凯玥被推上了谈判桌,李家也卷土重来,欲重新将凯玥收入囊中。

不仅如此,李嘉诚还曾对许家印的香港总部动过心。根据市场消息,在恒大香港总部被摆上货架的那段时间里,长实集团也曾与之接触过。


▲(图源/视觉中国 )

不过,在2015年以125亿港元购入的标的,长实集团却给出了90亿港元的报价,相当于买入价的七折,被市场戏称为“玩票似的报价”。或许也是因为压价太狠,长实集团最终未能拿下恒大香港总部。

随着香港地价回归合理态势,资金充裕的长实集团又开始积极拿地。仅在2022年,便以较低价拿下香港多幅土地。

譬如,3月以59.96亿港元投得土瓜湾4个重建项目;10月以46亿港元投得屯门大榄段住宅用地;12月以87.03亿港元中标启德商住地块。

“前几年公司没有在价格高位时购入太多土地,所以短期内不用担心有多少物业建成或交付。”李泽钜相信,长实集团在控制土地成本方面具备相当强的竞争力。“在不同产业、不同周期,做出不同的选择,是我们的强项。”

截至今年上半年,长实集团拥有可开发土地储备约7600万平方呎(约706万平方米),其中800万平方呎、6400万平方呎及400万平方呎分别位于香港、内地及海外。

而在长实集团此前的中期业绩分析员会议上,李泽钜曾表示,“我们认为应该在逆周期买地或置业,现在的时机比3年前稳阵(即稳妥、安全)”。

除了投资项目外,维护公司市值也是李嘉诚的努力目标之一。自去年7月触达54.72港元阶段性高点后,长实集团股价持续低迷,为此,李嘉诚开展了股票回购计划。

自8月4日以来,长实集团已连续12日进行回购,合计回购1190.65万股,累计回购金额5.08亿港元。期间该股累计下跌2.90%。截至8月22日,长实集团年内多次回购金额,已达18.66亿港元。

过去几十年间,香港的经济腾飞,造就了一批叱咤风云的商业大佬。而审时度势、趁机吸纳、疯狂买入地皮和房产,这一步更是奠定了李嘉诚亚洲首富的基石。如今,在房地产市场落入低谷期,一众房企大佬进退失据时,李嘉诚会再次抄底成功么?


作者 | 李 逗

编辑 | 孙春芳

运营 | 刘 珊

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