实探南京楼市，“千人摇”再现，小阳春行情已有端倪

在南京，房子卖不出去的局面，在这个2月份成为过去。2月12日，记者在南京部分楼盘内看到，展厅内坐满前来咨询的购房者；认筹即将结束的豪宅项目还有不少客户来访。

多位受访的南京房地产行业从业者向记者表示，近两周来，市场的回温明显。在刚刚过去的周末，有项目超百组来访客户，平均每个置业顾问接待10余组客户；有项目成交10余套……业内预计，在这样的势头下，南京楼市的“小阳春”可期。

不过，当前的这波回暖实则是从2022年的市场低谷向上爬，仍旧处于修复的阶段，即便在优惠回收之后，大部分项目仍是打折销售的状态，业内预计仅有部分板块能实现价格的修复。也有观点认为，南京的价格已经企稳，并有望在去年12月的价格基础上有所上调。

事实上，对于市场热情究竟能持续多久，有观点认为当前下结论为时尚早，也有观点认为这只是积压需求的集中释放。尽管后市仍难以看清，但南京市场的基本共识是，2023年的行情将会好于去年。

来访、成交皆上涨

2月12日，在南京新街口商圈的德基广场里，无论是奢侈品牌还是各大餐饮门店，排长队的现象四处可见。相似的热闹，也在南京各大售楼处上演。在江北核心区的保利萃云台，一位年轻的销售向记者介绍当前的房源情况，“129平的这套，定价524万，不加装修包折后大约483万，一共优惠了约31万，大概8个点。”

在一片能容纳10组客户的洽谈区里，坐满了正在询问项目情况的来访者，稍有空位便被迅速占领，邻座来访者关心的物业情况也不时传来。“我们项目已经通知了，明天装修包要涨500元/平。”这一价格变化也意味着，上述房源的价格将上涨约6万元。

位于栖霞区的龙湖翡翠上城，在刚刚过去的一周内，共收获了约220组客户来访，较去年12月上涨了约3成。“去年全年的月均成交额在1亿元左右，相当于每个月成交套数在40套，而过去的一周内，我们就卖了20套，”据该项目相关负责人介绍，这样的成交表现还是在价格优惠、分销点数等方面均有所回收的前提下实现的，“能维持这样的流量，是有一部分市场因素在的。”

有一套独立行情的豪宅市场的高热度仍在持续。位于热门板块河西中部的豪宅项目丹若园，在2022年12月首开时，即成为南京首个线上开盘、线上售罄的项目，近来加推了最后148套房源。

在认筹的最后一天，记者在该项目案场看到仍有约5组客户到访。据案场销售介绍，截至2月12日下午，已有近700组客户认购。公开信息显示，截至13日认筹结束，该项目共有998组客户成功报名，再现“千人摇”，综合中签率约为14.8%，创出新低。

大约从元宵节起，售楼处里人头攒动的照片、成交砸金蛋的视频、收回优惠的消息、销售成交的喜报，成为南京房地产从业者朋友圈中颇为常见的景象。“我一个人同时带看四组客户，直接懵了。”有项目销售在朋友圈中分享。

有多位南京房地产业内人士向记者表示，近来的南京楼市确实出现了回暖。

在某国资背景开发商担任南京营销总的海兰（化名）向记者透露，“我们从上周开始也出现了客户接待不过来的现象，导致现场的客户信息没有及时录入。”当周周末，她就把部分尾盘项目的销售紧急调拨到其他项目上，缓解接待压力。

据海兰介绍，由于公司项目相对较偏，过往的来访多依赖于约访、拓客，自然来访的客户偏少，2022年底仅是零星的个位数，“2月份以来自然来访数量占比可以达到约两成。”从数据上来看，2月份以来，她手中项目的来访量达到了1月的3-4倍，成交则有约2-3倍的增长。

在一家Top20房企担任项目营销经理的金明（化名），也明显感受到了购房者情绪的变化。“去年跟客户讲要涨价没人相信，但现在感觉到客户出现了稍微急迫的情绪，成交周期也明显变短了。”他告诉记者，“基本上一组客户来了之后，但凡是有意向的，有的当天就买了，或者最多在一周左右之后就会出手。”

成交数据也反映出了这样的热情。据克而瑞监测，2月份过去两周里，南京新房成交保持在了千套以上的高位。由南京2023年的首场房展会上，共有400多位购房人到场，最终达成意向客户80余组，销售案场签约55单，环比增长83%。

市场仍在爬坡中

这一切并非无迹可寻，身处其中的金明早已感知到水温的变化。

“回暖的苗头从过完年一回来就有所显现，大概是在1月下旬。”他回忆道，在1月25日陆续返回工作岗位后，每天项目来访量就有10组，而且其中多是自然到访客户，“我们就开始感受到，大家可能要逐步出来看房子了。”

当周周末便有约60组客户到访，“跟去年高峰期时接近了。”此后的每个工作日都有近20组客户来访，周末一天可达到70组。

业内有观点认为，当前的市场表现是受益于此前的楼市支持政策，逐步回归正常。

有分析指出，自2022年下半年以来，南京陆续出台了各种政策助力市场，对限购、限售、限贷等政策持续放松，同时叠加财税优惠托市，发放购房补贴等，近来叠加疫情管控放松，居民生活恢复正常，政策性的发酵也得以传导到需求端，市场得到修复。

事实上，细看当前的南京市场，各大项目着力宣传的优惠收回动作，背后实则是2022年市场大幅下挫时祭出大力度折扣。

在2021年市场火热时，首付8成、购买装修包，是南京许多热销项目常见的入门门槛，有时甚至购买车位也是附加条件。而这些在2022年都成为过去。

根据南京克而瑞的不完全统计，在去年持续低迷的市场环境下，打折促销的情况蔓延，有项目最高优惠达到7-8折，部分滞销楼盘推出了1成首付的活动；同时，前期主城热销板块如河西南、大校场、江北核心区等也纷纷启动分销，并在房价和装修包上也做出了不同程度的折扣。

这也就意味着，在当前大多数项目普遍收回了约3-4个点的优惠后，许多项目的成交价仍是降价销售。有业内人士认为，这样的状态在短时间之内仍将持续，预计到下半年，强一线板块的房价有望恢复到正常水平。

在海兰看来，去年许多项目动辄给出8折的优惠，短期内想要将20个点的差距拉回，将成交价恢复到备案价或者首次开盘时的价格，难度很大。不过，“当前的南京市场已经算得上是企稳了。”海兰向记者表示，“在去年12月的基础上，价格基本可以稳住，略微再上调一些，市场是可以接受的。”

事实上，对于当前的热潮究竟能持续至何时，业内仍存在顾虑。有南京房地产行业从业者认为，目前市场的回暖与近来的政策放松关系不大，更多的是在于疫情前后积压需求的短暂释放，可持续性并不强。也有项目也为了更好的抓住窗口期，将供货时间提前至3月份。

尽管对于后市仍有些顾虑，但业内对市场的共识是2023年市场行情优于2022年。

“去年行情太差了，各方面的力量都没有办法支撑市场发展，”海兰认为，现在从全国层面上来看，包括疫情管控等在内的压制性因素已经消失了，市场究竟能修复到几何，看的就是城市活力和经济动力如何，核心是城市基本面以及对人才的吸附能力，而过去普遍存在的投资性需求将只会有10%-15%。

在前几年市场大热的氛围下，在仙林大学城、江宁大学城的项目上，会遇到送孩子上大学的家长直接出手、提前买房。“现在就很难有这种态度了，”海兰表示，最后买房与否的决策将基于孩子未来是否会留在南京发展。

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