河北女子装修装了2个月，被告知房子竟是别人的！怎么办

案情综述

近日，河北邢台一赵姓女子（以下简称“业主”）买了一个小区的301号房，拿到钥匙后，开始装修，结果装到一半，物业突然告知：停，这不是你的房！业主惊愕：怎么不是我的房，钥匙是物业给的。

原来，物业公司将住宅底层车库上面的一层误认为是一楼，于是错将401号房将301号房交付给了赵姓女子，而楼层也没层号房号，赵姓女子就如此作为“不速之客”“稀里糊涂”的开始装修工程，最后发生了物业紧急叫停的一幕。

大千世界，无奇不有。买房卖房如此大事，还能搞错对象，简直闻所未闻。

从法律角度分析，这起普通的案件并不复杂，但也远非简单，至少可分成两个互相联系又彼此独立的案件处理。

赵姓女子装修俩月，被告知房子不是自己的！

第一部分，开发商违约交房，业主如何维权。

1、交错房怪谁？

现今买新房的交房过程通常是这样的：根据《物业管理条例》规定，房屋开发后期，因为业主大会通常并未成立，为管理物业和未来业主的合法权益，开发商作为建设单位选聘物业公司，同时制定临时管理规约，并向购房者说明。交付房屋行为一般被称为“交钥匙”，同时业主会会同开发商前期委托的物业公司现场办理交接。

本案中，业主购房后，物业公司交了标签为“301”房门钥匙，虽然没有带赵姓女子现场交接，但已告知业主所购房屋的具体位置是一层车库以上的第三层，业主凭这个钥匙确实能打开对应的房门。

一般新小区的临时管理规约会规定，业主装修前需要交押金并且还要求业主进行登记备案。如果本案小区也存在这样的规定，那么正常情况下业主也会按照物业规定履行自己作为业主的光荣职责。所以，物业公司对业主装修的事情应该是知晓的，而在装修两个月之后才发现交错了房屋，估计可能是该物业的真正业主来要房了才发现的。

从案件整个过程看，业主本身并没有过错，搞错楼层的责任显然不能让业主承担，而应由开发商自行承担交付错误的法律后果。至于最终责任承担是开发商还是物业公司，就看这两家公司对于“交房”业务办理的约定吧，这里不再展开评论。但很显然，开发商和物业公司的管理和沟通的确让人担心，过错也很明显。

2、开发商所要承担的法律后果包括：

1）业主装修的房子需要返还给401房主，开发商则需重新交付301号房屋给业主，自不待言；

2）业主因物业公司交付错误，属于未能正当履行合同义务的重大违约行为，业主装修费用6万元的损失应由开发商承担，理所应当。

当然，开发商的口袋总是捂得紧紧的，即使自己有错，一谈到赔偿，让他拿一分钱都会心疼。所以，我们看到开发商和赵姓女子商谈的结果是：业主再拿一万元，开发商给个车位。貌似赵姓女子也不吃亏，可我们还是不得不“服”开发商的神操作：这不相当于是去了一个车位的存货么。

好了，第一部分简析告一段落。

装修款怎么办？

第二部分，对于业主在401号房装修花费的6万元，开发商可否要求401业主赔偿？

1、“横看成岭侧成峰”，问题只有一个，答案却有很多。

这个问题在本案中非常有趣。按理说，开发商虽然同301赵氏业主达成了和解，以车位抵顶损失的方式解决了与业主之间的纠纷，但从经济角度讲，开发商还是吃了6万元的亏。亏就亏在401业主的毛坯房被装修的价值部分，那么这件事怎么看呢？

从开发商角度看：401业主的毛坯房总要装修入住的，只要装修就会花钱，那401业主也不能平白无故得了好处啊，这6万块钱就该作为我开发商的赔偿嘛。

从401业主角度看：房子是我的，装不装修，什么时候装修，装修成什么样都我说了算，你开发商凭什么给我处分？你这装修档次太低我还看不上，拆了重装还要花钱，是你开发商违约没给我交付毛坯房，应该给我赔偿，怎么可能让我赔呢？

角度不同，看法各异

2、“不当得利”和“强迫得利”的那些事儿

这种矛盾一方面是有关开发商的违约行为，另一方面涉及民法中的两个很有趣的概念：“不当得利”和“强迫得利”。开发商的违约行为显而易见，本文不做重点讨论，下面讲讲有关不当得利的那些事儿。

1）什么是不当得利？

不当得利是指一方无法律上的原因而受有利益，致他方受损害的事实。

发生不当得利的事实后，根据《民法总则》第122条规定，得利一方应将取得的不当利益返还给受损的人，这种返还义务是法律规定的，不是当事人的约定义务。

2）什么是强迫得利？

强迫得利属于不当得利的一种特殊形态，指的是受损人因其行为使得利人受有利益，但该利益违反得利人的意思，不合得利人的计划。

比如A在B原定建养猪场的土地上种果树，按理说树好不容易栽种存活，开花结果，B也会受益。按照不当得利的理论，B得返还A种果树的钱。但事实上是B觉得猪肉价格高，行情好，见利快，比种果树好多了，此种情况下A种树对B而言不但不是利好，反而是增加B的成本负担，B得把果树移除后才能建猪场。

不当得利

3、本案如何处理？

本案就是这样的情况，装修是个性化的工作，每个人对装修要求的标准都是不同的。大家都是买新房，都想着按照自己的意愿改善下居住环境，所以401业主对突如其来的半截装修工程，觉得不合心意要拆了重装，是很合理的反应。

如此将产生拆装的成本，401业主向开发商要求赔偿也不无道理。因为，业主与开发商的购房合同上会约定交房的状态，本案中所交房屋是毛坯房，因此开发商交付的半装修的房屋明显是违约行为，当然需要对此承担违约责任，赔偿业主损失。

退一步说，即使401业主同意该部分装修，开发商能否要求401业主返还“不当得利”的6万元装修款呢？

该问题的解答也会有诸多不同观点。

第一种观点是：全赔

从《民法总则》第122条对不当得利的法律规定看，401业主应返还6万元装修款，因为401房的装修部分价值并不是业主与开发商的约定，对于401房主而言完全是个“天上掉下来的馅饼”，根据立法者设计不当得利制度的“公平正义、不损人利己”价值，401业主返还6万元完全符合法律规定。

第二种观点是：赔一部分

法律规定不当得利制度中，并未明确得利人返还的“不当利益”范围。这个范围也不能完全按照受损方单方意愿确定，而综合考虑案件起因、当事人主观过错程度、装修价值鉴定情况以及得利人实际获益情况等具体情形作出判断。

本案中，产生“不当得利”这一事实的原因是开发商交房错误，与业主毫无关系，加之装修并未完成，且在一定程度上违背了得利人401业主的装修设想，这种情况下让得利人全部承担6万元，也有违公平理念，因此仅应返还一部分利益，而不可能是6万元。

第三种观点是：不赔

完全从得利人角度，既然此种得利并不符合得利人的计划或意愿，本质上对于得利人而言就是没有获得“不当利益”，既然没有获益，也不可能按照前两种观点中的价值进行返还，而是应按照得利人原计划认定的应返还价值进行赔偿。因此，从这个角度看，本案中401的业主最多可以剥下来那些可拆的添附物件，比如空调柜子地板之类，将其返还给开发商，而不必赔偿一分钱。

以上第一二种观点见诸于国内法院的民事诉讼，赵亚天与宿迁美银房地产开发有限公司不当得利纠纷一案（（2019）苏13民终4150号）中，一二审法院的判决分别体现了上述第一二种观点。而第三种观点，是台湾以及德国法院针对“强迫得利”的普遍做法。

具体问题，具体分析。

个人意见：

以上各种观点都能自圆其说，但笔者倾向于第二种做法，原因如下：

首先，不当得利制度的立法目的在于去除得利一方无法律原因而受有的利益，而非赔偿受损人的损害。因此，第一种观点似乎仅从损害的价值出发，忽视了不当得利制度的立法本意。

就像本案中，返还不当利益的价值不应是开发商认为的自己损失的6万元，而是应从401业主角度分析，业主能有多少不当的利益，不能忽视购房合同以及业主的愿望和计划等主观因素。

其次，强迫得利的案件并非常态，个案特点千奇百怪，不宜采取一刀切的处理方式，进而影响公平正义的理念。赋予法官自由裁量权，并不意味着否定其他观点的适用，第一、三种只是适用第二种观点的极限形式。

就像本案中，如果开发商非要起诉401业主要求返还不当得利的全部装修款项，401业主也不会坐以待毙，完全可以反诉开发商违约承担责任，如此博弈的结果也可能是业主在一定范围内返还不当得利，而开发商也需承担违约责任，最后正负相抵两不亏欠。

以上仅就本案实际情况，结合法律规定的“不当得利”进行简要分析。实践中，不当得利的现象广泛存在于物权、债权、人格权的各个领域，是民法中颇有讨论意义的话题。

最后，讲一个有关“不当得利”的故事作为总结

古时候有两个邻居张三李四，两人各养了10头小猪，张三比较懒惰，李四比较勤快。张三嫌养猪又脏又臭，就把自己的10头小猪送给李四带养，约定等秋天猪长大了再要回来，费用再算。

日子一天天过着，转眼到了秋天。李四把这20头小猪养的膘肥体壮，这时张三来要猪了。

问题来了，当初张三送来的猪混在里面，没法分出来。

李四提议：要不这样吧，咱俩每次一人选一头猪，分完为止。

本来很合理的分法，可张三不同意：那些最肥的猪才是我的。

没办法，两人只能见官，让官老爷判断怎么办。

官老爷很有正义感的一个人，讨厌耍小聪明好逸恶劳的张三，于是想出了一个绝对逆天的主意：

张三说送给李四的是10头小猪，那么现在也必须从李四家取回10头小猪，其他的一律不得擅取。

李四很高兴，靠这20头肥猪发了笔小财，并且在第二年的春天，还给了张三10头小猪。

评价：

1、这位官老爷的判法在今天看就是驳回了张三的诉讼请求啊！

2、这么判决的结果是，张三的无理取闹变成了李四的“不当得利”。

3、而不当得利返还的不当利益首先是原物，原物无法返还再考虑返还价格。本案官老爷判的就是返还原物或者替代物，牺牲了懒惰张三的时间利益，给懒人无赖一点教训，着实聪明啊！

惩罚懒惰的措施：剥夺懒惰者利益。

相关法条

《民法总则》

第一百二十二条

因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。

《物业管理条例》

第三章 前期物业管理

第二十一条

在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十三条

建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

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