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一个产品经理做了业委会主任:“我不惯他们这毛病”

发布时间:2023-01-17 15:17:58何宜荷来源:

导读本文来自微信公众号:判官老司机(ID:panguansays),作者:判官(前产品经理),本文是播客节目“朝阳路5号”的文字版,部分内容有删改,...


本文来自微信公众号:判官老司机(ID:panguansays),作者:判官(前产品经理),本文是播客节目“朝阳路5号”的文字版,部分内容有删改,江洋,“朝阳路5号”播客主播,大龄资深产品专家,题图由判官提供。

一、“我不是居委会大爷大妈”

江洋:今天两个大龄产品经理不聊产品和互联网,聊聊判官老师的新身份:李主任。判官老师在兼职做社区的业主委员会主任,是吧?

判官:是我们小区的业主委员会主任。社区是社区,业委会是业委会,不是一回事。

江洋:待会可以聊一下区别。过去三年,我们切身感受到了社区工作者的存在,说实话之前这种存在感没那么强。而且经历了防疫政策的变化,我觉得现在是一个很好的时机,找判官聊一下,他在做业委会工作过程中,有哪些自己的看法或者一些理解。因为大家可能之前对这种社区工作也不是特别理解,只会看到很多工作者在忙碌。

所以一开始我想问,业主委员会到底是一个什么样的组织?他和居委会、物业、街道,是什么样的关系?

判官:业主委员会是业主大会的一个常设机构,就像人民代表大会也有一个常务委员会。

业主大会是一个小区的全体业主,行使对小区的管理权利,维护业主利益的一个组织形式。因为业主大会不可能天天开会,一般也就一年一次。平时业主大会不开会的时候,业委会执行业主大会的决议,参与一些小区的公共事务,监督物业履职。

江洋:如果从政府组织架构来看的话,居委会是属于最基层的政府单位对吧?

判官:居委会的全名是社区居民委员会,它不是一个政府单位,属于居民自治组织。关于居委会,国家有《中华人民共和国城市居民委员会组织法》,来定义居委会的设立和行使职责等相关工作。

当然话又说回来,居委会并不是跟政府无关,它和政府有协作配合关系,它的工作经费来自于政府,不管办公场所、还是日常工作开支、或者人员工资,都是政府安排,大家可以理解为它是政府的外部协作组织。

江洋:居委会的上级部门是什么?

判官:是街道。

江洋:街道是政府部门吧?

判官:对,街道是区一级政府部门的派出机构。咱们国家的街道、乡镇,属于政府的最基层组织了。

江洋:业主委员会,是怎么产生的?

判官:业主大会的召开和业委会的选举产生,咱们国家有相关的法律法规,从民法典,到国务院《物业管理条例》,以及很多城市地方性的物业管理条例的法规,都有涉及。

业主大会和业委会,正常情况下,是在国家的法律框架之下,由业主自己来组织和开展工作。实际情况中,业主大会的召开,经常是政府让居委会来牵头组织。我们小区就是一个很典型的例子,根据2021年北京市的精神,召开业主大会,成立业委会,这个事情要由党建引领,社区牵头和指导。

据我所知,不止是北京,外地很多的业主大会的召开和业委会成立,都是社区居委会牵头。无论业主自发还是居委会牵头,大会召开,通过决议,业委会候选人选举,都必须依法进行。但在实践里,出现很多问题,咱们可以后边细聊。

江洋:因为判官和我都在北京,所以我们今天讲的所有事情,是北京的一个具体情况。全国各地会有一些细微差异,可能有的地方工作做得更细致一些,有的更粗糙一些,但是基本上是这么一个思路。

判官:在南方一些城市,大家买二手房,不只是看这个小区的户型、价格、环境,他还要看这小区的业主大会、业委会的工作搞的怎么样。

上海有两个相邻的小区,因为业主自治水平的差异,每平米房价差了至少5000块钱。北京目前还没听说有这种情况,可能起步较晚,或者工作还没体现出成效。

江洋:你做这个工作是兼职吧?当时为什么想做这件事?

判官:兼职的。当时我想做这事,家里人是比较反对的,觉得这工作费时费力、没有报酬、吃力不讨好等等。

江洋:我一直觉得这事是大爷大妈干的事儿,这是我的一个刻板印象。

判官:其实不刻板,从结果上来看,确实大多数小区如果成立业委会,担任委员角色的,很多都是离退休的老人,他们至少是有时间精力的。

为什么我要做这个事?我是这么考虑这个问题的。小区走向衰败的过程,所有业主的利益都是受损的。我是个生意人,不喜欢唱高调,我喜欢拿利益来考虑问题。因为涉及到我自身的利益,我自己不希望小区环境变差,最后房价下跌,所有的人的利益都受损。

我经常跟小区的居民说一句话:每天出门,谁也不是打开窗户就飞了,小区的事和大家都有关系。你只要下楼,走在小区里,这小区的事就和你有关系。你也不希望左边堵辆三蹦子,右边踩一脚狗屎。如果没有人来做、或者没有合适的人来做业委会工作,以我自己的个体户的情况,至少我时间灵活一些,我可以做。

2021年,在业主大会筹备阶段的时候,我是小区里为数不多的、自己报名业委会候选人的业主。用给自己贴金的说法,我选择躬身入局。

江洋:我觉得我们年轻人、或者中年人,去做这件事情,肯定比老一辈人有很多优势。

判官:我在这个事情上,一开始也没有给自己定很高的目标,或者给自己立什么flag。因为这个事情大家都没什么经验,也没有什么案例可以学习——每个小区的情况都不一样,每个小区要解决的问题也不一样。

我认为自己可能有的一些优势,比如信息搜集能力,因为咱们都是做互联网、做产品出身的,在这些方面可能有点优势。具体在执行层面,因为涉及到很多跑腿的工作,比如要去政府部门去调一些资料,作为年轻人跑腿也是方便的。

劣势是什么?在做这件事情之前,相信大多数年轻人或者中年人,在小区存在感并不是很强,小区里认识咱们的人也不会很多。不像一些大爷大妈,他们可能还会下去遛弯聊天打牌,有小区内的社交。

我这个小区,很多人都是同系统同单位的,本身有同事关系。人脉这一块,大爷大妈肯定是有优势的。

当然,这种优势也分怎么说,可以是开展工作的有利条件,也可以是不利条件。不利条件就是在工作里有的时候会有一些额外的压力,或者有一些得罪人的工作,你面对熟人反而不好开展。

江洋:这份工作,你有收入或者津贴吗?

判官:纸面上是有的。像我们小区,根据《议事规则》,我们业委会的委员,一个月有300的津贴,副主任是400,然后我是主任是500。

但是,我为什么说这个是纸面上的,因为这津贴来自于小区的共用面积收入,比如电梯广告,或者蜂巢快递柜租金。从法理上说,共用面积收入默认属于全体业主。

我们的业委会的工作经费,也是来自于小区的共用面积收益,但是这个钱目前用不了。在业委会工作里,很多事你会发现,大家在纸面上约定好以后,不具备可行性,待会再举别的例子。

纸面上我们有所谓的津贴,但目前不光是津贴没拿到,而且从成立到现在,各种开支还要我自己垫付。比如业主大会和业委会的印章刻制,再包括我去政府走信息公开流程调取小区的材料,复印的工本费这些,我前后垫付了小1000块钱。

这些开支都应该走小区的公用面积收益,但是目前拿不出来。如果有财务常识的话,很容易理解。因为小区的共用面积一直是物业来经营的,物业从其他企业收了这笔钱后,不能把这个钱直接给我们,因为我们是个人身份,无法给物业开发票。

这里又涉及到另一个问题:业委会它的法律主体地位现在是很模糊的。财务上,我们不能像企业一样,或者说不太容易像企业一样去银行开对公账户。物业倒不是不愿意把这部分钱给我们,但是现实中就遇到了企业财务操作上的问题,这个钱不能直接从公司账到个人账。

我问了几个银行,因为业委会不是企业,没有统一社会信用代码,银行不给开对公账户。有的小区业委会,有银行给开了户,我也不知道他们是怎么办到的,我也在到处取经。

总之,现在的问题,不是没经费用于业委会的开支和津贴,而是这经费无法给到我们。

二、产品经理也不好使

江洋:之前你一直在做互联网方面的工作,做产品经理,还出过一本书(《产品觉醒》),你本身是一个资深产品经理,你觉得产品经理来做业委会主任这个工作,有什么优势吗?这两个工作有什么巨大的差异吗?

判官:优势不多,差异比较多。要说优势或者共同点的话,咱们作为产品经理,尤其是咱俩都算是比较老派的产品经理,可能会有一个原始的冲动,总想通过解决一些问题,让世界变得更好一点。咱们这一代的产品经理,很多人都是抱这个初心来入这行的,不是说觉得这工作收入高或者怎么样,当年收入也不高。

像我做这工作,我刚才也说了,没有给自己立flag,也没有给自己定很高的目标。我觉得丰富一下人生经历,对我自己而言,就当是打游戏换脑筋了。

而且做这事我也想得很清楚,我不想做好人,我只想做好事。至少我为改善这小区的环境努力过、争取过,哪怕能唤起一部分业主的主人翁意识,参与到这小区的治理工作里也是好的。

说到出发点,如果为了别人的认同的话,做这事其实你不太可能有什么收获感或者成就感。你只是想尝试着能把小区的环境弄得好一点而已,给自己定的目标太高的话,挫败感就会比较强了。

话说回来,作为产品经理,在业委会实际工作中,没有什么太多的优势,除了可能有一点信息获取的优势,但这个也不是产品经理的专利。大家现在善于使用互联网,信息获取也不是什么高深的技能。比起做产品,业委会这工作,你没有工具箱,没有数据,没有抓手,没有资源。

我前段时间发过一个朋友圈,说很多号称有治理过亿级用户量级社区产品的PM,可以来试试业委会,他会发现面对小区可能都不到1万人的这些人,他就得抓瞎。

如果说产品经理还有什么额外的优势,像我原来是做社交的,我觉得和业委会工作的共同之处,都是要直面人性的,你是要去平衡需求,而不是单纯的满足需求。

很多小区的状况,就是业主和物业一起摆烂,大家都在瞎凑合、瞎对付。我做这个工作,一开始我也一度陷入误区了,以为要先获得业主的支持,所以我就把大量精力放在去解决业主和租户的具体问题。理论上我是不应该面对租户的,但如果群里来个人找你,你不可能先问是业主还是租户,是租户就不搭理人家了?

我用了很多精力去解决一些具体问题,后来发现这样无济于事,所以我今年,这个工作思路就想转变一下。要去抓主要矛盾,解决小区几个大的问题,而且是要敦促物业去履职。因为大家的物业费是交给物业的,又没交给业委会,业委会委员也不是一个全职的工作,不可能有太多精力去搞一些很具体的、鸡毛蒜皮的事。

所以总的来说,产品经理的工作经验对做业委会这个工作,我觉得帮助不是特别大。可能会有一些基础素质摆在这儿,比大爷大妈有那么一点优势,不多。

主要还是你自己怎么看待这事,从这事里你想获得什么?到了小区里,你面对的都是很具体的人和事,而且这些人跟你住在一起,这些事儿每天不断第在你身边发生,这跟大家隔着电脑,隔着手机去看一些数据,完全是两种感觉。

江洋:在你看来,小区里的主要矛盾是什么?

判官:我觉得是争夺资源。

小区是一个资源有限的空间,比如车位紧张、环境卫生,再比如刚才说到的共用面积收益,很多物业会希望把这笔钱据为己有。

物业是受业主委托来运营、经营小区的共用面积的,可在现实中,绝大多数小区的共用面积收益被物业给拿走了,而且也没有业主去追究,更不用说通过法律手段追究。

物业代表业主去管理、经营小区,天然就具备使用小区的公共资源来牟利的条件。比如我提一个最简单的问题,你们小区有没有地面车位,有没有地下车位?你们地下有几层停车场?你知道地面车位和地下车位的区别吗?

地面车位物业只租不卖,因为地面车位属于小区的共有面积,没有产权,物业是不能卖的,而且车位出租的收益,也属于我刚才说的公用面积收益,属于全体业主。没有几个业主特别清楚这个事情。

地下的停车位也分三种情况,地下一层叫普通地下室,你到地下室入口会看到一个公示牌,这个是按照规定是必须要挂的。这种普通地下室的车位有两类,一类是产权的,一类是非产权的,非产权车位你就要看看归属权了。

有的小区地下二层也有停车位,如果是地下二层是人防地下室的话,很多小区是物业向人防办公室申请了人防工程使用证,然后又把这收益拿走了。

人防工程的商业化收益,默认也不属于业主,但如果你们小区召开了业主大会,成立了业委会,是可以去向人防办公室申请人防工程的使用权,然后经营收益就归业主来支配了。

所以这里边有很多的门道,法律法规都是有明文规定的,只不过大家平时不清楚、不在意,不去刻意研究的话,也不知道这个情况。

刚才说小区最常遇到的矛盾,来自于有限资源和无限需求的矛盾。作为业主,很常见的一种状态是,“既要又要还不想”。

“既要”是尽可能多地占有小区的资源。

“又要”指的是希望得到尽可能多的服务,来自物业、居委会,甚至是业委会的服务。

“还不想”,指的是不想付出时间精力金钱,哪怕是一些注意力,这是我认为很多业主存在的一个很现实的情况。想要收益又不去研究法律法规,去采取行动争取权益,才会被物业拿走本该属于自己的东西。

三、“我不惯他们这毛病”

江洋:这工作你做了多久?尤其是疫情三年下来,又涉及到防疫工作和居民诉求,有什么有趣事或者矛盾,有什么记忆深刻的故事吗?

判官:我做这个工作满打满算也就一年,因为我们业委会正式成立是2021年的12月30日,在这之后完成备案和刻章,基本上就到2022年初春节了。正式开展工作,那是2022年春节之后的事情。这里边要说故事的话,我印象比较深刻的有三个。

第一个是我们小区有大量的历史遗留问题,产生很多的矛盾。这是我作为一个普通业主不太容易解决的。相当于我一上任,就接了一堆随时会炸的雷。

比如这个小区分南北两个区,两个区在地理位置上不挨着,还分属两个社区居委会,所以我平时的工作是跨着两个社区的。

然后这两个区的业主,他的心态也不太一样,规模较小的南边区域的业主,天然会有一些隔阂感,对业委会不认同不信任,人家会说,你北区的凭什么来管我们?业委会成立之后,前期有大量的时间,我是在做南区的业主的工作。

甚至南区有业主还声称要自己召开业主大会,成立业委会。其实从我的角度没有意见,但这有一个问题,南区不是一个独立的物业管理区域,没有自己的配套设施和消防安全中控室,如果能单独成立业委会,当时筹备的时候就分别成立了。为什么最终还是成立了同一个业委会,就是因为他不具备单独召开业主大会、成立业委会的法律条件。

这里边还有历史遗留问题。我们小区属于政府福利房,也就是房改房,当年规划的时候,南北区各有一块地,在产权上或使用权上是有争议的。这两块地的存在,还造成了小区车位紧张等问题。这是一个挺头疼的、很难解决的历史遗留问题。

第二个故事是卷入了老旧小区改造。

在业主大会召开前,2021年我们小区被列入了老旧小区改造项目,2022年业委会开展工作的时候,老旧小区改造施工也开始了。然后施工方跟居民就出现了大量矛盾,随之就有很多鸡零狗碎的事情。

有一个数据特别令人哭笑不得。我们南区的居民因老旧改造等问题,经常打12345,在2022年下半年的某一个月,打上了北京全市小区第一。大家可以理解为12345是一个客诉渠道,全北京的小区每个月都会有一个12345投诉排名。

还有一次,在南区居民自发组建的微信群里,有成员辱骂老旧改造施工方的项目负责人,然后发展到对骂,后者最终退群了。那位项目负责人加居民群,本意是好的,希望方便大家沟通。但因为本职工作在身,难免有回复不及时的情况,然后群里戾气很重,最后搞成了这样。

我当时看不下去,站出来说了几句,大概意思是,大家如果真要解决问题,这个群里至少得有个基础的秩序。然后把施工方的负责人骂走的那几位,扭过头来又开始攻击我,脏话就来了。我是不惯他们这毛病的,直接报警了。

微信群也是公共场合,在公共场合辱骂他人,是触犯《治安管理处罚法》的行为,警察也受理了。拿到报案回执后我直接发到群里,有一个骂人的马上就退群了。

第三件事是卷入防疫工作。我为什么一再使用“卷入”这个词,因为不管是老旧小区改造还是防疫工作,并不是业委会的本职工作。

业委会本职工作是代表业主监督物业履职,老旧小区改造的甲方是区房管局,施工方不是对业委会负责的。防疫工作更不用说了,这是政府工作。

实际情况下,我确实是帮着社区做了很多防疫工作,尤其从11月下旬到12月上旬,北京的朋友印象比较深刻,疫情形势急转直下,到政策的急转直下这么一个过程,两个社区的工作人员先倒下了,阳的阳,隔离的隔离,已经没有办法正常开展工作了。

大概有10天左右的时间,我就充当了部分社区的角色。居民已经联系不上社区了,就开始来找我,我在里边也做了很多的工作,一直到我自己也阳了。

我印象比较深的就是这三件事。很多人可能想听,或者下意识会认为,可能会有一些我跟物业斗智斗勇、甚至正面刚的故事,其实并没有。

两个原因,一个原因是2022年大量的常规工作,被疫情给冲击了,都靠边站了。所以很多事情没有发展到我要和物业去角力,或产生矛盾。

第二是物业其实对业委会的工作还是支持的。从物业的角度,他也是希望有这么一个组织站出来,能够代表业主跟他们对话,很多事能找人商量。

在召开业主大会成立业委会之前,物业很多情况下也头疼。很多公共事务大家平时不关注,有点具体的事,比如物业说小区停车以前是不要钱的,为了维护停车秩序,是不是考虑收费,一堆业主就站出来反对,这也可以想象。

这时候物业找不到一个具体的人可以对话。因为人人都是业主,但人人都不能代表业主,是不是?

所以刚才这三个故事,反而没有一件是跟物业直接相关的。

江洋:你觉得在当下的环境里,业委会这个组织形式,他有什么缺点?

判官:这个制度目前还是很拧巴的,它的立法层面和现实执行实施层面,中间有很大的鸿沟。

刚才我举过一个例子,就是我们的经费。纸面上有津贴,有经费,但一个很现实的问题,就是在物业在财务制度上没法支持你,然后你自己很难去设立一个独立的法人地位,给人开发票什么的。一旦设立了,你又要有会计,就会产生固定成本等等,各种拔出萝卜带出泥的事。

还有一个很大的坑,就是业委会的责任、权利、利益是严重不对等的。刚才也说了,既然是一个兼职工作,而且业委会又不是一个能负法律责任的法人工作,所以其实他是不应该担太大的责任的。

业委会不拿工资,不是一个服务机构。业主有事情,比如说楼里电梯坏了,这事不应该找我,你是交了物业费给物业的,物业是一个服务机构,毫无疑问这事应该找物业报修。

再比如说老旧小区改造,业主跟我说施工方墙没刷好,说吊篮很吵,这个事你应该找施工单位去说,我们也管不了施工单位啊,人家甲方是区房管局,又不是业委会请他们来施工的,对不对?

当然我可以去协调,但是不代表说这个事情对我是公平的,因为我自己大量的时间精力,要搭在这种非业委会的本职工作上的。

这个是无关于钱的问题,真谈钱的话,给我发多少工资,我能干这么多事?如果按照原来咱们在互联网企业的收入标准,可能小区的物业费全拿出来都不够。

所以说责权利不对等,是第二个很大的问题。

再就是这个制度,从结果上来看,会导致业委会工作,尤其是业委会主任的工作,有能力的人没精力做,有精力的人没能力做,基本上就是用爱发电了。为什么要单把业委会主任拎出来说?因为业委会的组建形式决定了,这不是你自己搭的班子,对吧?

业委会每个委员都是被独立选出来的,之前可能大家谁都不认识谁,搭班子工作能不能配合好?我是运气好,碰到几位很通情达理的老同志,也很支持我的工作。但是老同志毕竟精力体力是有限的,所以很多事就练我一个人,这真的不是说我自己愿意干这么多,而是很多事情没有办法交给老同志去干。

延伸一下,比如说业主不信任业委会,包括咱们国家物业的模式(包干制为主),其实是有问题的,这就造成了很多问题,最后摞在一起,压到了业委会这个层面,而业委会本来不应该承担如此多的责任。

有大量的业主搞不清楚你业委会跟社区、跟物业是什么关系,会有业主误会你和物业穿一条裤子,甚至个别人给你泼脏水。

还有一些业主对你的期望值过高,这也不是个好事。比如说有的业主会认为业委会就该换个物业或者业主自治什么,以为像换锁一样简单。

还有一些网传的业委会拿共用面积收益来分红的,发现金红包搞噱头,然后有业主就说,你看别人小区业委会都分钱的,等等的各种奇奇怪怪的事情,搞得我也是很头疼。

很多事其实咱们要回归到制度层面和执行层面。目前咱们国家的物业模式,还有业委会模式,我觉得都是有问题的。在不管是立法实施,还是政府给的资源和支持方面,都是有问题的,很多事落不了地。

我觉得可能疫情之后会好一些。因为疫情这三年,像社区居委会,刚才也说了,它是属于政府的一个外协外包组织,手里有很多资源和实际上的行政权力。但是因为这三年居委会忙着去防疫,很多事情是没有精力做的。

所以今年春节之后,很多事我希望跟社区联手,借助社区手里的资源,甚至是政府的资源,去推动小区的改革,比如说清理占车位,拿什么三蹦子、破三轮占车位这种事,不光是我,物业都没有执法权,最后怎么办?

只能是政府部门介入,甚至用强制的方式清理。所以刚才这个问题,我觉得这里边有很多是制度问题,然后落到具体的小区,就会造成具体的矛盾,很难去解决,就很多事情落不了地,只是停留在纸面上,停留在墙上。

江洋:说到责权利不对等,我在想,我们换位思考,我也是一个业主,今天咱们聊了一个小时,而在一个小时前,我对业委会、社区、物业,他们之间的界限,我也分不清楚。我遇到一个问题,可能我也是逮住谁找谁,好多人可能也是这么想。在你的角度,你会觉得,居民这种朴素的认知有问题吗?

判官:居民有这样的想法,我是有前提的接受。什么叫有前提?

比如电梯坏了,你找过了物业,你给物业打了电话,物业不管或者拖沓,这个时候你再来找我,是没毛病的,为什么?我业委会是代表业主监督物业的,他没有履职,这时候你来找我,然后我去找物业经理谈,我觉得没问题。

但是你上来就群里艾特我,跟我说什么几号楼电梯坏了。你自己都没有跟物业联系过,物业也不是不给你修,我觉得是有问题的。

再比如老旧小区改造,小区今年也有这种情况,比如谁家的车,因为施工方的脚手架被蹭了,再比如因为上下水改造,在室内施工的时候,地面上铺的防护纸太滑,把老人摔了这种事情,业主也会来找我,但他们是先跟施工方沟通过,但是沟通结果不理想,希望我作为仲裁或者协调的一个角色,我觉得是OK的。

但如果你上来就想当大爷,在群里边抱怨,这个那个的业委会管不管?我觉得是特别没意思的。有的时候其实不在于这个事情是不是找了我,而是在找我之前,你自己都做过什么努力,我个人会比较重视这一点。

一个小区里除了业主,有几个角色,一般的小区会有物业、社区、业委会,我们这种正在老旧改造的小区又多了一个施工方,如果说你全找了一遍,我觉得没问题。你只找我,这就是问题,我不知道你明白我的意思了吗?

你可以自私,但你不能懒,你自私也得有点自私的样子,我是这样一个观点。我不怕你自私,就怕你又自私又懒,就想当大爷指挥别人,这我就比较反感。

在中国做业主是挺难的,从买房装修到家具家电什么的,你都得变成专家。现在有了业委会,我认为正常的业委会工作,是不应该去占用主任副主任委员太多的精力的。

但是现在事实上我不但要付出大量精力,我还要变成一个物业管理专家。我电脑上跟业委会相关的文件里,有一个法律法规的文件夹,这个文件夹里边有几十条的、各级的政府的法律法规,跟业委会工作相关的。

在这个过程中,我也觉得是一个让人特别疲惫的事情,你做了大量的、本来不该你做的工作。有人在拿工资,他没把这事做好,他没做好的原因不是他单点失效,而是制度性的问题。

现在政府希望成立业委会,去补上业主跟社区之间的环节,但实际上业委会能起的作用又不是那么大,至少在目前的大家都是兼职的情况下。你如果真弄一个专职业委会,业主说你把物业干掉,业委会来管小区,那业委会不就成物业了吗?角色上大家都有一些该做的事没做好,有这种感觉。

物业是个公司,他收了物业费,理应提供相应服务。现在拿钱的物业不好好干活,你指望一个不拿钱的业委会把活干了,这现实吗?

所以现在业主大会和业委会从法律上还是有很多需要完善的地方,它的法律主体地位,它在财务上,在收入上。比如说我干这事,我拿年薪10万,我觉得不过分,一点都不过分。

甚至你给我这工资,比如居委会的主任,他的收入我相信是能达到这个水平的,但是如果说给我这待遇让我来干社区居委会的负责人,我是绝对不会干的,真的是一个太难做的工作了。谁愿意干,他有他的考虑,但至少从我的角度我是不愿意干的。

业委会这工作,让我选择是多拿钱还是少干活,我宁可选择少干活,为什么?

很多人该干的活没干好,才导致业委会做了很多本来不该他们做的工作。比如物业没有正常的履职,如果物业把小区的这些事都弄得很好了,业委会真的就没有什么很具体的事需要做了,每年组织大家对小区公共事务投个票就行了。

业主平时有事找物业,然后物业都能解决了,小区的停车秩序、环境卫生也很好,共用面积收益也没自己揣兜里,正常应该是这样的。就是因为他很多事情没做好,再加上类似我们小区又有大量的历史遗留问题,所以导致了我上来就要面对一堆这种陈年的问题。

江洋:所以你越热心,大家越来找你,就有很多本来不属于你的工作,你也要去接,因为你是个好人嘛。

判官:所以我刚才也说了,我是不希望做好人的,我只希望做好事,因为做好人很容易被人搞道德绑架。我做这些事的目的,还是希望唤起大家的参与意识。

我觉得小区治理这事,作为普通业主来说,每个人稍微多花一些精力都会大有不同。最起码的,召开业主大会需要投票的时候,您高抬贵腿,走到投票点,高抬贵手签个字,这个事情不难吧?

自己的房子你都不上心,小区破成这样了,乱成这样了,房价每平米如果掉两三千,您这一套房就得差出多少钱来了,很多人这么简单的道理想不明白。

从利益角度,很多人都没想清楚小区治理跟他利益的关系,他只会琢磨很具体的事,什么我们家车被蹭了,我这电梯里脏了,这种事情我觉得反而是小事。您家那车才几个钱,您那房得多少钱?很多人其实是认知上的问题。

四、希望大家都能做好本职工作

江洋:我觉得这里需要很多对民众的宣教,比如业委会、社区、物业,他们的责任和工作是什么?应该让大家有一个清楚的认知,具体的事该找谁找谁,才不至于乱。

判官:我倒觉得好产品是不需要说明书的。如果需要说明书,只能说明产品有问题。

良性的情况下,刚才我也说了,像我们这小区业主大会的召开,业委会的成立,是一个目前比较常见的模式,也就是政府来引导,社区来牵头,也就是有人牵头的模式。

其实在这个基础之上,只要再往前多做一些,也就是说在日常业委会开展工作的时候,社区、街道也来支持这个工作,业委会的工作就好做很多了。社区的很多工作,业委会反过来也可以配合,比如说防疫这个事情。

当然,话说回来,可能防疫工作结束了之后,社区会有更多的时间精力去参与小区的治理,来和业委会一块开展工作。所以我猜想2023年,我手里的很多工作会有实质性的进展。

2022年这一年,说实话确实也没有做成什么实质性的工作,因为中间三天两头疫情来了,然后很多之前安排的工作就推进不下去了,之后又得推翻重来,甚至就归零了。

比如我们费了很大力气,联合街道、社区、物业,计划于11月上旬清理小区私占车位的行为。结果11月份上旬,物业出现了密接,被整体拉走隔离一个礼拜。

这种黑天鹅老来的话,正常的小区治理工作你就做不下去,所以2023年我觉得从理论上会比之前会好一些。

当然有些小区,是因为业主跟物业的矛盾冲突很强烈,导致了业主自发召开业主大会,成立业委会,要去替换物业,这种小区也是有的。这种小区的情况我就相对来说没有那么感同身受了。

但是现在国内的法律法规,或者说是社区治理的模式之下,哪怕是自发成立的业委会,你要合法合规,就要备案,你还是要去跟街道、跟社区打交道,最终你还是需要在政府的框架下去开展工作的,还是需要街道社区的支持。

所以我觉得小区治理绝对不是业委会单方面能做好的一个事情,业委会最后在小区的治理这个工作里,应该是一个配角,那主角是谁呢?

主角应该是业主,应该是业主在政府、在社区的支持下,去跟物业去形成一个良性的互动。物业是一个企业,正常情况下,收了物业费,提供服务,本来是一个很正常的事儿,结果现在搞得特别奇怪,就是物业和业主的关系很奇怪。

本来是业主请物业来管理小区,最后物业的权力和权利被畸形的放大。所以希望疫情过去以后,大家都能回归到本职工作上,做更多的本来该他做好的工作,更本分地去做好一些工作。

江洋:疫情确实带来了很多变化,希望世界能回归到疫情之前的,正常的一个状态。

判官:要说我做业委会工作这一年下来,有什么特别想说的话,我觉得套用最近的一句话:每个人都是自己小区的第一责任人。希望更多的业主去做孙行者,而不是孙言者。

只在群里抱怨、谩骂,不做具体的事,最后不管是业主自建的群,还是居委会拉的群,只会搞得乌烟瘴气,毫无建设性。

有的时候我就想不通:大家既然不愿在一个缺乏秩序的小区生活,为什么喜欢在一个缺乏秩序的群里发言?也是挺奇怪的一个现象。

希望每个业主都能参与小区治理。关注和参与小区公共事务的人越多,小区才越有可能朝一个比较良性的方向去发展,而不是像现在这样,平时事不关己高高挂起,涉及自身利益就出来骂街。

小区的公共事务,或者再往大一些说,社会上很多事情是需要大家参与的,不要老等着别人来解决问题。老希望有什么人空降下来,哪个领导或者哪个用爱发电的人出来解决问题,如果大家都这么想,最后就是没人解决问题。

有的时候是人性问题,但也是制度问题,一个好的制度能够协调各方的利益,最大程度的利用、顺应人性把事给做了,而不是逆着人性,希望有人站出来无私奉献。不能指望有这种好事,有也肯定不持久。

这也是为什么很多小区的业委会干了一年半载就干不下去了,有很多情况下是因为你的规则在纸上,执行全靠大家自觉,靠一小部分人在里边无私奉献,这是不可能持续的。

江洋:你做这个工作,有哪些得失和复盘?

判官:刚才也说了一些,包括这里边的底层模式上的缺陷,也表达了对某些业主的失望,但是一年下来我不后悔。

我做这个事情,虽然没有还拿到结果,但是这个过程还是很有意义的。很多时候,我们如果什么事都奔着结果,咱们这一辈子有多少件事,都没有那么地如人所愿,只能说你在过程中自己能得到一些收获和提升,比如我自己的管理沟通的技巧能力得到一些提升。

小区虽然目前为止没有变得更好,但也没有更坏。假如我没站出来做这些工作,这小区会不会越来越差?可能这也是一点比较积极的结果。

虽然这过程中我对所谓的一些人性的东西看得更透彻,但是我也不失望,没什么可失望的。至少对我自己来说,我是努力过尝试过,最后结果怎么样,很多情况下,咱们也不能觉得这事非得有点什么收益,不管是公共的收益,还是对个人的直接回报。如果抱着得失心去做事的话,就会非常累。

江洋:这个事从经济收益上,回报真的太少了,还是要回到最开始说的,咱们做产品经理,还是要做一些有价值的事情。咱们这些年龄比较大的、“原教旨”产品经理,都还是有这么一个认知,而不是图什么经济回报。

判官:当然话又说回来,既然咱们是聊业委会这么大的一个话题,也不排除有的业委会或业委会主任,跟物业勾结也好,还是自己去搞一些猫腻也好,总之是为自己谋私利。

我还是觉得这个事是制度设计和落地执行的问题。人都是自私的,他做这个事情必有所图。像我就是图小区环境更好点,自然也会有人借这个机会为自己谋私利,咱们都不排除。

我只能说我自己经历的这些事情和我的思考,也不能代表所有的人做业委会工作,都是希望有一个好的结果,或者说有一个对大家都好的结果。的确有人,他就纯粹为了自己从里边捞点好处。

江洋:今天咱们聊了这么多,相信大家也对业委会主任的工作和经历,以及物业、社区、街道的关系,有了更多了解,也有很多有意思的故事和感受,今天咱们就聊到这里。

本文来自微信公众号:判官老司机(ID:panguansays),作者:判官(前产品经理),本文是播客节目“朝阳路5号”的文字版,部分内容有删改,江洋,“朝阳路5号”播客主播,大龄资深产品专家。

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