惨淡！地铁盘也卖不动，刚需去哪了？

　　地铁盘，打折送装修，开盘叠加更多的折扣也不好卖了。

　　12月3日位于坪山的佳华沙湖广场开盘，折后单价3.43万/㎡起，还送装修，在官方备案平台上显示仅4套签约。

　　而12月24日位于布吉石芽岭的特发香阅四季开盘，289套住宅，共135批认筹，认筹率46.7%，全网几乎看不到开盘数据。

　　前者距离14号线锦龙站约750米，后者距离石芽岭站约800米，这两个盘都是名副其实的地铁盘。

　　但开盘依然遇冷，说明要么弃选的人很多，要么就是刚需已经彻底不够用了。

　　佳华沙湖广场693套住宅，69-116㎡的2-4房，备案均价约3.93万/㎡，单价区间约3.7万-4.2万/㎡。

　　可以说这是坪山新房项目里位置比较好的项目，自带的商业体又是未来整个坪山最大的商业体。

　　开盘除了3个折扣外，还有额外折扣价，对比去年坪山差不多地段的多个4万/平出头新房，几乎是坪山区新盘价格最低一档的价格。

　　去年坪山有4个新盘日光，两个新盘去化超过97%，距离佳华沙湖广场都不远。

　　其中，润樾山花园第三批，382套均价3.87万/平，日光；

　　恒大城一期130套均价3.8万/平，日光；

　　佳华领悦广场，186套均价4.41万/平，日光；

　　金尊府第一批，353套均价4.2万/平，去化97.17%；

　　万樾府，380套均价4.17万/平，日光；

　　中海万锦熙岸华庭，264套均价4.2万/平，去化99.24%。

　　虽然开盘前，刚需讨论的热情不算太冷淡，在本地的论坛上，甚至还有人觉得价格感人，但如今佳华沙湖广场折后折，送装修，开盘去化数据依旧难掩菜色。

　　作为14号线沿线盘，地铁通车后没有给项目去化带来惊喜的，还有龙岗的特发香阅四季。

　　特发香阅四季园，289套普通商品住宅户型建面约89-126㎡3-4房，备案均价约5.09万/㎡，单价区间4.61万—5.58万/㎡。

　　虽然是限价盘，普通商品住房限价5.1万/㎡，但在眼下这样的环境，项目依旧比较有底气，开盘暂时没有释放出什么折扣消息。

　　想来项目是有些自信的底气的。

　　比如价格对比周边二手房6万-7万/平的价格，有优势；交通比较便利，距离地铁14号线石芽岭站约800米，约20分钟可以到达岗厦北；附近社区成熟，又背靠石芽岭公园，环境比较宜居。

　　这样的价格和位置，放在以往的市场，相信去化肯定要好看很多的。

　　但是如今，沿14号线的两个项目，双双“滑铁卢”，一方面说明市场本身还是很冷淡。

　　12月1—25日，深圳新房住宅网签套数2103套，二手房住宅网签套数1698套。

　　无论是不是刚需，是不是已经释放了足够的名额，市场的购买力都在蛰伏着。

　　另一方面，项目本身就不是什么非常过硬的项目。

　　比如佳华沙湖广场，学校本身一般，得房率只有72.9%，低于坪山许多新房的得房率。

　　再比如特发香阅四季。

　　项目虽然所在片区居住氛围成熟，但是目前商业配套资源比较欠缺，只能依赖社区底商满足生活所需。

　　而且项目体量小、业态单一，没有自己的社区，要蹭公园社区的功能。

　　另外商品住宅+自持租赁+安居房的产品混杂，加上小区的公共开放空间须24小时无条件对市民开放，居住体验不会太好。

　　所以，市场刚需并不仅仅是简单地跟着地铁走，相比以往更加谨慎，对产品更加挑剔。

　　这两个项目，实际上还证明了一个非常大的问题。

　　那就是14号线救不了东部的市场，反而是东部市场的利好出尽。

　　地铁开通之前，坪山的新盘多少还有地铁的概念可以主打一下，开通后，就只能依赖项目本身的品质了。

　　可以看到，14号线开通前，坪山沙湖片区，燕子湖片区的新房，在去年行情也不怎么好的情况下也出现了“日光”的情况。

　　今年同样是沙湖片区的佳华沙湖广场反倒卖得还不如深业山水东城花园。

　　再比如特发香阅四季，开盘意向登记只有135批，去化的结果还不如地段更远的南山悦时光花园。

　　这就意味着，差不多的地段，地铁概念已经给不了市场更多的想象空间了。

　　因为决定房子未来价值的始终是地段，地铁是重要的影响因素之一，但不是绝对。而且刚需虽然跟着地铁走，但是数量也有限，并且眼下的刚需信心受到了挫败。

　　这是来自大环境的影响，工作有朝不保夕的危机感。

　　地铁线路开通了，反而真正利好的是房租。

　　11月份，当14号线开通后，租金市场便立刻有了反应，有租户接到通知，2022年12月1日起，租金每套上调600元/月。

　　不过，尽管地铁通车带来影响有限，但买房特别是郊区买房，依然要尽量选择地铁盘。

　　地铁盘自然是要比非地铁盘价值要高。

　　因为地铁代表着流动性。

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