广州房价连跌四个月，天河热门地块爆冷流拍，全年土拍收金1221亿元锐减三成

广州楼市 梁宝欣/摄

本报记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

广州2022年土拍落下帷幕。

12月15日，广州年内第四批集中供地收官，供地6宗，成交5宗，流拍1宗，成交金额为191亿元，而流拍的地块位于广州中心区——天河区。至此，广州2022年土拍工作结束，全年揽金约1221亿元，相比2021年减少约557亿元，锐减3成。

值得注意的是，也是在12月15日，国家统计局发布了最新一期70城房价指数，其中广州11月份新房价格环比下降0.5%，二手房价格环比下跌0.6%，均连续四个月下滑。同时，克而瑞数据指出，截至今年11月底，广州新房库存11.8万套，去化周期18.9个月。

安置房用地争夺最为激烈

广州第四批次集中供地，共出让6宗地块，而这也是2022年四轮集中供地中供地宗数最少的一批次。其中，1宗流拍，1宗溢价成交，另有1宗安置房回购地块以降价竞回购价方式成交，合计揽金191.22亿元。

具体来看，此次流拍地块为天河梅花铝厂地块，与之前火到摇号燕塘地块三（AT020883地块）一路之隔。据《华夏时报》记者了解，今年7月18日，广州2022年度第二批集中供地竞价出让，其中天河区燕塘地块三（AT020883地块）经过54轮的竞价达到最高限制值，后转入现场摇号阶段，最终由越秀地产以81.19亿元竞得。

为何此次天河梅花铝厂地块会流拍？

对此，克而瑞广佛区域指出，关于地块流拍原因坊间传闻说法不一，除“受周边新开楼盘去化不佳影响”以外，另有说法则是“地块权属尚不明确被迫流拍”。

而中指研究院土地事业部负责人张凯在12月15日接受《华夏时报》记者采访时则表示，流拍的天河区梅花铝厂地块区位优越，但因需配建超2.2万平安置房，致使其实际楼面地价过高，最终流拍。

此外，唯一溢价成交地块为另一宗天河区中铁物流园地块，被保利以95.81亿元拿下，折合楼面价45915元/平，溢价0.2%，进入广州宅地成交楼面价TOP10行列。据悉，该地块位于五山板块，此前已断供7年，直至今年豪宅汇景台入市才填补了供应缺口。克而瑞广佛区域指出，今年汇景台的成交均价为12.5万元/平。

广州中原研究发展部则表示，中铁物流园地块未来大概率将会建成单价“10-15万+”的豪宅项目，这将刺激汇景、黄村、牛奶厂等天河东部高端板块业主心态，建议买家同样要加快入市步伐。

不过，说到此次土拍热度最高的莫过于白云区安置房用地。由于该地块建成后的房子由白云区政府指定单位回购用于拆迁安置，房企不用担心销售问题，所以这宗地块竞争最激烈，共吸引3家企业报名竞拍，经历了9轮报价，最终由中建国际以总价16.35亿元拿下，竞安置房回购价格17100元/平。

张凯指出，在市场充满不确定性的当下，房企更偏好于投资这类“类代建”的无风险、低收益的地块。

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓也认为，白云安置房地块的竞争是最激烈的，让人有点意外。该地块的利润率尽管不会太高，但是因为会由政府兜底回购的原因，市场风险又是最小的，反映了这一阶段企业追求稳妥的策略以及对业务转型的尝试。

同时，肖文晓指出，本次土拍波澜不惊。此前“金融十六条”以及“三支箭”的出台尽管是行业资金面趋于改善的一个显著拐点，但是无论是通过信贷、债券或者股权中的哪个融资渠道，企业距离真正获得资金的支持都需要一段时间，因此也很难在年底这个关口倾力而出。也正因为如此，明年首次集中供地房企的表现会更加令人期待，政策利好的作用会在那个时候有更完整的体现。

全年出让金锐减三成

值得注意的是，随着第四批集中供地收官，广州2022年土拍落下帷幕。克而瑞数据指出，广州今年四批供地合计成交819.5万平，同比锐减四成；与此同时，今年广州土拍收金只有1221.42亿元，同比降31%。可见，今年广州土拍成交规模对比去年有明显缩水。

此外，据统计，广州今年土拍成交幅数共48宗，同比减少38%，其中有28宗来自中心六区，占比58%。

图源：克而瑞广佛区域

值得注意的是，广州今年并未完成年初定下的供地目标。根据广州市规划和自然资源局今年年初发布的《广州市2022年建设用地供应计划》，原计划广州今年供应建设用地2505.02万平，其中商品住宅用地供应计划436.88万平。

而截至第四轮集中供地收官，广州合计已出让宅地面积305.53万平，完成率仅约为七成。

土拍市场的冷暖与房地产市场息息相关，土拍市场萧条的背后是广州房地产市场仍处于严寒中。

克而瑞数据指出，截至今年11月底，广州新房库存11.8万套，去化周期18.9个月。尤其是11月新房供求萎缩明显，从市区至郊区，广州约8个区域先后推出疫情管控措施，线下销售活动停摆，楼市热度降至冰点。成交均价为35075元/平，环比下降10%。

此外，国家统计局于12月15日发布最新一期70城房价指数，其中广州11月份新房价格环比下降0.5%，二手房价格环比下跌0.6%，均连续四个月下滑。

不过，广州中原研究发展部则认为，2022年土地出让情况将对未来1-2年新房市场产生深远影响。像过去4年“天量供应”的增城、番禺、黄埔今年用地供应量减少50%以上，其中多年的“东大仓”增城更是同比减少79%，这意味着未来增城新房供应将趋于紧张，有意入市增城优质板块的买家，应该抓紧时间购置。而海珠、荔湾、天河三大核心行政区今年土地供应量大幅增加，且地块大部分处于优质板块，明年入市或将会刺激周边一二手市场。

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