郁亮：房地产再被看作支柱行业，政策面向好的力度、广度均超出预期

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 梁宝欣 李贝贝 深圳报道

12月16日，中央经济工作会议召开，会上指出，要有效防范化解重大经济金融风险，确保房地产市场平稳发展，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险。同日，万科于深圳盐田举行2022年第一次临时股东大会，审议通过债务融资工具和股权融资相关议案。

万科董事会主席郁亮在会上表示，房地产行业政策面在逐步向好，而且政策面向好的力度、广度均超出了预期。继2003年，时隔20年房地产行业又被看作支柱行业。市场恢复是一个缓慢而温和的过程，微光在逐步变成曙光。

政策面向好的力度、广度超出预期

此次万科举行临时股东大会主要是为了审议两个议案，分别是《关于提请股东大会授权发行直接债务融资工具的议案》和《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》。据了解，上述两个议案均获得通过。

其中，值得注意的是，万科推出债务融资和股权融资议案，与证监会调整优化涉房企五项股权融资措施息息相关。11月以来，房地产行业信贷、债券、股权“三箭齐发”来支持房企融资。

万科总裁祝九胜在会上表示，政策上给房企融资开了一个窗口，万科也向股东大会提交了申请股权融资授权的议案，并基于三个方面的考虑。

一是，股权融资是要优化万科资产结构，同时还要降低融资成本。一个公司要发展下去，既需股权资金，也需要债权资金，这两者要形成合适比例才能形成比较好的资债结构。从融资成本来看，只有股权性占比提升了以后，负债率才能下来，债权性融资成本也会下去，融资成本会不断形成一个低走的趋势。

二是，政策上的窗口体现了监管部门对整个行业的呵护和支持，加上大股东深铁的支持提议。从根本上考虑，进行股权性融资对公司和股东的长远利益有利。

三是，目前行业处在底部，曙光已经出现，隐隐约约看到一些机会。这次授权经过股东大会支持表决通过，会在授权范围内做后续安排。

据悉，在获得股东大会授权之后，万科董事会将有权处理股份发行有关事项，包括但不限于配发不超过20%的A股或H股。

“行业很多年没有发行股票了，现在终于可以发行了。”郁亮表示，现在政策面在逐步向好，而且政策面向好的力度、广度全面性超出了预期。今天的政策不止“三支箭”，还有内保外贷这“第四支箭”解决美元债问题。四箭齐发，对行业未来发展注入活力。

同时，郁亮还提及，继2003年，时隔20年房地产行业又被看作支柱行业。这些毫无疑问对市场都有正面作用，都是在房住不炒的前提下，来化解房地产企业流动性问题和促进行业健康发展。

据了解，12月15日，国务院副刘鹤在第五轮中国——欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞。刘鹤指出，房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。未来一个时期，中国城镇化仍处于较快发展阶段，有足够需求空间为房地产业稳定发展提供支撑。

“我们几个月前在中期会上说微光，这几个月下来觉得微光在逐步变成曙光。”郁亮说道。

行业收缩过度，积蓄反弹力量

郁亮曾在今年6月的股东大会上作出判断：市场恢复是一个缓慢和温和的过程。

值得一提的是，郁亮在此次临时股东大会上仍重申了这个观点，但同时他还指出，“只不过现在来看，温和的程度比我们预期的还要更温和一点。比如11月份的销售回到今年4-5月的水平，这个有点出乎预料的。”

数据显示，2022年11月，万科实现合同销售面积207.4万平方米，合同销售金额304.4亿元，同比减少29.46%；2022年1—11月，万科累计实现合同销售面积2,343.1万平方米，合同销售金额3,772.2亿元，同比减少33.14%。

祝九胜也在会上承认，在目前市场情况下，经营确实碰到一些压力，这一轮调整所涉及到的时间的长度、调整的幅度都超越了之前的预期。不过，他表示，“目前我们对实现业绩企稳还是有信心的。”

同时，郁亮也指出要看到行业积极的一面，今天行业下降幅度已经有40%，接近腰斩，显然这是收缩过度了。收缩过度自然会积蓄反弹力量。中国人均住房使用面积仅仅相当于日本1982年的水平，行业总量机会和结构性机会仍存在。

“今天在市场本身压力比较大的情况下，我觉得我们需要树立信心。悲观是一种情绪，而乐观是一种思路。”郁亮说道。

万科过去一段时间做了两件事情：一是保证自己活下去；二是不管市场如何变化，发力做好客户愿意买单的好产品、好服务。郁亮认为抓住这两条，市场如何变化都能够活下去、活得好、活得久。

此外，祝九胜还说道，“未来确实会有一些挑战和压力，我们会全力以赴。有三件事要长期坚持：第一是我们要稳健经营，保持一贯的经营风格；第二，我们整个开发业务一定要保持在第一阵营；第三，我们要真正的实现从房地产开发转向不动产开发、经营、服务并重。”

12月17日，合硕机构首席分析师郭毅接受《华夏时报》记者采访时表示，对于房企来说，采用多渠道的融资方式相对会更加灵活，而且可以使得短债、长债保持一个更好的均衡。万科采取的这两种融资方式，其实是在11月份刚刚“开闸”，之前都是不被获批和允许的。“开闸放水”后，对于房企融资通道的打开，还是起到一个非常明显的作用。

国家高端智库研究员宋丁在12月17日接受《华夏时报》记者采访时则指出，万科现在采取多元融资还是非常恰当的。“三支箭”除了信贷融资之外，其他的像股权融资、债券融资，都是些扩张性的融资办法来加大企业的融资规模，又能确保企业没有更多的信贷性债务扩张，从而不至于形成短债长投的局面。

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