百年张园回归，上海首个“保护性征收”城市更新项目对外开放

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李贝贝 上海报道

自2018年9月启动旧改工作后，经过4年多的修缮，11月27日，上海首个保护性征收城市更新项目——张园正式揭幕，其中张园西区作为项目首期率先向公众开放。

《华夏时报》获悉，张园由上海静安置业集团投资、其下属上海静安城市更新建设发展有限公司开发建设，并由太古地产和上海静安置业集团共同投资的上海垲业商业管理有限公司（以下简称“垲业商管”）直接运营管理。

作为城市更新的标杆城市，上海在历史文化建筑保护方面一直走在全国前列。据悉，上海已建立覆盖全市范围“点、线、面”相结合的保护对象体系，制定各级历史风貌保护规划，出台一系列政策法规，保护城市最珍贵的文化遗产。

“保护性征收”推进历史建筑活化利用

2018年9月30日，始建于1882年、被誉为“海上第一名园”的张园启动旧改工作。由于张园汇聚了上海开埠以来28种不同建筑风格的石库门里弄住宅，静安区采取了“征而不收，人走房留”的保护性征收模式，“一幢一策一方案”地进行修护，尽最大可能保留保存历史风貌和历史建筑。

据了解，保护性征收模式是上海市在城市更新过程中积累的重要经验，上海城市更新之路经历了从“拆改留”到“留改拆”的探索过程，政府管理者与城市运营商也越来越意识到城市历史建筑的人文价值与建筑历史价值。

公开资料显示，张园于1885年向公众开放。目前面积约4.68万平方米，保留有13处市优秀历史建筑、24处区文保点以及5处规划需要保留的历史建筑。

经过长达4年的修缮，今年11月27日，张园正式揭幕，其中张园西区作为项目首期率先向公众开放。

据上海静安置业集团董事长时筠仑介绍，公司一直坚持有效保留保护石库门里弄建筑文化肌理，通过建立建筑“一幢一档”历史资料档案，开展石库门建筑原材料原工艺及预防性保护技术等研究，从历史与科学的角度对张园建筑的修缮、保护、利用提出指导性意见，并始终对标最高标准、最好水平，推进历史建筑活化利用，坚持传统海派文化与国际时尚文化相融合，文商旅联动发展，努力打造出一个新旧交融、东西结合的静安新地标，提升中心城区功能品质。

目前，张园地上楼面面积约6万余平方米，打造包括国际级创新文化场所、高端办公、特色艺术公寓、一家精品酒店及一系列零售和餐饮业态。其中，首发的张园西区地上建筑面积共约2万平方米包含16幢历史建筑，形成8个组团，定位为高端商业聚集地，携手法国路威酩轩集团、瑞士历峰集团、法国开云集团，共创了国内首个与艺术跨界融合的城市更新商业社区，张园东区则计划于2026年年底前向公众开放。

值得一提的是，自2000年首次进入内地市场以来，太古地产已在北京、广州、成都、上海等地打造了7个商业项目，而上海更是唯一一个聚集了太古汇、太古里两大品牌的一线城市，重要程度不言而喻，加上张园项目，可以看出太古地产深耕上海的决心。

太古地产行政总裁彭国邦强调，公司将继续与静安置业集团一起，稳步推进张园的后续保护性开发及商管工作，进一步助力南京西路片区城市更新与后街经济发展，提升区域经济能级。

上海加速推进历史文化建筑保护

作为城市更新的标杆城市，上海在历史文化建筑保护方面一直走在全国前列。而张园的重新亮相，也显示出上海在城市更新领域对于历史文化建筑的保护成就。

据公开资料，上海一直在高水平推进城市更新。其中，在20世纪80年代，上海城市更新主要是以解决居住条件为主的重建旧改；90年代，则是以发展经济的“拆改留”模式为主，发展商业经济和生产；在本世纪初，开始注重存量保存和维护，主要代表项目有新天地和思南公馆；近10年来，则是围绕有内涵的有机更新进行操作。

今年6月，据上海市规划和自然资源局相关人士介绍，上海历史悠久，是1986年国务院公布的第二批38个历史文化名城之一。截至目前，全市已有1058处优秀历史建筑、397条风貌保护道路（街巷）、250处风貌保护街坊、44片历史文化风貌区。基于此，上海已建立覆盖全市范围“点、线、面”相结合的保护对象体系，制定各级历史风貌保护规划，出台一系列政策法规，保护城市最珍贵的文化遗产。

而近年来，上海也扎实践行“人民城市”重要理念，落实“严格保护”的底线管控、“整体保护”的综合治理、“以用促保”的创新发展理念，探索传统历史文化更富创意的“打开方式”，开展历史街区整体保护和活化利用实践行动。

《华夏时报》记者注意到，在此期间，为破解城市更新资金难题，上海还积极探索设立引导基金、吸引社会资本介入等形式，推进城市更新可持续发展。

例如，2021年6月，上海采用了“引导基金+项目载体”模式，发起总规模达到800亿元的城市更新基金。其中引导基金规模为100.02亿元，投资领域将聚焦于上海市城区的旧城改造、历史风貌保护、租赁住房等城市更新项目。

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