百城住宅库存去化周期首次超过两年

百城库存规模总体呈下降态势。

易居研究院近日发布的报告显示，2024年2月全国百城新建商品住宅库存规模为49989万平方米，环比增长-0.5%，同比增长-2.3%。

报告指出，2021年9月份库存陡升，此后29个月中库存规模持续位于50000万平方米规模线以上，当前首次回落至该规模线以下。易居研究院认为，该走势和二手房挂牌市场有显著差异，侧面也反应出房企投资能力受损，库存攀升空间有限。

一线城市供货充足

从供求关系上看，呈现供小于求的态势。由于2月份属于传统推盘淡季，房企以消化既有库存项目为主。

根据报告，2月份全国百城新建商品住宅供应面积为793万平方米，成交面积为1059万平方米。易居研究院表示，3月份部分城市推盘节奏有所加快，新盘增加将扩大购房者的房源选择面。

从城市分类来看，一线城市新盘库存规模有较为明显的同比拉升。报告显示，全国100个城市新建商品住宅库存面积按一、二、三四线城市分类，分别为3457万平方米、24251万平方米和22281万平方米，环比增速分别为-0.7%、-0.6%和-0.4%，同比增速分别为8.2%、-4.5%和-1.4%。

报告指出，当前一线城市购房市场处于回暖复苏阶段，库存充足为市场进一步回暖带来积极支撑，其行情活跃也将对其他城市带来示范效应。

另外，从城市排序来看，一些重点大城市其供货能力略强。例如上海、珠海、深圳等此类城市基本面不错，其库存规模同比增速较大。

与之相反，沈阳、镇江、郑州和青岛等此类城市，由于土地市场偏冷清，新盘供应能力萎缩，使得库存出现下降态势。

去化周期首次突破两年

从去化周期方面来看，2月份全国百城库存存销比为25个月，属于2010年有数据监测以来的最高值，也是历史上首次突破两年的现象。报告指出，2月份数据有一定的季节波动因素，但去库存工作需要有新打法和新策略。

从城市分类来看，三类城市去库存周期均属高位。报告显示，2月份100个城市中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为18个月、21.4个月和32.8个月。

对此，易居研究院指出，2月份交易数据受季节性因素影响，去化周期数据偏高属于可控范围。3月份购房积极性明显增加，其有助于带动各线城市去化周期的高位下行。

具体到城市，成都、三亚、杭州和中山等城市去化周期较好，这些大都是人口尤其是年轻人导入速度较快的城市。相反，去化周期相对高的城市，如韶关、西宁、晋江、舟山、洛阳、哈尔滨等，此类城市最近六个月新房交易规模过低。

易居研究院表示，目前去库存的主要矛盾在于销售规模偏低，其对房企去化工作造成了困扰。要积极围绕“居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”做足文章。当前要充分重视多样化改善性住房需求的作用，或者说“买大房子”应成为本轮去库存的新动力。同时，要积极研究放开二手房限购政策、引导新房市场让利促销等工作，以更有效实现去库存的目标。

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