跌幅超过50%！“炒房第一城”也凉了？老业主：房子白送都没人要

上世纪90年代开始，有这样一群人，他们有的是刚毕业的学生，有的是打工者，有的是创业者，他们怀揣着梦想，来自天南地北，最终都汇聚到了这样一个地方：北京，人们也常常称之为“北漂”一族。根据百科的解释，北漂特指来自非北京地区的、非北京户口的、在北京生活和工作的人们。

随着人口的不断流入，当地住房资源逐渐紧张，房价与租金也开始迅速上涨，对于刚来到北京的人来说，显然难以支撑过高的房租，因此人们渐渐开始向北京周边转移，也渐渐带动了北京周边城市发展。而这类城市的特点主要是缺乏商业配套设施，人们入住其中也仅限于晚上睡觉，第二天前往市中心上班，其中比较有代表性的城市有房山、天通苑、回龙观、廊坊的北三县（燕郊、大厂、香河）等。

其中最为出名的城市的就是燕郊，公开资料显示，2006年-2016年十年时间，燕郊人口数量足足上涨了10倍，虽然燕郊属于河北廊坊，但实际上距离北京更近，距北京天安门广场更是只有30公里，在得天独厚的地理优势下，燕郊也被称为“环京一哥”。与此同时，随着人口的不断流入，燕郊的房价也开始水涨船高，公开资料显示，2009年燕郊房价仅为4000元/㎡，2014年就成功突破了万元大关，在炒房客不断推动下，迎来进步一上涨，2017年上旬均价涨至3.28万元，部分楼盘甚至突破4万元。

不仅如此，按照当时炒房客的说法，燕郊房价有望在2019年-2020年突破6万元，因此被称为“炒房第一城”。显然，对于当地居民来说，过高的房价显然已经与收入脱钩。但好景不长，自2016年我国正式提出“房住不炒”的核心理念后，各地都开始了积极调控，2017年下旬，河北省三河市出台限购政策：非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房，本地户籍限购2套。

新规发布后，意味着许多“北漂”族都失去了在燕郊买房的资格，一夜之间房子失去了投资属性，持有多套房的炒房客房子无人接盘，随后燕郊房价进入了持续下跌的周期。贝壳研究院提供的统计数据显示，从2018年开始，燕郊的二手房均价就开始不断下跌，2018年跌31%，2019年跌2%，2020年跌8%，2021年跌2%。中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组，公布过一份各城市近三年的房价跌幅排行，其中燕郊所在的廊坊跌幅排在第一位，房价相比2017年4月份的高点跌46.9%。

据安居客公布的最新房价显示，2023年1月燕郊的平均的挂牌房价已经跌至1.7万元，较最高点已经“腰斩”，相关报道显示，有网友分享了自己在燕郊买房的经历：2017年6月该网友在燕郊买了一套85平米的房子，总共花了298万元，房贷29年，每年还1.3万元，前不久该网友将房子以160万元出售，减去房子279万尾款，相当于损失了近120万元，此外算上各项开支后，一共损失了294万元。该网友表示自己的遭遇还不算最差的，如今燕郊许多业主免费送房子，只需要承担后续房贷即可，依旧无人接盘。

事实上，不仅是燕郊，许多环京城市都面临着类似的问题，房价持续下跌，多余的房子无人接盘。一位从事法拍房生意的人表示，最近两年里，燕郊法拍房数量增长极快，大部分都是断供房源，燕郊数量占据整个廊坊地区的一半左右。除了燕郊以外，大厂、香河等城市都出现了房价大跌、断供房数量激增的问题。因此，通过上述燕郊等城市的遭遇，我们不难得出两个结论：

其一是当前的楼市真的已经遇冷了。正如经济学家马光远强调的那样：当前的楼市已经形成了自98年“房改”以来，大家首次形成的共识，那就是房价大涨的时期已经过去，未来楼市下行将会是常态。当前一系列数据都能证明这个事实：1、国家统计局公布的数据显示，2022年11月70座典型城市中，新房价格下跌接近7成，二手房价格下跌城市占9成；2、2022年前11个月，全国商品房销售额下跌23.3%，成交面积同比降幅近四成；3、前11个月，房屋新开工面积下降38.9%；绝对规模为2015年以来同期最低水平。

因此对于刚需购房者来说，随着楼市新趋势的来临，未来买房一定不要像过去房价大涨时期那样随意了，房价大涨时期，需要抓紧时间买房，以免未来更加买不起，这个可以理解。但当前现状是许多城市房价处于下行周期，因此买房需要更加谨慎一些，更不要抱着投资的心态买房。与此同时，也没有必要背负过高的负债去买房，就算今年买不起也可以等到明年再入手。

其二是房价泡沫高且房价没有支撑的城市，房价回落会更加明显。前面已经提到过，类似燕郊等城市普遍都缺少商业化的配套资源，也就意味着商圈、医院、学校等公共建设较为缺乏，与此同时燕郊的房价完全是炒起来的，因此随着不断的调控下，这类城市的房价泡沫会加速消除，加上缺乏一定的抗跌性，这才导致燕郊等城市房价下跌更为明显。

此外，不难发现燕郊房价过去能够上涨主要原因也在于不断流入的人口增加了住房需求。事实上当前的楼市同样处于不断“分化”的阶段，即人口更偏向于前往一二线热点城市，因此对于这些城市来说，房价抗跌性比较强，很难出现持续下跌的情况。而对于人口持续流失、资源收缩型的城市来说，则是面临着住房需求不断减少的问题，开发商房子卖不出去只能折价出售，导致房价进一步降低。

燕郊等城市房价变化，实际上也是大多数城市的缩影。对于今明两年准备买房的家庭来说，有条件的情况下尽量选择热点城市的核心地段，房子具有更好的保值能力。与此同时，对于一些偏远城市有卖掉旧房换新房的家庭来说，则应该抓紧时间尽快做准备，当前二手房市场已经出现了“房满为患”的情况，未来可能会面临需要折价出售才能卖出去的问题。

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