上海楼市定向松绑，郊区要逆袭市区？！

2024年必然是政策大年。

自金山实施人才购房政策后，昨天上午青浦、奉贤也终于打开了限购闸门。

非沪籍单身，只要满足条件，也可以在青浦新城、奉贤新城购买1套住房。

青浦新城：

奉贤新城：

上海限购放松进度条：

临港：产城融合区431平方公里，占浦东1210平方公里的35.6%

金山：重点转型区36.2平方公里，占全区613平方公里的5.9%

青浦：新城范围91.1平方公里，占全区668.5平方公里的13.6%

奉贤：新城范围68.9平方公里，占全区733.4平方公里的9.4%

以上，非严格执行沪籍 or 5年社保+已婚的区域总面积为627平方公里，占上海总面积6341平方公里的：9.9%

相信嘉定、松江，说不定连宝山的政策也在路上了。

对于新城的楼市来说是利好，释放了一部分的人才红利。

但从政策本身来说，除了单身可购房外，其他力度一般。

一定程度上会导致各郊区的市区部分被虹吸。

利好奉贤新城、青浦新城，徐泾、赵巷、西渡等不在新城范围内的板块算是被“抛弃”了。

其实，我们本来也在盘点今年会比较危险的板块。

郊区有郊区的悲哀，市区也有市区的无奈。

城市的发展没有一成不变的地段。

今天的上海楼市，已经不能再盲目迷信地段了。

楼市早已不是闭眼买的时代了。

因为很多板块正在被市场所抛弃。

限购口子的陆续撕开，也让上海置业选择更加复杂。如果你准备置业，千万要避开这些地方。

1、停滞的甘泉宜川

这个板块一定是上海市区最没有存在感的地方。

提起甘泉宜川，可能很多年轻人都不知道这在哪里。

保不齐以为在什么郊区的犄角旮旯呢。

甘泉宜川偏偏就在内环边上，最近的地方距离人民广场仅仅3公里。

是不是以为这种地段，他要赢麻了。

距离人民广场3公里的地方，可都是北外滩、静安寺、黄浦滨江、陆家嘴之类的地方。

非富即贵，房价都是10万打底的。

但是甘泉宜川这里挂牌价也只就5万多，不少房子在当下行情只要4万以内就能成交。

只要你敢还价3万+买下不是梦。

这可是甘泉宜川16年以前的价格。

4万以内什么概念，五大新城有些地方你都不一定买得到。

能弱成这样的市区板块没几个了。

甘泉宜川板块也是上海第一批工人新村所在。

最早的建设年代追溯到上个世纪50年代。

板块在上个世纪就已经被工人新村塞满了。

完全没有增量发展的空间，1999年建成的银都佳园这样的塔楼已经算是板块内年代很新的产品了。

这样的产品构成，落后于当下的产品3-4个代际。

不仅产品弱，配套除了同济医院，商业、教育、轨交等等都没有拿得出手的。

另一个很重要的原因就是板块十分割裂。

铁路、高架、河道框死了他与市区的联系。

过去当工人，大家手拉手穿过沪宁铁路去上班。

现在做白领，是大家手拉手爬过内环高架去坐地铁。

世界上最远的距离不是生与死，而是宜川居民去中潭路坐地铁。

这条20米宽的内环高价，拉开的是超过30年的发展鸿沟。

即便同时期的曹杨新村，凭借先发的教育资源优势，和后发的环球港配套，仍然有一定的市场价值。

甘泉宜川既没有发展潜力，也蹭不到大宁发展的红利，还没有拆迁的可能。

那只有逐渐被时代“抛弃”。

如果要用一句话形容甘泉宜川：

那就是“你根正苗红的工人大爷”。

但是大爷已经老了，是永远没法改变的事实，就像这里的楼市，永远停留在上个世纪的发展阶段。

看不到希望。

2、被CAZ抛弃的斜土路

既是徐汇区，又是内环内，能同时拥有这样配置，通常来说不会太差。

但是斜土路板块偏偏是个例外。

在徐汇这里生生抠出来一个窟窿，上海的CAZ你就是“不配”入选。

CAZ代表上海市中心的中心,未来也将是上海的经济心脏。

规划落地、城市界面、资源配套肯定是享受更大程度的倾斜。

但是斜土路本身除了老破小，没有更多的能力承接经济发展的能力。

商业没有、学区没有、旅游资源没有，仅有的一点历史传承是给上影厂当职工宿舍。

旅游休闲、购物消费、文化娱乐样样都不行，只有看病方便。

踢出CAZ也就没啥好说的。

挤不进核心团队了，咱抱大腿可以伐。

衡复、徐家汇、徐滨好像都在搞自己的，没人有空带带斜土路。

离得最近的老卢湾又在走下坡路。

徐汇如今主战场都搬到了华泾，离徐汇最远的地方。

还不是因为那边都是空地，增量开发更好干。

斜土路的出路只有拆迁，但是之前启动过的几个日晖村并不顺利，也导致错失了最佳时间。

去年东安那边8000户的大工程都启动了，你就知道斜土路未来很长一段时间是没有花头的。

我们从来不否认内环的地段价值。

但是以现在的眼光来看斜土路，就是跟不上时代了。

如果你要说时间倒退15年，那我一定说这里好。

有很多地方的价值早就超过的斜土路。

最关键的是斜土路现在焕发第二春的可能性很低。

如果只是图市区的生活方便，那内环有茫茫多的老破小，只要不是地段情结，任君挑选。

在这些地方期待一个更好的租金收益，比期待房价暴击更重要。

当然，如果你是为了看病看护方便，那斜土路也确实是个“不错的选择”。

3、被遗忘的北虹口

说到虹口，大家第一反应能想到的一般就是瑞虹新城、北外滩之类的。

如果一定要在虹口北面找一个记忆点，那可能只有大柏树了。

一是容易开错路。

二就是名字由来。

总的来说都不是什么好印象。

虹口区开发得比较早，大部分地块在上世纪90年代就已经建设完毕。

这20年里，虹口唯一发展得很成功的板块，就是瑞安整体打造的瑞虹新城。

目前，虹口正举全区之力打造北外滩。

对于所有的老城区来说，增量的土地资源都是非常珍贵的。

虹口为了发展也确实不断向北面宝山要土地。

然而拿到了江湾镇这样增量的土地，虹口却并没有珍惜。

第一时间想到的依然是南虹口。

南虹口要发展，要动迁，为了让本地人有一个区内的选择，直接牺牲了江湾镇来做动迁基地。

从北外滩到彩虹湾，虽然还在虹口，但是一切都变了。

既没有虹口的认同感，也没有未来的发展规划。

做出贡献的北虹口没有得到任何的资源回馈。

在上海的金色中环上就像一个小透明。

停滞的甘泉宜川、被遗忘的被虹口绝不是个案。

杨浦中原、鞍山，浦东南码头、世博，静安彭浦……

也都面临同样的困境。

被CAZ抛弃的斜土路也不是唯一。

新华路、长寿路、武宁、塘桥等等，也都难逃被抠出版图的命运。

固化的格局和未来规划的缺失，是他们最大的敌人。

4、写在最后

政策现在虽然温和，但救市的决心很大。

限购这个口子撕开，就没有什么是不能出的。

其实并不是没有人关心楼市。

相反，大家都很敏感。

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