地方城市公摊面积“糊涂账”存废博弈

赤峰市“三湾一府”地区 图片来源：冷万欣/摄

编者按

今年8月，合肥市住房保障和房产管理局信息综合处针对有关取消公摊面积的相关研究事项，作出了“现在仍在积极的探索阶段”的回应，让“取消公摊”实质性进程再度受到外界关注。

作为全国首个官方层面对于取消公摊面积作出回应的地方城市，内蒙古住建厅早在2022年8月就曾回应称“将取消公摊面积的建议列为近期亟须订的立法项目建议上报住建部”。

一年多过去，地方城市“取消公摊”进程还停留在讨论和探索阶段。

冷万欣 中房报记者 樊永锋 内蒙古 北京报道

8月24日，内蒙古自治区赤峰市，一场淅淅沥沥的小雨下了一整晚，直至25日周五上午才渐渐转为多云的天气。

厚厚的云层，没有透出太多光线，红山区桥北新城坤下悦棠湾（以下简称“悦棠湾”）小区门口的一侧柱墙上贴了大大的喜字。

悦棠湾所在的这片地区，都是赤峰市近几年新出现的楼盘，也成了一些新人选择婚姻住房地方。

除了悦棠湾，还有春城望合湾、中天星悦湾以及春城檀越府三个小区，当地百姓更习惯称其为“三湾一府”。

这四个小区，可以说是赤峰市城市整体规划发展的一个地理注脚，但是这些新的小区，也没能等来“取消公摊”的政策。

一年前的8月24日，在回应一则《关于规范房屋“公摊面积”的提案》的答复中，内蒙古住建厅称，将取消“公摊面积”的建议列为近期亟须修订的立法项目建议上报住建部。

内蒙古住建厅对于公摊面积取消的回应，源于内蒙古自治区政协委员王凤华的提案。该提案指出，在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，对维护老百姓切身利益具有积极的作用。

在其提案中认为，全国在商品住宅的交易和确权中普遍以共有建筑面积为标准，公摊面积确定具有很强的专业性，广大购房者对分摊的公共建筑面积的合理性、准确性缺乏专业了解，也不能直观地了解实际套内面积，且公摊面积因项目不同存在差异，造成消费者的质疑和矛盾纠纷。

彼时，内蒙古住建厅指出，提案中提出的在商品房交易中使用套内面积作为计价依据，对防止出现公摊面积无序增加，减少购房过程中的矛盾纠纷，维护老百姓切身利益具有积极的作用。

在当时看来，媒体报道称“这是全国首个（地方城市）官方层面对于取消公摊面积作出的回应”。

但是，到最近恰好一年时间过去，当时看似“一石激起千层浪”的重大一步，却成了“泥牛入海无消息”。

9月5日，中国房地产报记者拨打内蒙古自治区住房和城乡建设厅房地产市场监管处电话，工作人员告知当时提出建议的部门是住建厅政策法规处。

政策法规处工作人员了解情况后在回电中称“是去年住建部法规司调研时，有人提出了相关的建议，而且我们已经辟谣了， 没有具体的实施（取消公摊）”该人员补充表示，“当时我们已经有负责人回应这只是个建议，至于未来下一步的工作，还要看我们厅里的整体部署”。

公摊面积存废之论，还在继续。

悦棠湾小区门口 图片来源：冷万欣/摄

原地踏步的怪圈

一直以来，公摊面积都是购房者和开发商之间的矛盾焦点之一。

据公开资料，公摊面积是“分摊的公用建筑面积”的简称，通常包括：大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道等，以及为整幢楼房服务的公共用房和物业管理用房的建筑面积等。

今年3月媒体报道，河北衡水的郑女士两年前购买了一套近74平方米的房屋，事后发现套内面积约为40平方米，房屋公摊面积约为46%。售楼处工作人员称“缩水”面积为公摊面积，怼业主“没买过楼房吗”。

今年7月有媒体报道，西安一女子两年前购房，今年接房发现房屋建筑面积共69.75平方米，其中套内建筑面积32.71平方米，分摊共有建筑面积37.04平方米。公摊率超过了50%。

7月28日，安徽合肥举行全市房地产工作专题会议，会议提出10条举措，其中最受外界关注的内容就是“避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价”。

合肥成为首先提出“取消公摊”的省会城市。

9月5日，记者拨打合肥市住房保障和房产管理局电话，工作人员在电话中以不符合采访流程为由拒绝了采访要求。

不过，从公开报道来看，合肥市住房保障和房产管理局的回应是仍在积极探索阶段，有进展会公布。

彼时彼刻恰如此时此刻，内蒙古与安徽，时隔一年，再次把公摊面积的相关讨论推上热搜。

除此之外，2002年，重庆提出商品房现售和预售均要以套内建筑面积作为计价标准，开发商须在买卖合同、商品房产权证上写明共用部分及设施。根据当时规定，不按这一计价依据销售的开发商，将被行政主管部门处以商品房交易金额5%~10%的罚款。

不过八年后《重庆市城镇房地产交易管理条例》修订草案公布，将“按套内面积计价”调整回“按建筑面积计价”。时任重庆市国土房管局局长解释，国家统计局、住建部等对房屋价格信息统计、评判，以及交易契税、拟开征的物业税计税，都是以建筑面积为准。

2011年，重庆由从前的以套内面积计价，调整为两套方案并行：按套内面积计算，或按建筑面积计算。这样一旦发生面积纠纷，以套内建筑面积及单价作为处理纠纷的计价依据。

2016年，重庆市房地产商会再次向重庆市工商联提议按照建筑面积计价，与国内大多数城市接轨。但在2019年修订的《重庆市城镇房地产交易管理条例》中，仍保留两套计价标准并行的规定。不过，重庆市目前购房者缴纳契税、物业费、装修等均是按照建面计算。所以严格来讲，也并没有取消公摊。

同样的配方，同样的味道，“取消公摊”政策似乎陷入了原地踏步的怪圈。

一年前，在北京工作的王帆（化名）因为到了结婚的年纪，和女朋友负担不起北京的房子，决定回赤峰老家买房，那时正是内蒙古取消公摊消息甚嚣尘上之际，当地自媒体人，房产中介，短视频平台，煞有介事的说取消公摊在即，王帆也就和女朋友商量着等一年看看。

前不久，他们回到赤峰，却发现毫无变化。

“三湾一府”作为赤峰市比较新的小区，比较具有代表性，记者以购房者身份前往悦棠湾售楼处，销售人员以一套三室两厅一卫110平方米的户型举例向记者介绍称：“（前述户型）套内面积在80多平方米，均价7500元每平方米，一梯两户，一共27层，公摊在25%左右”。

在记者询问是否目前是按照套内面积销售时，该销售人员面带差异告诉记者“目前一直是按照建筑面积销售，目前各大城市都是这样”。

“去年说是有按照套内面积（销售）的说法，但这个就是个提议，（政策）没落下来”。

随后，销售人员又向记者介绍了悦棠湾的洋房产品，据她介绍，洋房的公摊面积在16%左右，125平方米的房子，套内面积在105平方米左右。

“我知道取消公摊这个事并不会让房价真正降低，但是我作为购房者，还是希望我买的房子，能够明明白白，清清楚楚，不想自己成为韭菜。”王帆向记者道。

王帆关于自己会“被当韭菜”的担心，实际上源自公摊面积背后太多的不确定性。

赤峰市红山不动产登记中心 图片来源：冷万欣/摄

公摊“猫腻”多

8月21日，《检察日报》7版刊发了该报通讯员采访整理的全国人大代表、辽宁省鞍山市恒洁环卫绿化服务有限公司友好标段垃圾清运工庄艳的建议文章《规范商品房公摊面积规定　让群众住得舒心称心》。

庄艳称，“我在调研中发现，商品房公摊面积呈扩大趋势——从最初的10%以下，到现在动辄30%、40%，导致实际得房率低于预期。这与商品房提档升级、增加电梯数量、公共区域面积增加等有关，也与开发商的暗箱操作有关。如有的开发商将地下车位出售给购房者后，又将地下车位计入公摊面积要购房者分摊费用。按照规定，业主对于公摊面积部分享有权利，但在现实生活中，公摊面积上设置广告、车位等带来的收益，很少有业主享受到，造成只公摊成本，不公摊收益的局面”。

内蒙古当地某头部房企一项目销售代表告诉记者：“目前我们的所有项目都还是按照建筑面积销售，即使是精装修的房子，其精装修费用公摊面积部分也是要加上（精装修）钱的”。

对于取消公摊的商品房销售模式，他不置可否：“（取消公摊）这个难度还是非常大的，比如我们现在的项目取暖费都是按照建筑面积收取，还有政府收取的契税，装修也是按照建筑面积，物业费等，方方面面收入都会减少。”

“如果现在我们的房子卖6000元每平方米，可能取消公摊就要8000元每平方米，购房者肯定会抵触，对于地产商来说是不会产生损失的。”

“就像我们的房子，公摊面积也不低，但是我们有赠送（面积），赠送你懂的，比如图纸是外跨阳台，外跨阳台不算建筑面积，我们建的时候直接包在（客厅）里面，也就成赠送面积了。”他补充道。

上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东在接受中国房地产报记者采访时表示，开发商所谓的赠送面积实际上根本就不计算面积、不属于购房面积，其口头宣传的赠送面积也就往往根本不会写进合同。事实上，房屋中有些本来就不应当计算建筑面积的空间，经常被开发商作为赠送面积进行营销噱头李宣传。

如《房产测量规范》（GB/T 17986.1-2000）8.2.2之c)规定：“未封闭的阳台计算一半建筑面积。”这就是说，未封闭的阳台的（另）一半是不计算建筑面积的，这不计算建筑面积的（另）一半面积就常常被有些开发商宣传成赠送面积。

再比如，《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）3.0.13规定：“窗台与室内楼地面高差在0.45米以下且结构净高在2.10米及以上的凸(飘)窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。”这也就是说，这种凸(飘)窗的（另）1/2面积是不计算建筑面积的，这不计算建筑面积凸(飘)窗的（另）一半面积也就经常被开发商宣传成赠送面积。

还比如，《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.27规定：露台、建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱和罐体的平台均不计算建筑面积。“这些不计算建筑面积的露台、操作平台就可能被宣传成赠送面积。”

唐震东透露，“北京市大兴区西红门区域有两个网红项目西红门橡树湾和中建壹品御景星城，它们的每套房屋就均配置了操作平台。其中，中建壹品御景星城每套房屋配置的操作平台（可当阳台使用）就没有计算建筑面积，从而成为吸引购房者决定购买该项目的理由之一。”

各方利益关联复杂

由于目前我国缺乏对于公摊面积的明确规定，也并不存在对于公摊面积占比的限制，因此购房者与开发商在购房过程中非常容易产生纠纷。

有消费者就调侃称，购房套内面积如同“开盲盒”。

在唐震东看来，当初公摊面积概念，其中一个理由是因为对于同一套房屋，采用套内使用面积概念，则房屋的面积数据听起来小，而采取包含公摊面积在内的套内建筑面积概念，则房屋的面积听起来数据大，这样有助于增强购房户人民群众的获得感、幸福感。

他建议，尽量在《商品房买卖合同》中明确，即尽量分别具体列明计入分摊的共有面积和不计入分摊的共有面积的建筑物、构筑物和附属设施的名称、数量、所在楼层、是否计算建筑面积、是计算全部建筑面积还是只计算一半建筑面积或者是不计算建筑面积、是全体业主的共有面积还是某一幢或每一层业主的共有面积等等。

庄艳则在她的建议中认为，相比取消公摊面积的呼声，进一步完善相关规定无疑更具现实意义和可操作性。

她认为可以在厘清公摊标准、引进惩罚赔偿机制和落实公摊收益三方面推进政策落地。

沈阳市某头部房企一位前营销人员告诉记者，他更支持取消公摊。事实上，按照建筑面积卖房对消费者并不公平，这涉及消费者的知情权，目前按照建筑面积卖房，公摊比例虽然会写进买卖合同，但是对于很多消费者，尤其是首套房消费者来说，并不完全了解其意义。

比如某个地产项目的得房率很低，尤其要比周边其他竞品项目得房率底，购房者肯定会选择得房率更高的小区，所以开发商的营销部门就会准备一些话术去弱化购房者的消费抵触情绪。

“再比如最近这几年，好多楼盘为了让客户回到园区内有更高级的感觉，都会把入户大堂修得异常漂亮，占地面积非常大，但是这部分实际上是由园区内的购房者买单的。”该营销人员称。

“赤峰400多万人口，是内蒙古人口最多的城市了，我们就是最普普通通的老百姓，公摊面积的钱我来分担我能理解，毕竟小区是大家的，但是我不能接受在花钱买房这件事情上，我还是个弱势群体，信息不对称，由着开发商信口开河”王帆告诉记者。（应受访者要求，文中王帆为化名）

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