存量房贷高企，“转贷”套路再现，小心“赔了夫人又折兵”

“房贷利率高于5%的朋友们，可以考虑置换成3.7%。”陈青年初收到了自称某银行渠道部工作人员的电话。

电话里，中介描述的省钱“秘诀”让他颇为心动——同样300万的房贷，5.2％年息换成3.7%可以节省47万以上，5.8%年息的换3.7%可以节省59万。而中介费用仅需要贷款额度的2%左右。

作为某头部房企的地产策划，陈青在2021年10月高位“上车”，以投资为目的购买了东莞某热门楼盘。首付100万，月供14000元。

“当时市场利率普遍是5.8%，但是因为我们有一些内部渠道，申请到了5.4%的利率。”陈青对第一财经记者介绍。即便是如此，但随后而来的楼市低迷，不仅当初投资楼盘的预期收益没有兑现，其所在房企的收入还下降了，月供压力越来越大。

因此，当接到中介的上述电话，他不禁眼前一亮。而中介所说的“秘诀”，实际上就是过去的房贷转经营贷的套路。

近来，随着经营贷利率不断“卷”出新低，与存量房贷之间的利差逐渐拉大。又有不少中介开始打起了老主意——部分中介开始隐蔽地在银行和个人间“辗转腾挪”，提供消费贷、经营贷转房贷业务。

“转贷”套路再现

“房贷转一转，利息省一半。”在某社交平台上，北京某中介机构打出这样的标语。近期以来，经营、消费贷与存量房贷之间的利率差，成为不少中介机构揽客的噱头。

从2022年起，经营贷、消费贷的利率就不断下行，2023年信贷数据迎来“开门红”，不少银行贷款利率下探至3字头。

以招商银行“闪电贷”为例，记者在广东某网点了解到，目前贷款额度与利率与客户本身资质有关，消费贷最低可做到3.6%。该行客户经理介绍，如果拥有公司资质，可考虑做经营贷，根据条件不同目前最低利率可做到到3.25%，期限3年。

而与之相对应的，则是高企的存量房贷利率，不少“高位站岗”的购房者房贷利率在5%～6%左右。利差超过2个点，这也是近期还房贷潮的原因之一。

然而在与中介机构沟通的过程中，陈青以多年地产从业经验判断，发现这些转贷业务中风险颇多。

据陈青对接的中介机构介绍，该业务主要分为三个步骤：首先需要一笔“过桥”资金还清房贷；第二步通过房产抵押，申请经营贷，可贷额度一般是房产评估价的7成；接下来只需要等经营贷放款，还清过桥贷款。

这一过程看似简单，但“上车”后就会发现，中介还能从各项“支线”任务中获取各类收益，而消费者实际付出的成本远高于预期。

陈青向第一财经记者依次细述了在办理流程“劝退”他的几个方面：

第一是办理经营贷的过程中，如果没有符合要求的营业执照，中介就会收取3000元左右的手续费，来过户一个符合要求的营业执照。同时，如果需要“包装”符合资质的经营流水，又是“另外的价格”。

第二，有一定期限错配的风险。目前房贷最长可贷30年，经营贷虽然最长也可达30年，但目前市面上比较普遍的通常是3年、5年和10年期。

陈青以自身30年房贷期限为例计算，自己如选择借入10年期的经营贷，贷款利率3.7%。可选择定期结息到期还本、一次性利随本清、分期还款（等额本金、等额本息）等多种还款模式，但都涉及到期需要过桥资金偿还问题，直接拉高实际的资金成本。

第三，在申请过桥资金提前还贷过程中，过桥成本依然存在。且由于目前部分银行对于提前还贷的流程需要预约排队，等待期按月起步，因此过桥资金的不确定性更大。

风险巨大

“实际能省下的钱并没有那么多。”陈青估计，如果运气好，走完这套手续大约只能省下30万左右，但同时要承担的风险是非常大的。

在社交平台上，还有不少犹豫办理这项“业务”的购房者也向记者介绍了可能发生的风险。

“这个事情里面很多环节是违规的，比如包装流水、过户营业执照等，一旦被查出来，银行抽贷就非常麻烦了。”购房者阿伟坦言，自己此前已经向中介缴纳了1500元的定金，但是随后被朋友劝住，提到这个操作太“赌运气”。“一旦银行要提前抽回经营贷，那资金链游戏就彻底结束。”他向接着介绍道。

根据2021年3月26日，中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅联合发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，规定，银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

北京盈科律师事务所高级合伙人刘玲玲表示，如果贷款客户虚构贷款用途，或者在中介的帮助下提供了虚假的贷款材料，涉嫌骗取贷款构成刑事犯罪。

辽宁银保监局近日发布关于提前还贷或转贷的风险提示，也明确指出目前转贷存在四类风险。

第一是经营贷风险。经营贷是银行向个体工商户或小微企业等经营实体发放的经营性用途的贷款。借款人须如实提供贷款申请资料，如伪造经营资料获得贷款，则涉嫌骗贷，情节严重的，将被依法追究刑事责任。经营贷不得违规用于购房、结清房款、偿还其他渠道垫付的房款，违规使用将会被提前收回贷款。

第二是信用贷风险。信用贷无需提供抵押物，申办流程简单，放款速度快。但信用贷款与其他贷款业务相比利率较高，无形当中增加还款负担。若信用贷款不能准时偿还，还会收取高额罚息。不仅如此，还会产生逾期还款记录，不良征信记录将会影响日后个人金融业务的申办。

第三是财务风险。借款人在提前结清按揭贷款、重新申请“信用贷”“经营贷”过程中，会被中介诱导或强制借用过桥资金，支付高额的过桥资金费用、中介服务费用等，实际综合成本可能超过银行房贷利率，知情权和选择权受到侵害。

最后是个人信息泄露风险。部分“贷款中介”获取消费者贷款信息等个人信息后，在消费者不知情的情况下向他人泄露、出售谋取非法利益，甚至在其贷款后骗走贷款，严重侵害消费者合法权益。

监管加码

监管力度也在不断加大。2月2日，深圳市房地产中介协会发布的《关于严禁全市房地产中介机构及从业人员参与违规利用“经营贷”的郑重提示》显示，严禁房地产中介机构为购房人提供或与其他机构合作提供房抵经营贷等金融产品的咨询和服务，严禁诱导购房人违规使用经营用途资金；在提供新房、二手房买卖经纪服务时，应要求购房人书面承诺，购房资金不存在挪用银行信贷资金等问题。

2月13日，辽宁银保监局发布《关于提前还贷或转贷的风险提示》提出，随着国家对小微企业支持力度的加大，经营性贷款利率持续走低，社会上出现一些违规“贷款中介”，他们以“利率低”“期限长”“放款快”为由，诱导消费者借“过桥资金”提前结清“房贷”，再办理“信用贷”“经营贷”归还过桥资金，从而谋取高额中介服务、资金过桥费用，同时使消费者陷入违规转贷的多重风险之中，甚至要承担刑事责任。

从2023年1月银保监会、央行、外汇管理局开出的罚单来看，涉房业务仍然是监管重点。1月底，海口农商银行收到了巨额监管罚单。海南银保监局公开表显示，其中存在“个人消费贷款和农户贷款资金违规流入房地产领域”等13项主要违法违规事实。银保监会海南监管局决定对海口农商行罚款685万元，没收违法所得25.42万元，合计被罚没710.42万元，行长、副行长等多人同时被罚。

图片来源：普华永道

根据普华永道发布的《2022年度银行业金融机构监管处罚及政策动态》显示，2022年，银保监会因“贷款违规流入房地产领域”，开出173张罚单，处罚金额为8871万元。

加强监管的同时，也有业内人士建议重点聚焦目前存量房贷利率过高的问题。泽平宏观团队建议，政府相关部门应出台措施引导银行适度下调存量房贷利率，同时降息以降低银行负债成本。站在利率高位的购房者利息支出下降，有利于降低居民住房消费负担。于国家而言，存量房贷利率下调，利好宏观经济，有助于提振消费信心、扩大内需，促进中国经济复苏。

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