老街坊原地住新居 首都功能核心区首个危旧楼房改建试点交房

央广网北京12月4日消息（记者任梦岩 何畅 纪乐乐）近日，北京首都功能核心区首个危旧楼房改建试点——东城区光明楼17号简易楼改建试点项目顺利交房，新房高4层，南北通透、有独立的卫生间和厨房。相较于改造前，居民家里焕然一新，居住条件得到了很大改善。

2020年7月，北京市出台《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，明确在遵循区域总量平衡、户数不增加的原则下，简易住宅楼和经鉴定没有加固价值的危旧楼房可通过拆除重建方式提升使用功能。像光明楼17号这样的危楼重建，在北京多地也有类似项目，拆除后原址重建是否具有更大的推广意义？

光明楼17号简易楼，位于北京市东城区龙潭街道光明楼小区，建于上世纪60年代，是区属直管公房，共有承租居民29户。当年，这栋3层小楼确实是百姓眼中的“好房子”。随着时间的推移，这栋楼却成了整个小区中唯一没有集中供暖且没有独立厨房、卫生间的楼房。居民回忆，当时需要5户共用一个厕所。

付女士：面积特别小，最不方便的就是卫生间，5户共用一个厕所。

边女士：别提厕所了，早上起来都排队，我都让上班的和上学的先用厕所。

改建前，这栋砖混结构的楼房，楼体局部开裂，上下水陈旧老化，电线私搭乱接，存在较大安全隐患。光明社区党委书记刘娜说，多年来他们都非常担心这栋楼的情况，楼道宽度、防火、抗震等级等都已不符合当下的标准。刘娜介绍：“17号楼是唯一的简易楼，没有配套厨卫，楼里面破破烂烂的，也没有供暖设备，私拉电线的情况比比皆是，特别像蜘蛛网。”

东城区住房和城市建设委员会简易楼专班负责人张启东此前介绍，17号楼作为典型的濒危简易楼房，老百姓住着不放心，盼着政府搬迁，政府同样为安全担心，2020年北京市出台了《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，给创新模式提供了空间。张启东说：“易地搬迁安置腾退以前是解决问题的唯一方法，但这种模式政府负担太多，市政府和区政府积极探索一种新的路径和方法。”

重建项目的实施主体北京京城集团京宏公司经理陈少毅告诉记者，如果按照传统危楼改造易地腾退来执行，粗略估计需要资金1.3亿元，而按照居民申请、政府引导、企业实施，成本共担的方法，没有了土地成本，改建所需资金不超过3000万元，而且不同于传统意义上的“简易楼腾退”，项目在改建出资模式上也有着全新的探索。最终形成了“市区政府补贴+居民出资+产权单位出资”的成本共担模式：一是市区财政补贴；二是居民出资购买改建后新建房屋；三是区政府作为产权单位负担了该项目剩余部分的资金投入。

陈少毅说：“充分考虑居民的意愿，要求是100%同意，都通过之后，我们跟居民签一个改建协议。（在）充分征求居民意愿的基础上，总体原则还是增加厨卫、解危（房）和适度改善，保持户数的不增加，占地面积不变。我们把原有简易楼拆除后建了4层住宅，增加了半地下一层作为公共服务用房，后期引入物业管理。资金负担上由居民负担一部分，政府负担一部分，对以后的这种危旧楼房（改建）也可以形成一个可持续、可推广的模式。”

2021年项目开始建设施工，今年9月主体完工，12月1日交房，29户居民回到新的17号楼，原本的3层小楼变成了地下1层地上4层，共3个单元，每户独立成套，单独厨卫、集中供暖还适当增加了面积。每户飘窗外的黑色护栏、中空玻璃等细节也提升了居住品质。房屋产权从公房变为经济适用房，产权归住户私有，所以居民不仅领到了新房钥匙，还拿到了“大红本”。

住户李先生告诉记者：“确实比我原来那个大了不少，而且这是二环里，我感觉我们这个新楼一点都不比周边商品房差。”

项目设计方清华同衡规划设计研究院建筑分院副院长刘智斌介绍，项目在解决了居民日常生活诸多痛点的同时，还在政策支持下开启了原地重建这一新尝试。重建的同时，还做到了符合当地整体环境风貌。

刘智斌说：“它通过居民申请多方筹资的方式来建造，原地回迁的成本是比较低的，对老百姓来说是很划算的一件事情。光明楼17号的北侧就有一个住宅楼，如果我们这栋楼盖得更高，会造成那栋楼的日照遮挡。此外，因为在整个老城更新的时候还有一个风貌的问题，要跟周围的建筑群体有一个比较协调的关系。所以也不能说每一个人的愿望都最大化，还是需要从公共的利益出发来看，我们也是在最大限度的可能下，把原来17号的3层砖混变成了4层，这样每一户平均增加了15~16平米，既解决了成套的问题，也预留了楼梯间以后可以加装升降平台（的空间）。”

刘智斌介绍，北京的这一举措在上海、广州此前也有过类似尝试，未来此类尝试能否得到进一步推广，还要看改造地块的土地收益、户数限制、居民意愿等多个维度。“第一，从土地收益的角度来看，把如何能够留住原住民的同时提升原住民的居住环境作为目标，如何尽可能地降低财政的成本和负担。第二，比如是不是有严格的户数限制，在解决原住民原地安置的前提下，增加一部分可售的商品房，但是又要考虑到整个城市公共服务配套的供给能力。第三，从全国角度来说，会不会有更多的尝试？它的出发点还是从居民本身的痛点出发。其实居民最大的痛点无非就是安全、便捷和舒适度，如果这栋楼的安全性确实存在隐患，应当考虑或者借鉴我们这个案例。能够实现一个更加安全、更加便捷以及舒适度更高的人居环境，我相信应该是全国很多地方都会遇到的一个课题。”

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