半月内5家房企减持旗下物业股，“割肉变现”纾缓流动压力

本报记者 李贝贝 上海报道

12月至今，已有5家房企宣布拟出售物管公司股权。在业内人士看来，物业股现金流稳定，抗周期性强，资质相对优秀，出售物业股有助于解决房企流动性压力。

而在房企密集出售物业公司股权之际，“谁在接盘”也成为行业关注的焦点。从买家方面来看，目前，资金充裕的央企、国企、私募基金或是部分个人资本成为“抄底”主力。

年末物业股出售迎来“小高潮”

12月15日，旭辉永升服务发布控股股东配售股份公告。公告显示，12月14日，公司控股股东之一的Elite Force Development Limited与配售代理签订协议出售9000万股股份（占公司已发行股本总额约5.15%），配售价4.85港元/股，此配售事项将筹集4.365亿港元。

当前，林中、林峰及林伟（以一致方式行事）通过旭辉控股、Elite Force及其控制的其他投资控股公司，行使旭辉永升服务已发行股本约51.98%的投票权，因此共同构成旭辉永升服务的最终控股股东。配售事项完成后 , 最终控股股东将有权行使本公司已发行股本约46.84%的投票权。

此前，12月12日，旭辉控股曾发布《潜在出售旭辉永升服务集团有限公司股份》的公告，透露拟通过投标程序出售集团持有的全部旭辉永升服务股份，该股份约占其已发行股本总额的23.26%。

值得关注的是，旭辉并非个例。12月以来，包括碧桂园、雅居乐、中国奥园、德信中国在内的几家房企，均已披露了出售旗下物业上市公司股权的计划。

例如，12月9日，雅居乐公告称，拟以每股10.18港元的价格，出售其持有的4860万股雅生活服务H股。出售价格较前一交易日折让7.96%，出售的股份占雅生活服务总股本的3.42%。出售完成后，雅居乐获得的款项总额为4.94亿港元。而雅居乐在雅生活服务中的持股比例将从50.86%降至47.44%，仍为第一大股东和实控人。《华夏时报》记者看到，2022年以来，雅居乐已两次叫卖物业股份，合计套现约8.37亿港元。

12月11日晚，碧桂园服务公告披露，控股股东杨惠妍将通过全资子公司必胜有限公司出售2.37亿股公司股份，约占目前公司已发行股本总额的7.03%；每股21.33港元，较碧桂园服务12月9日的收盘报价23.95港元，折让约12.28%。出售上述股份，杨惠妍合计将套现约50.55亿港元。据悉，这是碧桂园服务上市以来的最大一笔减持计划，也是杨惠妍的首度减持。出售事项完成后，杨惠妍在碧桂园服务的持股比例将由43.15%减少至36.12%，仍为公司控股股东。

德信中国及中国奥园则正在筹划物业资产的出售。其中，12月2日，德信中国召开旗下唯一存续美元债投资人会议。会上，德信中国透露，相关方面正与多家机构磋商出售其所持德信服务股权事宜。对于出售物业平台，德信中国方面并未透露更多详细信息，仅表示该谈判需要时间，且仍有不确定因素。

12月7日，奥园集团官网上发布一份名为《公开招标承投购买奥园健康生活集团有限公司全部已发行股本的29.9%》的招标文件，招标文件指出卖方拟出售持有2.17亿股奥园健康股份，招标日期截止至12月19日。而在去年11月4日，中国奥园与奥园健康曾刊发联合公告称，奥园健康正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益进行初步讨论，但尚未就可能交易订立任何条款或具体协议。

优质资产“输血”地产

《华夏时报》记者注意到，11月以来，受房地产市场利好政策频出的影响，物业股股价大幅反弹。例如，12月9日，旭辉永升服务最高涨至6.36港元/股，相比11月4日的低点1.6港元/股，涨幅高达297.5%；同日，碧桂园服务股价最高涨至24.4港元/股，相比于10月31日的低点6.52港元/股，涨幅高达274%。

一边是股价的大幅上涨，一边却是房企大手笔抛售物业股、甚至出让控股权，这又是出于什么原因？

“关于减持这事，我们目前一切以公告内容为主，暂无其他进一步消息。”碧桂园服务方面告诉《华夏时报》记者。而在公告中，碧桂园服务亦未说明减持原因。

部分房企则为“纾解流动性压力”。例如，德信中国在美元债投资人会议上表示，若德信服务出售成功，实控人在保证企业正常经营的前提下，会拿出一部分资金用于支付美元债利息。

旭辉控股也在公告中坦言，“由于不利的市场条件、房地产业融资愈趋困难以及房地产业面临的挑战，集团一直面临流动资金压力；为纾缓流动资金压力及为业务营运提供资金，集团一直积极探索处置境外资产的机会，任何处置旨在为集团创造流动性或实现去杠杆化”。

从买家方面来看，资金充裕的央企、国企，私募基金或是部分个人资本正成为“抄底”主力。

据克而瑞地产研究中心统计，央企、国企中，保利物业、招商积余、中海物业、华润万象生活和万物云均持续全国化布局和城市深耕，通过市拓、合资合作和收并购等方式持续扩大规模，至2022年中期在管面积均超过2.5亿平方米，位居行业前列。例如，前三季度，华润万象生活已经先后将禹州物业、中南服务、祥生物业3家递表物企收入囊中。申港证券在研报中指出，“我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强”。

现任金科服务第一大股东的博裕集团则为私募基金，专注于私募股权投资、上市公司投资、风险投资及不动产和特殊机会投资等。

而作为私募基金希瓦资产的创始人，“梁宏”在11月相继举牌金科服务与雅生活服务。在11月30日，梁宏增持雅生活服务811.525万股，每股9.06港元，总金额约为7356.15万港元。增持后，梁宏最新持股数目为8717.95万股，最新持股比例为6.14%。此前，11月17日，梁宏还增持金科服务199.95万股，涉资约2593.35万港元。增持后，梁宏的持股数目为3402万股，持股比例由4.9%上升至5.21%，亦构成举牌。

《华夏时报》记者注意到，对于物企股权出让，业内多持乐观态度。

申港证券研报强调，物企股权遭出售原因主要为缓解房企债务危机，而并非其基本面发生了变化：“出售物管公司股权反哺地产虽为房企的惯用手段，但从另一角度而言，目前物企高确定性现金流的属性未变，物企作为房企旗下的优质资产更易找到买家，而出售物企股份，从长远来看反而推升了物企的独立性。”

“目前的市场环境下，现金流稳定又有保证，还具有抗周期性和一定成长性的投资标的不多，因此正是物业股价值显现的时候。”IPG中国区首席经济学家柏文喜也告诉《华夏时报》记者：“物企股份被关联方摆上货架，有助于解决房企流动性压力问题，促进房企借机实现复苏和恢复正常经营。”

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