未来房地产政策主线将围绕化解风险展开 改善性住房需求政策有望进一步强化

12月15日至16日，中央经济工作会议在北京举行，总结2022年经济工作，分析当前经济形势，部署2023年经济工作。对于房地产方面，本次会议再提“房住不炒”，延续近年来中央经济工作会议中房地产行业的基调。有分析称，2023年房地产政策主线将围绕化解风险展开，“保交楼”、防范化解房企风险、支持刚性和改善性住房需求，供需两端政策将持续发力，确保房地产市场平稳发展。

有效防范化解优质头部房企风险

会议指出，有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。要防范化解金融风险，压实各方责任，防止形成区域性、系统性金融风险。加强党中央对金融工作集中统一领导。要防范化解地方政府债务风险，坚决遏制增量、化解存量。

改变地方平台托底拿地利于降低地方债务风险

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静表示，此次中央经济工作会议提出要“防范化解地方政府债务风险”。从房地产的角度来看，2021年下半年以来，伴随着房地产市场的深度调整，土地市场亦进入低迷状态，地方平台托底土地市场的现象愈发明显。根据中指监测，2022年，22个集中供地城市地方平台拿地金额占比达40%，第三批次更是超过50%，地方平台托底拿地占比不断提升，加大了地方债务风险。今年10月，财政部已发文“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”，预计2023年，在防范化解地方债务风险的要求下，地方平台托底土地市场的现象或有改变。

2023年改善性住房需求政策有望进一步强化

陈文静介绍，房地产市场经历2022年的深度调整后，当前购房者置业情绪、企业端市场信心均尚未扭转，确保房地产市场平稳发展的目标下，提振供需两端市场信心仍是当下解决问题的关键。本次会议再次强调“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求”，同时，住房消费作为我国扩大内需战略的重要抓手，本次会议亦强调“多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费”，2023年需求端政策有望继续跟进。

根据中指监测数据，2022年1-11月，全国各地出台需求端政策接近千条，为近年来历史新高，更多政策发力在刚需购房群体，2023年，支持改善性住房需求的政策有望进一步强化，如降低房贷利率、降低首付比例等。近期核心一二线城市持续优化楼市政策，对当地市场情绪产生了积极带动，2023年核心一二线城市限购、限贷、限价等政策或继续放松，特别是核心二线城市，政策优化空间较大，为市场释放更多有效购房需求。

陈文静分析指出，伴随着供需两端政策的持续跟进和发力，市场预期有望进一步修复。但购房者短期受收入预期不稳、房价下跌预期仍在等因素影响，置业信心仍不足，新房成交回稳态势不明显。根据中指数据，近两周重点50城商品住宅周度成交面积同比降幅仍超20%。未来随着防疫举措持续优化，预计疫情对经济社会的影响有望持续弱化，居民收入预期或逐渐好转，叠加楼市政策持续落地见效，房地产市场企稳行情也将逐渐启动。

推动房地产业向新发展模式平稳过渡

陈文静介绍，2021年中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”，2022年再次提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，伴随着房地产行业进入新的发展阶段，新的发展模式或落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。

她表示，坚持市场体系和保障体系并行发展，在商品住宅市场之外，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

租赁市场已经成为住房市场的重要组成部分，未来相关配套政策将进一步完善，同时推动租房居民享有公共服务的权利，解除租房群体的后顾之忧。近期证监会相关负责人表示将“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”，这也意味着未来公募REITs在租赁领域的试点有望进一步扩围，本次会议亦强调“探索长租房市场建设”，未来保障性租赁住房、长租房的不断发展，也将为新市民、青年人提供更多住房保障。

在盘活存量，健全配套服务方面，推动城市更新，提高老旧小区的居住品质、提高产业用地的集约化利用率，如进一步盘活利用闲置商业、办公等物业；发展房地产相关服务产业，如物业管理服务、推动养老服务发展。

文/北京青年报记者 宋霞

编辑/樊宏伟

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