上海虹源盛世中心十年沉浮

经济观察网 记者 田国宝 12月29日，一单起拍价为31.2亿元的法拍将在阿里法拍网开始竞价，被拍卖的“上海市闵行区华漕镇147街坊2丘土地使用权及在建工程”，位于上海虹桥商务区，其案名叫虹源盛世中心。

虹源盛世中心项目所在的虹桥商务区，为国内最大的房地产开发商聚集区。无论是项目开发商上海虹源盛世投资发展有限公司，还是作为上海虹桥唯一的烂尾项目，均备受上海房地产界瞩目。

因开发商与盛京银行借款合同纠纷，2022年1月起，虹源盛世中心项目作为抵押物被沈阳市中级人民法院查封；2022年11月，被强制执行拍卖，用来偿还盛京银行的欠款。

盛京银行一直是虹源盛世中心的合作方，在2012年7月30日，时任盛京银行董事长张玉坤作为嘉宾，还出席了虹源盛世中心项目奠基仪式。但十年后，双方最终以这一方式终结关系。

即将法拍

虹源盛世中心项目分为A、B两个区域，占地面积9.2万平方米，总建筑面积54.1万平方米，其中地上建筑面积26.9万平方米，共有12栋建筑物组成，总投资70亿元，为当年虹桥商务区最大的项目。

这次拍卖的B区9-14栋共5栋建筑物，地上建筑面积11.4万平方米。项目使用功能包括办公、会展、商业、文娱、酒店及公寓式酒店，其中办公面积10.8万平方米，公寓式酒店面积7.9万平方米。

项目已经取得《上海市房地产权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等相关证件。根据闵行区房管局公布的信息，项目曾在2018年获得一张编号为“闵行房管（2018）预字第345号”的预售许可证。

资料显示，虹源盛世中心项目于2018年11月20日开盘，共计369套房源，总面积14.25万平方米，销售报价12万元/平方米。

根据评估文件描述，虹源盛世中心项目主体结构已经封顶，外立面装饰完成，但室内装饰装修部分安装工程还未完成，工程施工进度未85%；尚未竣工验收，还不具备使用条件。

土地出让合同显示，虹源盛世中心项目土地出让价为30.7亿元，折合楼面价约为1.2万元/平方米。项目须在8月22日前动工，2014年8月22日前竣工。

根据评估文件，即将拍卖的5栋建筑物评估价39亿元，起拍价为31.2亿元，不计算地下面积的前提下，起拍楼面价为2.74万元/平方米。

虹桥商务区一位地产中介告诉经济观察网，以往，虹桥商务区写字楼价格一度突破6万元/平方米，近年，由于疫情、房地产市场下行等一系列因素影响，市场价格较为混乱，“一两万的有，四五万的也有，价差比较大”。

上海虹源盛世投资发展有限公司对盛京银行上海普陀支行的债务余额共计145亿元，而虹源盛世中心项目抵押权担保其中的77.17亿元，即将被法拍的是其中的B区。

2022年1月，虹源盛世中心项目被沈阳中院司法查封，查封期至2025年1月5日，并于2月15日进行第二轮查封。2022年11月29日，沈阳中院正式发布了拍卖公告。根据阿里法拍网，截至12月6日，还没有参拍者报名。

多次变更

虹源盛世中心项目由红星美凯龙、深圳市盛世万象投资管理有限公司（以下简称“盛世万象”）和沈阳首源投资管理有限公司（以下简称“首源投资”）联合开发建设，其中盛世万象持股75%，红星美凯龙持股15%，首源投资持股10%。

项目于2012年3月拿地，2012年7月30日举行奠基仪式，红星美凯龙董事长车建新、虹源盛世董事长贾彬等投资方，以及虹桥管委会相关负责人、合作方盛京银行等方面出席了仪式。

工商注册资料显示，盛世万象由李纯青持股99%，贾彬持股1%；首源投资由沈阳中油天宝持股60.78%，自然人韩松持股35.239%，王强持股3.92%。中油天宝由自然人刘新林和刘新昌控制。

2014年3月，项目公司上海虹源盛世首次发生股权变更，首源投资退出，沈阳维士金盛房地产开发有限责任公司加入，仍旧保持10%的股份。维士金盛房地产股东为周深和刘洋。

2014年4月，由贾彬和周深控制的深圳市盛世艺展投资发展有限公司加入虹源盛世中心项目的股东序列。同年7月，虹源盛世大股东盛世万象发生股权变更，李纯青退出，贾彬持股比例上升至99%。

经过一系列股权变更，虹源盛世中心项目的实际控制人由李纯青变为贾彬。2015年3月，各方股东将上海虹源盛世全部股权质押给安信信托，对应50亿元债权。2017年时，对应的债权上升至88.1亿元。

2018年2月，上海虹源盛世的股权再次发生变更，红星美凯龙将持有15%股权转让给上海景盘贸易有限公司，彻底退出项目。上海景盘由自然人徐飞和崔涛控制，同年3月，控制权变更为哈尔滨熙和投资和自然人孙华印。

2018年2月，贾彬将盛世万象99%的股权以990万元价格出售给大连信诺斯德科技发有限公司，大连信诺斯德的实际控制人为徐斌。徐斌也是大连实德集团的控制人，由此，大连实德集团成为虹源盛世中心的新主人。

同年3月，上海景盘、维士金盛房地产、盛世艺展等股东，先后从上海虹源盛世退出，大连实德集团成为虹源盛世中心项目唯一股东。

同年4月，大连实德集团将上海虹源盛世9.5%的股权，转让给恒大地产集团上海盛建置业有限公司。工商注册资料显示，上海虹源盛世的法人代表、董事长也变更为来自恒大地产的陈凯。

十年沉浮

从2012年拿地开始，虹源盛世中心项目可谓一波三折，多次经历股权变更、项目停工烂尾等波折，最终依然没有逃脱被法拍的命运。

上海虹桥商务区聚集了全国数十家房地产开发商，伴随并见证了房地产行业的兴衰。作为上海虹桥商务区投资最大的项目，虹源盛世中心无缘经历辉煌，却屡屡见证主人的衰败。

贾彬及控制下的盛世系列公司，曾在贵阳、宁波、沈阳、上海等多个城市开发房地产项目，但多数采取民间借贷、信托等成本较高的融资，沈阳项目的一笔民间借贷成本达到了1.5%/月。

除了房地产外，贾彬等人还通过多家公司参股华信信托、大通证券等金融机构，以及大量的实体公司，构建起一个庞大的综合性业务体系。

2014年，国内房地产行业正经历一轮下行周期的冲击，贾彬旗下开发的项目也受到影响。这也是其重要的转折点之一。因为债务违约等事宜，资金链吃紧，旗下项目开始出现停工、烂尾等现象。

当年12月，因为沈阳项目一笔本金1.6亿元的民间借贷违约，贾彬及合作方将盛世艺展40%股权转让给债权人，用来抵债，并约定未来以2亿元代价回购股份。

进入2015年后，虹源盛世及关联方多次通过信托借款及民间借贷缓解流动性，先后向安信信托借款50亿元，向北京一家民企借贷13亿元，年息10%。该两笔借款均在到期后进行展期。

2016年，随着房地产市场好转，贾彬等人开始通过出售项目，先后将沈阳项目卖给粤泰，将贵阳项目卖给恒大，并将宁波项目股权转让给合作方红星美凯龙；并于2018年将虹源盛世中心出售给大连实德集团。

2018年3月，盛世万象将上海虹源盛世股权质押给盛京银行普陀支行，之前一直被质押在安信信托名下。同时，项目土地、在建工程均被质押给盛京银行。与盛京银行借贷关系至少涉及5家以上支行。

2019年开始，虹源盛世开始频繁被诉讼，根据法院公布的信息，截至2022年12月底，涉及案件达到118起，既涉及金螳螂、日立电梯等合作方，也涉及盛京银行等债权人。而虹源盛世中心项目也被盛京银行旗下多家支行轮候查封。

值得关注的是，2022年6月，沈阳市国资已经成为盛京银行大股东；9月，恒大持有盛京银行的12.82亿股份被以73亿元价格拍出，恒大集团作为第二大股东彻底从盛京银行退出，沈阳市国资在盛京银行的股份进一步上升。

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