金融支持房地产业“三箭齐发”资金叠加效应如何？

对需求端给予空前的支持后，监管部门正在房地产融资端迅速发力。

11月28日，证监会表示，即日起将恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用。股权融资的“破冰”，也被认为是支持房地产的“第三支箭”。

过去一个月内，监管部门将融资的“三支箭”陆续射向房地产，此前的“两支箭”分别是在银行信贷和债券融资上给予支持。其间，两部门还出台了“金融16条”，对房地产进行支持。

回溯楼市调控的历史，如此密集又重磅的政策支持十分罕见。虽然监管层对资金的使用有一定限制，但其释放的积极信号已毋庸置疑。11月29日，A股房地产开发、房地产服务板块均现大涨，多只股票涨停；港股的涉房板块也出现大涨。

在房地产市场销售难有起色、企业流动性风险加剧的情况下，这些政策能否起到“及时雨”的效果？

“三支箭”首次射向房地产

2018年11月6日，央行行长易纲在接受新华社记者采访时说，货币“池子”里的水很多，但需要让资金流到“缺水”的民营企业手里。经国务院批准，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓宽融资途径。

此次率先射向房地产的，是“第二支箭”。2022年11月8日晚，中国银行间交易商协会官网发布消息称，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），由央行再贷款提供资金支持，预计可提供约2500亿元民营企业债券融资，后续还有望扩容。

此后，龙湖、美的置业、金辉获准发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，成为首批受益的房企。金地等民企也向交易商协会表达了储架式注册发行意向。

11月中旬，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，有16个方面的内容，对房地产相关领域进行金融支持。该文件也被称为“金融16条”。

作为“金融16条”的落实，国有六大行率先向优质房企提供了万亿级的授信额度，后陆续又有其他商业银行向房企提供授信。这也是房地产融资的“第一支箭”。

对于“第三支箭”的落地，市场早有预期。10月20日，中国证券报报道称，对于涉房地产企业，证监会允许部分存在少量涉房业务但不以房地产为主业的企业在A股市场融资。11月21日，证监会主席易会满在“2022金融街论坛年会”上表示，“要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。”

11月28日晚间，证监会网站公布了对易会满上述表态的5条解读，其中前两条涉及股权融资的松绑，意味着“第三支箭”正式落地。

这也是“三支箭”首次射向房地产领域。

短短的20天时间里连续释放“三支箭”，释放出的积极信号已毋庸置疑。其中，“第三支箭”引发的反响最为强烈——自2010年以来，尚无房企在A股直接上市（仅有少数房企实现了借壳上市）；房企在A股的再融资，同样也停滞多时。

图片来源：视觉中国

民营房企的困境

对于流动性仍然受限的房地产业来说，以“三支箭”为代表的此轮金融支持，无异于久旱逢甘霖。

2021年下半年以来，在推进行业“去杠杆”的背景下，房地产业的信贷环境骤然紧缩。由于在融资、销售两端均受到影响，房地产业的流动性开始吃紧。

当年年末，监管部门开始推出稳楼市政策，试图在执行层面纠偏。到2022年，这种尝试仍在继续。据中原地产统计，截至11月15日，今年各级监管部门出台的稳楼市政策已经超过1000次，频次为历史新高。从政策力度上，经过今年的三次降息，以及对限购、限贷等措施的优化，购房者的信贷门槛已经降至历史新低。

但由于疫情反复、经济波动等多重因素影响，房地产市场并未真正回暖。根据国家统计局的数据，今年前10月，全国商品房销售面积为11.12亿平方米，同比下降22.3%；商品房销售额10.88万亿元，同比下降26.1%。同期，房地产开发企业到位资金同比下降24.7%，降幅连续8个月扩大。

其中，以往杠杆率高、扩张速度快的民营房企，受影响较为明显。且相比国资房企，民企更难获得融资，从而加剧了其困境。

从去年下半年开始，民营房企在土地市场的参与度就明显下滑。为防止出现流拍、流标，地方国资托底现象日渐凸显。据中指研究院的统计，2022年首批次集中供地中，央国企和地方国资拿地金额占比达72%，二批次和三批次集中供地中，该比例则在八成以上。

目前已经出现债务违约的房企，也以民营企业为主。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示，从去年下半年算起，这轮房地产市场的下行周期已经长达17个月，为历史最长，调整深度也堪称空前。在对需求端的支持政策已应出尽出的情况下，从融资端注入“活水”已经刻不容缓。

他表示，对占据市场主流的民营房企进行金融支持，更容易提振整个行业的信心。

从“救项目”到“救企业”

对于“三支箭”的政策效果，业界有不同看法。一种观点认为，部分房企已经出现债务违约，并引发了一系列连锁反应，导致企业在债务泥潭中积重难返。此时的金融支持，其效果待观察。

另一种观点则认为，对于仍在积极自救，且基本面尚可的房企来说，政策积极的一面不容忽视。

前述房企人士指出，今年以来，很多地方政府出台了纾困政策，但其基本原则是“救项目，不救企业”。相比之下，“三支箭”则是明确指向企业。这是对现有政策的重要补充，也是这轮金融支持措施最重要的意义所在。

但他也提醒，从监管部门近期的口径上看，政策指向一直是“优质房企”。因此，基本面较差的企业恐怕很难获得支持。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道表示，信贷和债券“两支箭”，面对的融资主体、融资规模是有限的，而且在信贷投放、债券发行方面，需要开发商提供合格抵押物、担保和反担保。出于对风险的担心，市场预期谨慎，加上合格抵押物、担保和反担保不足，业内人士对这两支箭的效果并不乐观。

“第三支箭”则完全不同。资本市场上投资者分散，不同投资者对风险的判断不同。有的投资者可能认为市场已经见底，或资产价格相对低廉，值得入市。所以，可以依据其风险分散、价格发现的优势，最大程度地扩张融资能力。

李宇嘉认为，“第三支箭”的启动，增加了一个很重要的渠道，连同第一、第二支箭一起，能够形成资金利好的叠加效应，从而提振金融机构、债券承购人的积极性，推动这两支箭的效果落地。再叠加其他方面的金融支持，其综合效果值得期待。

有分析人士还指出，包括“三支箭”在内，近期的一系列金融支持政策中，资金用途都指向风险处置、项目建设和交付、保障房项目、上下游企业等，这种导向并不违背“保交楼，稳民生”的宗旨。

但就整个房地产业而言，“三支箭”的效果仅仅体现在融资端。

在房企的资金来源中，自有资金仅占一小部分，其余为销售回款和各类融资，二者占比大致相当，均在40%以上。

因此，多数受访者认为，即使在理想状态下，“三支箭”也仅能缓解一时之需。只有提振行业信心，促进市场交易持续性回暖，才能使流动性问题真正解决。

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