美国楼市“劝退”刚需买家及投机客，大摩：到2024年底房价还会跌10%

在利率不断抬升的背景下，美国房价环比继续下行。

当地时间29日，衡量美国主要城市平均房价的凯斯-席勒指数（S&P CoreLogic Case-Shiller）出炉：房价虽仍高于一年前水平，但涨幅进一步回落，9月全美房价指数同比上涨10.6%，低于8月时12.9%的同比涨幅；同时该指标环比下降1%，为连续三个月出现环比下滑。

类似的，20大城市房价综合指数同比上涨10.4%，较前值13.1%下降2.7个百分点。环比来看，20城中，旧金山和西雅图房价跌幅最大，均跌2.9%，拉斯维加斯下滑2.4%，凤凰城跌幅为2.2%。

标普道琼斯指数公司董事总经理拉扎尔（Craig Lazzar）表示，楼市延续过去数月行情，即短期房价下跌，中期房价减速。“9月，20城房价均现环比下降，跌幅中值为1.2%，同比涨幅均较8月收窄。”他还指出，“美联储继续上调利率，房贷成本持续攀升，住房将变得更加难以负担。鉴于宏观经济环境前景仍然充满挑战，房价很可能会进一步走弱。”

刚需买家及投机客离场

疫情期间，宽松货币政策驱动的房地产热潮于今年逆转。抵押贷款利率飙升大大增加购房成本，据房地美（Freddie Mac）的数据，30年期抵押贷款利率于10月突破7%，为2002年以来的首次。创20年新高的房贷利率逼退潜在买家，18日，美国全国房地产经纪人协会（NAR）公布数据显示，10月成屋销售连降九个月，创有史以来最长连跌纪录，连跌周期甚至超过2008年次贷危机时期。

另据房利美（Fannie Mae）的数据，同样在10月，消费者对房地产市场的信心连降八个月，已跌至有记录以来的新低。

除了部分刚需买家，大批投机客也选择离场。房地产经纪公司Redfin于22日发布最新报告，称投资者三季度购房量较去年同期锐减30%至6.6万套，如不计疫情初期的异常值，该降幅创大萧条以来的最大。环比来看，上季投资者购房量较二季度下降26%。

该机构高级经济学家博哈里（SheharyarBokhari）表示，投资者不太可能很快成规模地重返市场，除非房价短时间内大跌，“这也意味着，留在市场中的普通买家再也不必像去年那样，与拿着现金的投资者竞价买房。”

摩根士丹利：预期至2024年底房价跌10%

大行摩根士丹利认为，房价调整才刚刚开始。该行预期，凯斯-席勒全美房价指数将于2023年同比下跌4%，2022年6月至2024年底，美国房价将由峰值下滑约10%。上一次美国楼市遭遇显著回调还要追溯到2006年至2012年，期间失业率高企，房屋可负担性下降，次级贷款大量违约，楼市供应过剩，导致房价大跌27%。

摩根士丹利在近期发布的报告中写道，2020年3月至今，美国成屋售价中位数暴涨38%，过去八个月，30年期抵押贷款利率飙升300个基点，上述情况为1980年～1981年以来的首次。房价和利率双双飙升令房屋可负担性急剧恶化，恶化速度远超以往任何时期。最直接的表现就是房贷需求骤降。该行指出，与去年同期相比，抵押贷款申请量下滑40.7%。

摩根士丹利还预测，在熊市情形下，美国经济出现深度衰退，房价从峰值到谷底的跌幅或高达20%。“衰退持续时间延长、程度加深，导致失业率大幅上升，此外，买房需求弱于预期叠加库存增长超出预期，是房价走软的更大诱因。”不过该行认为，即使出现熊市情形，也不会重演2008年时的楼市大崩盘。

而在牛市情形下，该行预计房价较峰值仅回落5%，这一情形的发生需要满足两个条件，即库存水平和30年期抵押贷款利率均低于预期。摩根士丹利预计，2023年30年期抵押贷款利率平均为6.2%，如果美联储更早达到通胀降温的目标，并且放松金融环境，贷款利率有望回落至6%以下。

毕马威（KPMG）首席经济学家斯旺克（Diane Swonk）认为，这场由疫情引发的房地产泡沫已经接近尾声。“全国范围内房价一旦开始下跌，这种势头就会持续下去，因为没有人想要‘徒手接飞刀’。我们很容易看到两位数的大跌幅。我认为明年15%的跌幅是非常保守的估计。房价已经由涨转跌。”她进一步表示，“对我来说，有趣的是，在库存仍然非常紧张的情况下，其中一些市场的修正速度是如此之快。”

据摩根士丹利的数据，10月美国库存水平较2019年同期仍低37.6%，目前库存供应量仅为3.9个月。该行认为，库存紧张不会阻止房价下跌，但可限制房价跌幅，为楼市筑底。

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