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从雄安新区商品房定价看现在的房价,到底承担多少“不合理”成本

发布时间:2023-02-20 16:59:31沈群妍来源:

导读相信大家一定都看到,雄安新区首个市场化商品房项目雄安·华望城开售的新闻了,据说,开盘首日,售楼处里面挤满了从北京得到消息跑来购房的...

相信大家一定都看到,雄安新区首个市场化商品房项目雄安·华望城开售的新闻了,据说,开盘首日,售楼处里面挤满了从北京得到消息跑来购房的人。

请注意,这不是土地财政狂欢的延续,也不是房地产经济的强势反扑。

因为,雄安新区的商品房和其他地区不一样,这里的定位和底线,就是房住不炒。

我们不说雄安新区较为苛刻的购房条件和售卖时间要求,只说楼盘定价。

官方说法是,雄安新区商品房将会用“成本+税费+合理利润”的方式测算备案价格。

虽然官方尚未给出楼盘具体价格,但根据本地中介和一些房屋买卖二手平台透露,雄安新区首个商品房项目的单价为1. 3-1. 6万元。

相信很多人看后会惊呼,竟然这么低!

与北京的房价相比,雄安新区的商品房价格简直堪称白菜价。

甚至,以房价持续下跌闻名全国环京地区的房价可能都比这里的要高。

而这,就是成本+税费+合理利润方式,计算出来的房价。同时,这也是在房住不炒理念下,计算出来的房价。

如果你说这不是正常价位,那显然是在质疑雄安新区人员能力和国家战略。

如果承认这是正常合理价位,那反过来再看全国其他城市的房价,简直高到离谱。

按照雄安新区思路,我们逐一分析构成房价三大部分,成本、税费、合理利润。

成本这块,主要包括建筑成本、人工成本,全国应该都是一样的。

税费方面也同样如此,全国一盘棋。

区别地方在于土地成本和利润,也就是说,全国其他地区房价与雄安新区相比,之所以高到离谱,主要因为土地成本高,以及不合理利润的炒作。

相信,不会有人对这个判断提出质疑。

那我们再进一步分析,什么是土地成本?

在很多人看来,这主要取决于城市未来发展空间和高度!因此,大城市的地价往往比小城市要高很多。

恐龙之前也是被这么洗脑的,可这个说法目前看完全立不住脚,因为以雄安新区在战略定位和未来发展规划,这里的土地价格应该是全国数一数二的。

这时候,可能有人会说,土地成本取决于一个地区居民收入水平。大城市收入水平高,因此土地价格就高。

可是这也立不住脚啊,雄安新区主要作用是承接各大央企总部,缓解首都人口压力,因此,能来这里生活居住工作的人,绝大多数应该都是高薪人员。

两个传统观念相继被推翻!

恐龙对这个问题思考了一下,在我看来,土地成本取决于地方财政想要多少钱,有的地方土地成本高,因为地方财政花钱的地方多,他们或者多卖地,或者控制土地出让数量,提高单块土地的售价。

那地方财政要钱做什么?

招商引资!

建设各种公共项目!

还有给公职人员开工资!

其中,公职人员的工资占比可能很大,毕竟按照最近主流媒体给出的说法,中国财政供养人数超8000万,财政供养人员工资开支占全国税收收入的40%以上。

因此,一个城市招商引资力度越大,建设的项目越多、项目越高端,公职人员数量越多、待遇越高,土地价格就越高。

招商引资和项目建设其实是所有人获利,大家也很愿意为这样项目花钱,一个城市建设的越好,企业越多,人们生活水平才越好,只有占财政支出近半的公职人员开支,只有公职人员群体获利。

说完土地成本,我们再来看高房价另外一个主要原因,炒作下的不合理利润。

这部分其实什么可说的,因为这部分几乎没有上限。获利者恨不得越高越好,通过炒作房价实现一夜暴富。

不,也不能说没有上限,因为购房者的收入是有限的,因此,不合理利润的边际就是购房者的收入。

这个边际正在不断向外延伸!

最开始,一个人的30年收入,刚好可以买两套房,因为很多人需要贷款,自己一套、银行一套。

后来,边际逐渐变成一个新婚家庭夫妻两人的30年收入,再后来,边际变成了6个钱包30年收入、40年收入、50年收入。

好吧,有点夸张了,但在看不见的手的推动下,房子利润边际线总能十分精准的卡住6个钱包绝大多数收入。

最终,形成了现在的房价。

而这部分获利者,以炒房客和那些在早期通过多种方式,持有大量住房的人。

具体是什么人,大家应该心里有数。

有人问,恐龙你说这么多,重点是什么?

第一,如果雄安新区的房价是合理的,那其他地区房价极度不合理,高到离谱。

第二,不合理房价的实际获利者,通过上面的推论过程,可以得知是地方公职人员、炒房客以及在房价较低时购置或分配得到了较多房子的人。

第三,对照雄安新区,继续试图卖高价房,让人用30年接盘行为实际是在害人。

第四,同样对照雄安新区,房价因为成本太高不能下跌的说法,是一个伪命题,但既然既得利益者不愿意让出利益,那现在大部分人不愿意当傻瓜,只能选择不买。

当然了,这里也有一个风险问题。

对于现在很多人不买房行为,既得利益者并不同意,在他们看来,你家六个钱包明明有钱,为什么不买,你们这是恶意不买房!凭什么公职人员的稳定高收入,早几年买房获得的巨大收益,要被现在这些恶意不买房的人击碎?

这是十分不合理的!

那反过来,为什么其他地区不能学习雄安新区房住不炒的合理模式呢?不知道高房价让现在人承担了多少压力和负担吗?

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